律师提示：

  1.要在认购书或其他书面材料中写明“定金”字样。一般来说,只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样,才是法律意义上的定金,才能适用定金罚则。

  2.对于约定了定金罚则适用条件的订金和押金,购房人可以主张双倍

返还定金。如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方未能签订商品房买卖合同的,则订金(或押金)不退还;如系因开发商违约造成买卖合同未能签订,则应双倍返还订金(或押金)”之类的条款,那么,此时订金与押金均属于定金的性质,应认定为购房定金。购房人有权提出适用定金罚则。

  3.为了避免被没收定金,购房人应及时至售楼处与开发商洽谈买卖合

同,并保留必要证据。即便购房人交纳定金后反悔,也不要轻易向开发商表态不要房了,避免给开发商提供违约的口实和证据。而是应及时与开发商就买卖合同条款进行谈判,如果不能达成一致意见,如前所述,此系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成买卖合同无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。

  4.为了防止开发商反悔,购房人在交纳购房定金时要详细约定双方已

确认的内容。为避免开发商利用对买卖合同的谈判,故意制造不能达成一致意见而无法签署买卖合同的事实,将房屋另卖他人而又不承担违约责任,购房人在认购书中可以对定金罚则的适用作出尽可能详尽的约定,或者将双方已认可的商品房买卖合同条款作为认购书的附件,或者直接签订商品房买卖合同。

 法律、法规、司法解释链接

⑴、《中华人民共和国担保法》 (1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,1995年10月1日起施行)

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的, 应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定

交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的

百分之二十。

⑵、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过,自2003年6月1日起施行)

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

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     刘镓榕律师：上海君恩律师事务所资深合伙人，从事法律实务10年，积累了丰富的办案经验。业务领域主要集中在房产买卖、建设工程合同纠纷，并为公司、企业提供常年法律服务。