郝江律师

   2011年，“被XX”再延续。2011年1月8日清晨起床，像往常一样下楼买早点，意外发现自己停在楼下的车上“被”贴了通知，再仔细一看，每辆车上都“被贴了”一份通知书。北京正圆嘉和物业管理有限公司与北京实圣达停车场管理有限公司联合发文，自2011年1月23日起强制收取小区居民停车费。作为业主对此通知行为质疑如下：

   1、物业公司系为小区全体业务提供物业服务的经营组织，其核心是服务于全体业主而非管理全体业主，道理大家都明白无需阐述。物业公司与全体业主之间是平等的民事合同关系，既是平等主体之间的民事合同关系，那么任何一方未经协商一致都无权强加权利义务于对方之上。西潞苑小区业委会至今未成立，原因在此暂不提。相比于物业公司服务不到位导致本小区私搭乱建现象严重、卫生环境差、经常性停水、暖气不热等居民反映强烈的问题，西潞苑小区全体居民目前在小区停车问题上通过自律来有效、有序的利用小区内道路空地停泊机动车。停车根本不是问题。也就是说以加强管理而收费理由不成立。

   2、通知中提到依据《西潞苑小区停车场委托经营服务合同》的内容，按照《北京市居住小区机动车停车管理办法》的相关规定，对小区车辆、门岗实行严格管理。根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第三条、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：
（1）．遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约等；
 （2）．应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；
（3）．有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；
（4）．维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅；
（5）．24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失；
（6）．保证交通设施处于正常使用状态。

上述条款中业主大会的决议是核心所在。注意这里说的是业主大会而不是业委会，也就是说西潞苑小区目前尚未成立业委会不是问题无法通过解决的理由，本次停车收费管理的方案必须经过全体业主决议才能通过实施，否则即是违法无效。

   上述意见希望北京正圆嘉和物业管理有限公司与北京实圣达停车场管理有限公司认真对待。

                                                                               西潞苑小区业主

                                                                               2011年1月10日