签订商品房买卖合同后，买房者与开发商的买房合同关系就正式成立，接下来就是合同的履行即开发商交房与买房者验收房屋的问题了。

    一、开发商房屋交付

    开发商在工程竣工后，就是向买房者交付房屋，这是开发商的义务。在这里，作为买房者，没有特别要注意的事项，因为交付房屋是开发商的义务，而买房者的义务是验收，即下面第二点所要叙述的内容。作为买房者，在此只需要关注的是，看开发商是否按照买卖合同月的的期限交房，是否违约交房的问题。如果开发商违约，则追究其违约责任，如果没有，则履行自己的验收义务。

    二、买房者验收房屋

    验收房屋的基本流程为：领取入住通知—拿钥匙—验房—尽快维修（如果需要维修）—再次验收—签收。

    根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。买房人在验收房屋时，可要求开发房提供的文件主要为所谓的“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《建筑工程竣工备案表》。三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。对以上这些文书，买房者需要做出如下处理：    
   
    一、收房应该查看和要求提供的文件

   （一）开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《建筑工程质量认定书》，这些要求开发商提供过目就行，重点是下面的“二书”。

   （二）拿走《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
     1、《住宅使用说明书》

    住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并指出使用注意事项应规定以下内容：
    （1）开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；
    （2）建筑结构类型、承重墙平面布置说明；
    （3）自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管道走向的说明；
    （4）有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
    （5）门窗类型、使用注意事项；
    （6）配电负荷说明；
    （7）装饰、装修注意事项；
    （8）住宅公用面积使用规定说明；
    （9）住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；
    （10）小区公用设施使用、维护说明；
    （11）其他需说明的问题。 "
     2、《住宅质量保证书》

    住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。基本内容：  
    （1）符合现行的住宅建筑设计标准。
    （2）已通过市、区县质量监督部门的验收，并有书面的合格证明。
    （3）所属的楼栋具有《新建住宅交付使用许可证》。
    （4）住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。 ａ、墙面、楼面、管道发生渗漏； ｂ、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢； ｃ、门、窗安装不密闭，出现翘裂； ｄ、墙面、顶棚抹灰层脱落； ｅ、照明线路发生故障； 屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。
    （5）住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单位将及时给予实地察看、书面答复和妥善处理。
    （6）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由公司单位承担有关的鉴定费用。
    （7）如对公司单位的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，可根据《建筑市场管理条例》，向地域内建设工程质量主管部门申请协调； 住户亦可直接向人民法院提起诉讼。
    （8）公司单位愿承诺的其他内容。     

    （三）查验开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。房屋建筑面积测算表、建筑面积、公摊面积以及记录包括哪些部位：套内建筑面积为：XX，套内使用面积为：XX。   
    （四）住户验房交接表（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）
    （五）楼宇验收记录表、新建住宅交付使用许可证(由住宅发展局统一印制)
    （六）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）   

     二、收房验收要注意的其他方面
     (一)验墙壁。

     验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。
    （二）验水电。
    首先，验房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。
    其次，验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
    （三）验防水。
    这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有的房产商事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。
    （四）验管道
    这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收无关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
    （五）验地平
    验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
    一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米是可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
    （六）验层高
    如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把卷尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于开发商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
    （七）验门窗
    这里尤其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。如果阳台的水平与室内的水平是一样的，这样就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
    （八）其他项目
    除了上述的项目外，其他项目的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋。
  
    三、具体验房步骤及拆解招数
    第一步、接到收房通知单
  　按合同约定，开发商会在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给购房者，告知具体收房的时间及须准备带齐的资料。
    关注:收楼时限。开发商约定的收房时限一般在收房通知书寄出的30日内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买房者使用，买房者应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的开发商会在收房通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有开发商并不管你有没有收到。故，不要因为出差在外没收到通知书，错过收房期，结果吃亏。
    拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址（一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
   第二步、做足准备
　收房前的准备宜细不宜漏。首先，应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的，购房者有哪些权益。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同、各期还款单据，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收房通知书，等等。最后，可以找有经验的收房专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与开发商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与裙子。
   第三步、查证
　应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（即“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。
　  关注：证件不齐不要交房。根据国务院１９９８年７月２０日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第号）第十六条规定： “房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，购房者收楼前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收房。但是，“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。
　 拆解招数：面对这种情况，购房者可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
    第四步、验楼细节不放过
    查验完各种证件后，收房的关键时刻——验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，然后由开发商接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交房标准查验房屋状况。
  　关注：先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。
    拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法， 在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房” 等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
　　关注：疲劳战。收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与开发商交涉。
　　拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。
　　关注：灰尘满积。清洁明净一般较讨好人，大多数开发商交房时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。
　　拆解招数：应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。验房是整个收房过程的重点

    第五步、验房结果在录
　　验完房后，购房者应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，购房者应另以书面形式将意见送交开发商。根据购房者意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。
　　关注：大事化小。对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发开发员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。
　　拆解招数：不管开发商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，购房者都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。
    第六步、交费笔笔算
    关注：虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些开发商到收楼时仍巧立名目乱收费。
　　拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与开发商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。
    第七步、办理入住手续
    验完房后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。
　　关注：《入住协议》与《消防责任书》。购房者与物业的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。
　　拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。
    要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不提供的，购房者应拒绝接收。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：
   （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
   （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防 渗漏，为5年；
   （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
   （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
               
     四、法律责任

    《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按合同约定，开发商向购房者交付购房总价款的每日万分之几或百分之几的违约金（在签订买卖合同时，最好选择前者，因为违约金是按日计算的，对开发商有震慑力）。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”（注意，如开发商迟延交房，购房者的催告期为3个月，但催告权行使期限从解除权发生之日起最长不能超过一年，超过后，该权利消失）
                                 

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