业主在接受开发商交付商品房屋时

应当注意的问题（下）
           编者 杨振夏 河南青剑律师事务所律师

 二、“业主验收房屋过程中的的基本环节。
1、业主验收房屋房的过程中的关键环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，业主就应当在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，业主应尽快完成对房屋的检验。假如房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，业主就可以向开发商表示接收房屋；假如房屋的面积或者质量不符合合同约定，业主就应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果业主没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，其法律后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，业主都将丧失追究开发商违约责任的权利。
2、对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房。

3、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。发现问题后不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积是否存在超出或减少百分之三以内情况。

4、业主验收房屋合格，签订业主公约、前期物业管理合同时，应当认真阅读各条款，不能放弃自己的权利。
需要特别提醒的是：业主需要从开发商处拿走的证件是：

（1）《住宅质量保证书》包含主体结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从业主领到钥匙开始起算。

（2）《住宅使用说明书》包含开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

（3）管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)。

三、业主需要缴纳的各项规费。

1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。
2、购房者按购房款式2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3、契税税率为百分之三至百分之五。普通住宅建筑面积120平方米上浮20％之内。

4、住房印花税率规定为0.05‰，开发商及业主各承担一半既0.025‰。

综上所述，开发商交付房屋给业主必须出示的文件有：竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅质量说明书、建筑质量认定书、房屋面积实测表、房屋管线分布图等相关文件证明。而竣工验收备案表是最重要的文件，如果开发商交付的房屋没有通过相关部门的验收，建议业主拒绝收房。如果开发商的行为造成购房人即业主的损失，律师杨振夏先生建议你聘请专业律师帮助你维权，避免不必要的损失。