购房定金由房产中介代为保管，卖方无需承担共同返还责任的成功案例
来源：马艺宾律师
发布时间：2017-01-03
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【案情简介】：
房东林某甲、林某乙与买方陈某达成房屋买卖协议，由中介机构作为居间人，三方共同签订了《房地产经纪合同》，根据合同约定“签订本合同时，甲乙双方约定乙方支付定金人民币伍万元给甲方。甲乙双方同意，暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据”；合同履行过程中，甲方违约的，双方返还定金，乙方违约的，定金不予退还；任何一方违约经催告后仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担相当于定金的赔偿责任”。合同签订后，陈某将定金五万元付给了中介机构并由中介出具收条交由乙方。但在合同履行过程中，由于林某甲、林某乙内部产生矛盾，对是否继续卖房未达成一致意见，导致合同无法继续履行，买方陈某遂起诉到法院要求解除合同，由林某甲、林某乙及中介共同向陈某返还定金五万元，并由林某甲、林某连带向陈某承担五万元的赔偿责任。
在本案的审理过程中，各方对合同解除后，定金五万元的返还责任应当由谁承担产生巨大争议，陈某认为，其已经履行的定金交付义务，该定金虽由中介代管，但不影响买方应承担共同返还责任。本律师作为林某甲的代理人则认为，该定金应当由持有人中介机构直接返还给陈某，林某甲、乙无需承担共同返还责任，并向承办法官接连递送了两份代理意见，经充分沟通、努力争取，最后法院支持了本律师的意见，判令五万元定金由中介机构直接返还给甲方，林某甲、乙无需承担共同返还责任。该结果深得当事人满意。
1、根据原告的第二项、第三项诉讼请求，系要求返还定金及按定金数额支付赔偿金，其合同依据为补充协议第七条约定“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方，同时须支付中介服务佣金给丙方”，在法庭调查结束之前，原告亦未变更诉请，故在这种诉讼请求之下，不存在“定金罚则”的适用，即不能依照卖方违约的应当双倍返还定金的规则，判令由被告承担定金返还责任，否则即为判非所请。
2、 在原告主张的请求权基础之下，若法院判令解除涉案《房地产经纪合同》，原告所交付的定金应由被告福州xx房地产代理有限公司直接返还给原告，原告提出的第二项要求三被告共同返还定金的诉讼请求，欠缺法律依据及合同依据。 首先， 涉案《房地产经纪合同》第12条明确约定“签订本合同时，甲乙双方约定乙方支付定金人民币伍万元给甲方。甲乙双方同意，暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据”。原告在庭审中也承认定金确实是交给了被告爱楼房产公司，由爱楼公司向其出具了收款收据，因此，被告zz房产公司收取定金的行为属于协议保管行为，而非受被告林某单方委托保管，不能代表被告林某收到了定金，并且，该定金目前仍在被告xx房产公司处。故在合同解除的情况下，被告林某不是定金的实际收取人和保管人，原告要求被告林秀珍及林尊承担返还责任，缺乏法律依据。根据《合同法》第368条的规定“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外”，《合同法》第377条的规定“保管期间届满或寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人”，故原告只能向被告福州x'x房地产代理有限公司主张返还定金。
【部分代理意见摘要】：
其次、根据《补充协议》第一条第6点的约定“未经甲乙丙三方同意，甲乙双方不得中途向丙方要求退回定金或有关权属材料。若合同一方被认定违约，合同另一方履行必要义务后可以退还定金或有关材料”。据此，在一方违约且合同不能继续履行的情况下，原告依约应当向xx房产公司主张返还定金，原告要求被告林某承担共同返还责任，缺乏合同依据。
再次、从反面讲，倘若法院判令由被告林某与xx公司共同承担返还定金的责任，将导致利益严重失衡，被告林某没有实际收到定金，却要承担返还责任，明显违背公平原则，损益不相符，在合同解除后，若由被告林某实际承担了返还定金给原告的责任，却没有可以向被告xx公司追偿的合同依据或者法律依据，对被告林某来说极为不公，有悖于法律规定及司法裁判应当给予当事人公平救济的应有之义。
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