湖南省物业管理有限公司诉化某物业服务合同纠纷案

湖南省长沙市**区人民法院
民事判决书

(2013)天民初字第1842号

　　原告湖南省物业管理有限公司。
　　法定代表人李**，董事长。
　　委托代理人高#律师。
　　被告化某。
　　委托代理人王某。
　　原告湖南省物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告化某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由审判员陈##适用简易程序于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人高#律师，被告化某及其委托代理人王某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告物业公司诉称：原告经依法选聘为**香墅美地提供物业服务，原告依约履行了义务，但被告自2009年1月至今拒不缴纳物业服务费。现诉至法院，请求判令：1、被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计19439元，其中物业服务费9439元，违约金10000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
　　被告化某辩称：被告房屋阳台严重渗水漏水，原告采取回避、敷衍等恶劣手段，造成被告阳台屋顶及墙体长期造水泡，严重受损。小区公共资源长期被侵占、管理不作为、公共服务不到位。管理费用支出及维修基金使用不透明。请求驳回原告诉讼请求。
　　经审理查明：原告家物业公司系**香墅美地小区物业服务公司，自2005年7月起为小区提供物业服务。被告化某系**香墅美地X栋某某房（住宅）业主，房屋面积116.53平方米。
　　2006年9月29日，原告物业公司与被告化某签订**香墅美地前期物业管理服务合同，合同约定：家园公司为**香墅美地小区提供物业服务；服务内容为：物业共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、物业共用部位的清洁卫生等等；物业公司已履行本合同约定义务因房屋本身质量问题及物业本身固有瑕疵给化某造成损失的，物业公司不承担责任；物业服务费住宅物业为1.5元/平方米/月，按季度预交，化某应于每季度的第一个月10号以前向家园公司交纳；化某不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求限期补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。
　　被告化某自2006年入住**香墅美地X栋某某房，因与X栋某某房毗邻的阳台天花板及墙体渗水，从2007年8月起未支付物业服务费。2008年11月，原告物业公司与被告化某协商一致，原告家园公司减免被告化某2007年8月至2008年12月期间的物业服务费1556元。此后被告化某向原告物业公司支付了2007年8月至2008年12月期间的物业服务费1427元。被告化某自2009年1月起至2013年6月止，以与辩称意见相同的理由连续54个月未向物业公司支付物业服务费。
　　上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、欠费明细表、催费通知书、照片、收据、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
　　本院认为：原告物业公司与被告化某签订**香墅美地前期物业管理服务合同，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告物业公司依约为被告化某提供了物业服务，被告化某应依约支付物业服务费。自2009年1月起至2013年6月止，54个月的物业服务费共计9438.93元（116.53平方米某1.5元/平方米/月某54个月），被告化某应当支付。被告化某逾期支付物业服务费，原告物业公司主张违约金10000元，过分高于造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，滞违约金酌情调整至1000元。
　　根据双方签订的前期物业管理服务合同约定，原告物业公司负责物业共用部分的维护和管理，被告化某所居住的X栋某某房与X栋某某房毗邻的阳台天花板及墙体不属于小区共用部分，原告家园公司对该部分不负有约定的维护和管理义务；造成阳台天花板及墙体渗水的原因有多种，如房屋设计、施工缺陷，相关住户装修、使用不当等等，从已知原因来看，与原告物业公司提供或不提供物业服务均没有因果关系；故被告化某以此作为抗辩，不支付物业服务费没有法律及事实依据。被告化某提供的证据不足以证明原告家园公司提供物业服务不到位的事实，