郭光律师

郭光

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房产纠纷案例

来源:郭光律师
发布时间:2013-12-25
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代理词

 

尊敬的审判长、审判员:

关于原告陆某诉被告程某房屋所有权确认纠纷一案,四川华敏律师事务所接受被告的委托,指派我作为本案被告诉讼代理人参加了本案的庭审活动。现根据庭审中双方举证质证的情况,并针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见:


一、原告诉讼请求系确认诉争新房屋所有权归原告所有,但无任何事实和法律依据

1、原告向法庭提供的证据根本不能支持其诉讼请求,且漏洞百出,其主要证据有三:

第一,原告出示的200X年X月X日某州政府颁发的已被拆除房屋的土地使用权证书,该证据无证明力,与本案确权之诉无关联性,不具有合法性

原告方请求所有权确认,未提供被告具有诉争房屋产权的直接证据,仅提供了非诉争已被拆除的房屋的土地使用权原件,依据物权法第30条和《城市房屋权属登记管理办法》第24条等相关法律法规的规定,该证据不仅无任何法律效力,且与本案诉争新房屋无直接、实质关联法律关系,并且被告出具的证据目录第七项《单位证明》,能够证明被告单位正处于办理重建房屋产权过程中,原址房屋已被拆除,其上的物权依法已经灭失,其上的任何产权记载归于无效,相关原证依法处于注销手续办理中,这也是原告无法向被告单位借得被告原房产证的直接原因,且被告单位因历史原因,系先办理土地证,再办理房产证,原告以无效证件上2077年x月X日倒推该证在原被告双方签订协议前,显然违法,获得产权起始时间应当以房管部门正式登记颁证时间为准,相反,其更能够表明原、被告2007年X月X日签订协议时,被告未取得原出售房屋的产权证书,该协议在2011年X月由被告依法解除合同前属于效力待定合同,不是有效的协议。

第二,与原告有利害关系的证人出具的证言,该证据无证明力

原告以与其存在密切朋友关系的范旭仁,以及和原告代理人存在利害关系的员工朱某作出的证人证言,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第五十六条、第六十五条第五项“证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系”,以及第六十九条“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据”等的明文规定,其试图直接证明原、被告曾就本案诉争的新房屋达成过口头转让协议,根本不能也无法被法院采信。

第三,拆除补助资金汇总表等,该证据对于本案确权之诉无证明力

该组证据不能直接证明被告具有诉争新房屋的产权,只能表明被告系被告单位员工的身份,当然享有因地震而获得原房屋相应补偿的权利,正如被告代理人在庭审中所述,该受偿权利源于已被拆除的房屋的使用权,其上所有权权利属于可期待权利,而非现实产权,物权应以在房管部门的登记公示为准。这也是被告2007年能够与原告签订原协议的合法性所在。

2、原、被告签订的2007年出售协议因依法解除已无法律效力

双方签订的原房屋出售协议是客观存在的事实,但签订协议时,被告尚未获得房屋的所有权,仅有使用权,结合签订合同的时间在我国物权法生效后,因此,被告对出让房屋无处分权,导致双方签订的出售协议效力待定,并未获得被告单位的追认,被告截止本案审结也未取得合法完整产权,目前,因原交易房屋已灭失,因履行不能,该协议已被被告依法解除,原告在合理期限内未对该合同解除效力提出任何异议。同时,该协议第一条关于定金的约定,与被告向原告出具的收条内容不一致,收条内容是预付款,协议约定是定金,双方对六万元支付的性质出现意思表示不一致,庭审中,原告方也不否认该六万元性质系预付款,故本案不能适用定金罚则。同时,六万元即便是定金,也违反了《担保法》第91条关于定金不得超过标的额百分之二十的强制性规定,该条属无效约定。

债权和物权属于不同的权利属性,退一步说,即使具有债权也不能当然直接享有物权,原告诉讼请求显然违背案件事实。


二、原被告诉争原房屋非因双方过错或原因而灭失,原告要求确认新房屋产权没有事实和法律依据

原、被告协议标的物因发生5·12严重地震灾害,协议所指房屋经X县电信分公司委托上海X房屋安全鉴定有限公司鉴定为中等破坏,必须加固处理,后经省电信分公司结合原重度损坏报告和征求大多数员工意见基础上同意拆除,并已于200X年X月拆除完毕,显然原出售协议内容已经履行不能,协议标的物房屋因地震这种不可抗力引发,并且最终非因被告的过错或原因而灭失,也达不到双方合同交易的目的,故该效力待定协议依法可以解除,201X年X月由被告通过委托代理人予以书面和口头通知的方式,已经依法解除,原告不请求法院确认协议解除的效力,而直接要求确认新房屋产权没有任何事实和法律依据,原告在起诉状和庭审中所称重建时经过协商,并且房屋重建后仍归原告纯属虚构事实,殊不知原告和被告从未谋面,原告也不能有效证明,其行为属于侵害被告利益的行为,应当承担妨害作证等法律责任。

再者,20X年X月X日竣工的房屋,根据物权法等法律法规的规定,已属于新物,其与原告无任何法律关系。该新房屋现为被告唯一住所,按照一般社会正常人观念,被告也不可能对外出售,何况其产权也未办到被告名下。退一步说,已灭失房屋的价款原告还未付清,原告此时要求确认新房屋的产权,并要求被告予以支付,显然于理不通,无法律依据。


三、被告还不是诉争新房屋法律上的所有权人,且新建房与原告无任何法律关系

现新竣工的房屋面积(原房屋面积71.86平方米,现房96余平方米)、结构、装修等与原已拆除而灭失的房屋不同,市价也相差近三倍,原房屋因灭失已无产权证,原被告未就新房屋达成任何不动产转让的口头和书面协议,原告不能完成其举证责任,依法应承担举证不能的法律后果。该新房屋虽在原址重新修建,但与原告无任何法律关系,并且其产权证也未办到被告名下,不动产物权以登记为准,被告从法律层面观察还不是真正的新房屋所有权人,现原告要求确认该新房屋产权属于原告所有并要求被告交付,属于偷换概念的缠诉行为,法院应依法驳回原告的诉讼请求。


综上所述,被告从未向原告表示重建房屋仍归原告所有,既然双方原效力待定协议因履行不能而依法解除,原告方当庭又承认收到解除通知,却不依法律程序救济,应视为同意解除200X年出售协议,意味着原告已失去主张债权和物权的法律基础,本案仅应就被告所得六万元作出返还处理。

另外原房屋已灭失,双方也并未就诉争新房屋达成过任何书面或口头转让意思表示,原告代理人所述原房屋并未灭失,本案属于特殊转化于法无据,与事实不符,原告方也未完成其举证责任,所举证据不足以支持其诉讼请求。同时,被告截止目前并未取得诉争新房屋产权证书,并且自始至终,被告也未向也不能向原告实际交付原房或现重建房屋而转移占有,原告要求确认新房屋属于其所有的诉讼请求显然依法应得不到支持,恳请法院对原告一再缠诉,造成不必要诉累,以及涉嫌伪造证人证言的行为予以公正审理并作出符合社会公平正义的判决,以维护法律的尊严。

以上法律意见请合议庭酌情采纳,我们请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

此致

成都市某区人民法院







                                被告代理人:四川华敏律师事务所 郭光

                                       二○一一年五月二十七日



评析:本案事实清楚,被告证据确凿,经一审庭审后原告撤诉,法院裁定同意。

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