谈“小产权房”的产权处理问题

　　各位网友大家好，很高兴参加法律快车的访谈。

　　可以的。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权房” 本质上是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。因此，小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　首先，小产权房是不受法律保护的。对“小产权房”，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。

　　我认为强拆小产权房的合法性，有待进一步商榷。强拆小产权房还可能涉及到社会稳定的问题，建议国家出台相关法规和政策进行疏导，给与小产权房一个合理法律地位，以进一步规范小产权房。

　　购买小产权房的购房者往往要承担非常大的的法律风险和政策风险。国家关于商品房的法律法规以及相关的司法解释是不适用小产权房的，因此法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人和开发商一旦发生法律纠纷，购房人的合法权益很难得到保护。根据我们曾经处理过的案例来看，如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，人民法院可能就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于购买小产权房的合同无效，购买人的权利将无法得到保障。购房者购买小产权房不能在房管部门登记备案，遇到类似房产买卖纠纷、房屋质量纠纷、公共设施维护纠纷问题，其法律救济途径非常困难。因此，我们建议国家应当尽快出台相关法规和政策进行对小产权房的建设、买卖以及纠纷的处理进行疏导，给与小产权房一个合理法律地位。

　　不用客气！