律师支招解决二手房买卖纠纷

　　我涉及房地产行业已经很多年了，到目前为止办理的二手房纠纷案件中，很多都是因夫妻共有财产被一方变卖给第三人，从而产生权属纠纷，也有些是因为在二手房合同的订立中约定不明，导致的房款给付、定金罚则适用、中介过错、登记过户等相关的合同纠纷，以及房产交付后因房屋质量问题产生纠纷。
　　其特点主要体现为：一、黑白合同问题，买卖双方为了规避相关法律，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定。二、受房屋价格持续上涨的影响，卖方违约的案件激增。这种纠纷主要是买方以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。三、诉讼请求呈现明显类型化。比如第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产，出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。四是买卖合同常与居间合同相重叠。

　　卖方违约里基于房屋价格的上涨，产生一房多卖的情况较多。当出现卖方违约时，要根据不同的情形分别处理，比如若是一房多卖，则该房产目前价格处于上涨期，通常情况下买方也希望合同继续履行，故而在处理此种违约时，首先要看其交付的程度，是否进行了房产登记等交付情况，买方可根据《合同法》、《物权法》的相关规定主张权利；若是卖方因其他纠纷不能完成房屋买卖合同故而违约，买方可根据定金罚则及违约约定主张自己权利。

　　买方违约引起的纠纷大部分是基于房款的支付不到位，或拒绝继续履行房屋买卖合同导致的，作为卖方而言，在买卖合同中明确约定相关违约责任，并对于房款的支付方式、支付时间等进行明确约定，以维护个人权益。

　　房地产中介违约引起的纠纷大部分是基于房产中介出现故意隐瞒交易信息，提供虚假交易材料，或怠于履行自己义务等非归责于卖方或买方的原因导致合同不能继续履行，故而损害买卖双方的权益，在此时，买卖双方均应注意，在签定解约合同时，中介方提供的合同中是否存在免责条款。

　　因卖方故意隐瞒房屋信息，导致双方因房屋质量问题产生纠纷的，买方可以向卖方主张，造成损失的可要求卖方赔偿。

　　对此双方可在房屋买卖合同中进行约定，没有约定的根据房屋的所有权登记查明后处理。

　　再见。