如何认定开发商“一房二卖”的责任？

案情简介

蒋某与开发公司签订商品房买卖合同，依约在6年内足额支付了房款，但未办理过户手续；后开发公司又与潘某签订了购房合同，但未约定具体房屋位置，潘某即自行占用蒋某选定的商品房做营业用房，潘某亦未就该房办理过户手续。

争议焦点

1、本案中购房合同的效力？

2、谁有权得到诉争的房屋？

裁判要点

1、两份购房合同的法律效力。开发公司与蒋某签订购房合同后，又与第三人签订购房合同重复出售，一房二卖责任在开发公司，无证据证明潘某与开发公司后签合同存在恶意串通情形，故前后两份购房合同均应认定为有效。

2、蒋某作为善意购房人，其在先利益应得到保护。潘某在诉争房屋尚未竣工，未经开发商同意并办理移交的情况下擅自占据、使用，不能视为开发公司向其交付房屋、转移占有，该房占有权依法应属开发公司；在蒋某、潘某分别与开发公司签订购房合同均有效，而开发公司不能履行两份合同交房义务情况下，潘某后签合同中未约定交房时间，且无固定购房位置，无从认定其实际所占房屋即为其合法约定购买房屋；蒋某签约在先，合同条款齐全，且已全面履行付款义务，应受法律保护，故潘某应退还房屋，由开发公司交付给蒋某。

类似案件的处理

出卖人“一房二卖”所签合同，不违反法律禁止性规定，均应有效，在此情形下，先办理登记手续的买受人取得房屋的所有权；其次是出场人先行交付，已经合法取得房屋的买受人取得所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。售房一方与购房人签订的房屋认购书亦属合同，违反其约定则构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。

如何认定“一房二租”的法律后果？

案情简介

    董某租赁村委会一处楼房开宾馆，租赁期间将该楼房给金某；后金某拿出一份金某之妻早就与村委会所签订的租赁合同，作为不向董某交纳租金的抗辩。

争议焦点

    1、董某不交租金是否已构成违约？

    2、村委会“一房二租”法律责任？

裁判要点

    1、董某有权不交租金，村委会与董某签约时，故意隐瞒了同时与第三人订有内容同一合同事实，村委会“一房二租”行为使其随时有丧失对董某履约能力的可能，从而使其与董某的合同存在基础随时有动摇可能，即董某承租权实际处于不稳定状态，依《合同法》相关规定，董某不交租金于法有据。

    2、村委会应赔偿损失。村委会违约行为，造成第三人对租赁物主张权利，导致董某无法向金某收取承包费，对此村委会应赔偿承租人董某所受损失。

类似案件的处理

    “一房二卖”、“一房二租”就形成的数个债权而言，地位平等，效力相当，不具有优先效力，债权人仅能要求债务人履行合同义务，并无对全债的标的物的支配权，由此导致的履行不能应由出卖人或买受人或承租人承担违约责任。