公证继承房产 私自出卖无效
来源：曹明辉律师
发布时间：2013-02-19
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孙女士与张先生于2003年1月登记结婚(双方均系再婚)。张先生父、母分别于2000年、2002年去世后，留下房产一处。2003年11月张先生和姐姐张女士办理了继承权公证书：张女士自愿放弃对房产的继承权，该房产由张先生一人继承。自2003年起张先生夫妇每年给付张女士2000元，给付10年，共计20000元(至2007年已给付10000元)。张先生据此公证书于2003年12月领取了房屋所有权证。2005年12月张先生在未告知孙女士的情况下，将该房产以买卖方式过户给小张（张先生与前妻所生），但小张并未支付房款。2007年孙女士得知此事后向张先生提出异议，经他人调解，张先生于2007年9月给孙女士写下75000元欠条一份。
2008年初，孙女士将张先生父子诉至法院，要求确认房屋买卖无效。
【律师解析】
张女士名为放弃继承权，实为放弃所有权(即继承的房产份额)。根据民法理论，放弃继承的意思表示是无条件的，继承人不得附带任何条件。本案中，张女士放弃诉争房产，并不是无条件的，而是以张先生夫妇补偿其2万元作为交换条件的，也就是说，张先生夫妇是以2万元为代价才取得了张女士对诉争房产的份额。至于2万元的数额，就是张女士放弃房产份额的对价(非等价)，决定了张女士整个继承行为的性质并不是放弃继承权，而是有条件地放弃继承的房产份额。张先生以通过支付价款的方式获得张女士“放弃”其有权继承的部分房产，实质是张女士有偿转让房产份额给张先生，该有偿转让发生于孙女士与张先生夫妻关系存续期间，故张先生受让的此部分房产属夫妻共同财产。张先生未经孙女士同意，擅自转让含有孙女士共有份额的房产转让给小张，侵犯了孙女士的共有权。小张亦非善意有偿取得该房屋所有权的第三人。本案诉争房产属于孙女士与张先生夫妻共同财产，张先生未经孙女士同意，擅自将该房产“出卖”给小张，而小张亦非善意、有偿取得诉争房产，因此该买卖行为无效。以上内容由曹明辉律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电曹明辉律师咨询。
曹明辉律师副主任律师
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