签订认购书后双方无法就购房合同条款协商一致，定金应否返还？

案情介绍：

LJ与某房地产公司签订了《商品房定购书》(以下简称《定购书》)一份，约定向某房地产公司定购开发的房屋一套，总房价款为人民币60万元。该《定购书》还约定：“买房签订本商品房定购书时，交付定金人民币2万元，买方到期未履行承诺义务，卖房除有权将此房屋转卖他人外，买方已交定金不予退还；如买方履行了义务，卖方如转卖他人，需双倍返还买方所支付的定金。”双方签订《定购书》后，LJ依约支付了定金2万元。此后，双方在订立《预售合同》时对交房时间不能协商一致，致使未能订立《预售合同》。LJ要求某房地产公司退还定金，但房地产开发公司拒不退还定金，LJ遂将某房地产公司诉至法院。

案情分析：

根据最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》（以下简称《解释》），在商品房预售中，常常存在的三种定金，分别是（１）立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。（2）解约定金，是指作为不解除合同的担保定金。即交付定金的一方可以以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以以双倍返还定金为代价而解除合同。当一方当事人以丧失定金或双倍返还定金为代价要求解除合同的，如果另一方当事人请求人民法院强制实际履行合同的，人民法院不应予以支持。解约定金必须在合同中明确约定，否则被视为违约定金。（3）违约定金，是对由于延迟交房或其他违约行为致使合同目的不能实现而作为履行合同担保的定金。如果支付定金的一方不履行合同，则丧失定金；如果收受定金的一方不履行合同，则双倍返还定金。只有在一方的违约行为构成根本违约且该违约行为导致合同目的不能达到或落空时，才能适用违约定金罚则。

在本案中双方签订的定购书中约定的条款明显属于立约定金。即《解释》中第115条规定的立约定金：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”那么立约定金适用的条件包括以下几点：（1）当事人之间有合意签订了定金合同且已支付了定金。(2)当事人之间签订的定金合同是合法，没有违反法律的强制性规定。（3）一方当事人拒绝订立主合同的。（4）无法定和约定的免责事由。我国法定的免责事由有两种：不可抗力和意外事件。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条规定：”因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”

那么，当事人之间不能就主合同的条款协商一致，是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同，而适用定金罚则？这一问题就需要具体问题具体分析，若该主合同的条款在《定购书》中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，因为那是对《定购书》的违约，因而可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在《定购书》中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反《定购书》的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同而适用定金罚则，那将是对买房人极为不公平的。又《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

因此结合上述分析，在本案中，当事人不能协商一致不能归责于任何一方当事人，故不能适用定金罚则，接受定金的某房地产开发公司应当原额返还LJ支付的定金。