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原告：陈某，住北京市通州区宋庄镇

被告：王某，住北京市通州区某小区

委托代理人：王富利，北京建诚律师事务所律师

原告诉称：1985年，原告将位于北京市通州区宋庄镇的农村房屋一套卖给被告，房屋出卖款共计2万元。根据法律规定，被告作为城镇居民，购买农村房屋无效，且原告先无房居住，所以请求法院确认买卖无效，并返还房屋。

被告辩称：房屋买卖是双方真实的意思表示，房屋买卖合同签订后，双方已经实际履行，且被告将房屋扩建并装修。现原告看到当地房屋拆迁及升值的巨大利益，所以反悔，故不同意原告的诉讼请求。

王富利律师代理被告出庭诉讼，并给被告建议，根据目前法律规定，双方之间的房屋买卖合同确实无效，但是，虽然无效，但可以要求赔偿房屋升值损失，因此，被告接受王律师建议，提出反诉，要求被告返还购房款及利息，赔偿房屋装修和扩建价值，并赔偿房屋升值带来的可信赖利益损失。

  北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈某与王某所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。王某并非通州区宋庄镇村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至王某名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”作出的判决和对合同效力的认定是正确的。  法院同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑

出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

最后法院依法判决：房屋买卖合同无效，原告返还被告购房款和利息，赔偿房屋装修和可信赖利益损失共计100多万元。

王富利律师点评：

本案是一起因农村房屋买卖引起的纠纷，法院的判决时正确的。对于农村房屋的买卖，分三种情况：1、城镇居民购买农村居民的房屋 2、本村居民购买本村居民的房屋 3、外村村民购买本村村民的房屋

对于第一种情况，买卖合同是无效的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，这种权利具有主体的特定性。不能随意处分。宅基地只能在本集体经济组织之间流转，本集体经济组织之外的人员无权取得。

对于第二种情况，买卖合同是有效的。宅基地使用权属于本集体经济组织共有，集体成员可以依法取得属于自己的宅基地使用权。只要买卖双方的意思表示真实，不侵害他人的合法权益，且买卖合同经本村委会批准的，是具有法律效力的。

第三种情况，如果外村村民在法庭辩论终结前未取得该村村民资格的，那么买卖协议无效。因为，外村村民不属于本村集体经济组织成员，亦不具有购买主体资格。

房屋买卖无效的救济：

对于无效的买卖协议，自始无效。因买卖取得的财产应当返还，无法返还的折价赔偿。对于造成的损失，根据双方过错承担责任。买受人可以要求卖房人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于买受人信赖利益损失的赔偿，全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益。该请求法院是会支持的。

法律指引：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》

北京西城（宣武）房产律师  王富利律师

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