一、原告诉称

原告陈某某诉称：被告XX公司和北京XX家园房地产开发有限公司（以下简称XX公司）共同开发北京市通州区XX东里XX家园小区。我与被告XX公司于2006年9月6日签订北京市商品房预售合同，购买XX公司开发的XX家园住宅小区X商住楼X号房屋（以下简称X号房屋）。按合同约定，我应在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在之后360日内完成房屋权属转移登记，办理该房的产权证明书。但XX公司和XX公司至今未为我办理产权证。为此我多次找到XX公司和XX公司要求为我办理产权证，二公司互相推诿，至今未办理。现XX公司已下落不明，故起诉要求：1、被告XX公司支付迟延办理X商住楼楼宇房屋产权证书的违约金41113.48元（自2012年6月15日至2015年1月9日止，共计938日）；2、本案诉讼费由被告XX公司承担。

二、被告辩称

被告XX公司辩称：根据我公司与XX公司签订的合作协议，我公司只负责盖章，XX家园小区的投资和收益权均归XX公司，故我公司不承担违约责任；另按照双方签订的商品房预售合同的约定，楼宇产权证书迟延办理时，出卖人应在实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金；XX家园住宅小区X、X号商住楼楼宇房屋产权证书已于2014年9月25日取得，故违约金应计算截止到该日，且原告多次主张违约金，故我公司要求调整违约金。

三、本院查明

经审理查明：2006年9月6日，原告陈某某作为买受人与被告XX公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，陈某某购买XX家园小区X楼X号房屋。合同第二十条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人有权退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后陈某某支付了全部房款共计438310元（含面积补差款）。2008年8月14日，XX公司向陈某某送达了《XX家园商品房交付暨入住通知书》，该通知书盖有“XX家园交房专用章，开发商北京XX房地产开发有限公司，投资商北京XX家园房地产开发有限公司”字样，载明XX家园X楼X号房屋已经竣工交验，达到了合同约定的交付条件，并写明了陈某某在办理房屋交付及入住手续时要交纳办理房屋产权证应交纳的费用，即公共维修基金、契税、印花税、房本印花税、产权证委托办理费。2008年9月9日，陈某某办理X号房屋入住手续，向XX公司交纳了购房面积补差款、公共维修基金、契税、印花税、房本印花税和产权证代办费，并提交了办理产权证所需书面资料。XX公司在《XX家园商品房交付暨入住通知书》业主交费情况审核表中“业主证件和房产证资料审核”、“房屋补差手续办理”、“各项税费和产权证代办费交纳”三栏处均签字、盖章。双方当庭均认可X、X号楼使用新的楼牌号分别为X、X号楼，经核实，X、X号楼已于2014年9月25日取得该楼宇房屋产权证书。

另查：XX公司与XX公司签订了《北京通州“XX家园”项目合作开发协议书》，双方属合作开发XX家园小区关系，XX公司系XX家园小区的投资商，对该建设项目享有收益权。双方在履行协议过程中因办理房屋产权证书手续问题存有争议，XX家园小区业主为迟延办理房屋产权证书问题曾向有关部门反映、信访，并为此在本院提起多起诉讼。

再查：陈某某曾起诉XX公司主张逾期办证违约金，本院作出的（2012）通民初字第XXXX号民事判决书，判决XX公司给付陈某某自2009年5月22日至2012年6月14日止违约金四万九千零九十一元。

上述事实，有（2012）通民初字第XXXX号民事判决书、房屋所有权证书、申请安装门牌、楼牌审批表及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告陈某某与被告XX公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现陈某某要求XX公司支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。经本院核实，自上次判决给付原告违约金的截止日之次日即2012年6月15日起至2014年9月25日止共计833天的违约金共计人民币36511元，对其主张的过高部分，本院不予支持。

四、裁判结果

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告北京XX房地产开发有限公司给付原告陈某某迟延办理楼宇权属证书违约金人民币三万六千五百一十一元，于本判决生效之日起七日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四百一十四元，由原告陈某某负担五十八元（已交纳），由被告北京XX房地产开发有限公司负担三百五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

五、律师总结

本案中，法院以双方的《商品房预售合同》、房屋所有权证书等证据还原了案件事实，支持了原告的诉讼请求，追究了被告的违约责任，维护了法律的正义。