商品房认购书的性质及效力

认购书是广泛存在于商品房预售中的一种文书。由认购书及其中定金所引起的纠纷正日渐增多。纠纷的症结在于：认购书是购房人与开发商双方真实意思表示，且内容合法，则其是否应具有一定的法律效力?如果认购书具有一定的法律效力，是否意味着购房人必须于认购书所约定的期限内与开发商签署合同，而不论正式合同的内容如何，否则开发商即可没收购房人数千元乃至数万元的定金?

一、认购书的性质辨析

认购书(又名认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方在签署正式预售合同前所签订的法律文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

在实践中，房屋认购书内容通常由开发商自行制订，一般包括：1．双方当事人基本情况；2．房屋基本情况(含位置、面积等)；3．价款计算；4．定金问题；5．签署正式合同的时限约定。双方约定在签订认购书后，开发商将在一定的期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售与他人；如果购房人未按认购书约定的时间前来签署合同，则开发商将不再为其保留标的房屋，并且有权没收购房人已交纳的定金；若在认购书约定的时间内签署了合同，则定金充抵预付款。

在传统的民法理论中，契约可以分为本约与预约。预约，则是约定将来订立一定契约的契约。本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约. 认购书是双方当事人真实意思表示，在其中已含有未来订立正式合同的主要条款，且赋予了双方在今后一段时间内诚信谈判义务，以达成正式的商品房预售合同。认购书在性质上应为预约合同。

二、认购书的效力

认购书性质属于预约，预约虽然不是本合同，不必使当事人承负本合同的权利义务，但其仍是一种合同，只是功能不同而已，仍然适用“合同坚守”原则，一方违约仍要承担违约责任。

三、关于定金问题

在认购书中，直接体现双方利益的是定金。依《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“……符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”可见，开发商和购房人可以自愿地在认购书中约定定金条款。

定金具有担保功能，认购书中的定金，其目的是担保双方的诚信谈判义务，以达成正式的预售合同。认购书属于将行谈判的预约，双方当事人负有诚信谈判义务，因双方因素未能签署正式的预售合同，适用定金法则。