邓普云律师

案情简介：银行与曹某、曹某某、上海市住房保障中心借款合同纠纷

2010年，曹某按揭购买上海市经济适用房，与银行、住房保障中心签订抵押借款合同约定了住房保障中心作为回购人的回购条款。2014年，因曹某长期拖欠还款致诉。关于回购条款效力成为争议焦点之一。

法院判决：判决曹某归还银行全部借款本息

案涉回购条款系在出借人与借款人之间的债权债务关系基础上成立的担保物权，以保障出借人债权实现，该条款具有从属性。但约定转移房屋所有权系在借款人不履行债务之后，并非如让与担保在基础债权债务关系成立时即转移不动产所有权，并在债务履行完毕之时须返还财产权利，故案涉回购条款可认定为将不动产所有权转移及清算变价程序合二为一的一种新型后让与担保。因担保权人并未直接取得涉案房产所有权，上述实现债权方式亦可认定为《担保法》《物权法》所规定的清算变价程序，故案涉回购条款并不含有我国法律明确禁止的流质条款，且无《合同法》第52条规定的其他情形，应认定有效。至于回购具体操作，按照上海市《经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）及《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用房购房贷款的指导意见（试行）》等相关规定实施，回购人按该经济适用房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为经济适用房预（出）售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率，借款人所得回购款优先用于清偿贷款利债务，并直接由住房保障中心划至贷款银行，剩余回购款归借款人所有。原购房人可与住房保障中心按规定办理租赁经济适用房相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用房。据此，判决曹某10日内归还银行全部借款本息，借期不履行的，60日内向住房保障中心返还涉案房屋，并配合中心办理抵押注销及产权过户登记手续；曹某履行前述义务后，住房保障中心支付曹某房屋回购款，其中，曹某欠银行的借款本息，由住房保障中心从回购款终代曹某支付给银行，剩余部分由曹某收取。

律师说法：以回购房产担保债权实现，不含流质条款，可认定为《担保法》《物权法》所规定的清算变价程序，应认定有效

以回购房产担保借款债权实现，本质上是一种后让与担保行为，亦可认定为《担保法》《物权法》所规定的清算变价程序，因其不含有我国法律明确禁止的流质条款，且无《合同法》第52条规定的其他情形，应认定有效。

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