婚姻、继承、房产所涉公证实务便民解答

便民18问之1：在上海的房屋买卖中目前哪种情况下需要办理公证？

答：在上海的房产交易中上、下家中只要有一方为境外身份（含中国护照、港澳台身份）的情况下，房屋买卖合同应当办理公证，之后才能送至房地产交易中心办理产权过户。

便民18问之2：  提存条款在二手房交易中有何作用？

答：在二手房交易中，资金安全是个重要问题。

合同交易双方当事人可以共同申请将预付款、首付款、售房款等汇入公证处提存账户，申请办理提存公证。合同交易双方可以在合同中约定，待相关条件满足后（如取得收件收据、房产证等），由公证处将该笔钱款划入当事人指定的账户。

一句话，由公证处对上述钱款予以监管，从而保证二手房交易的安全，保护交易双方合法权益。

便民18问之3：房屋赠与是否需要公证？

答：应当公证。目前房屋赠与合同或者赠与书、受赠书需先办理公证，之后才能送至房地产交易中心过户。

【友情提示】：

赠与方式有如下特征：

1）、购买5年内的房屋通过赠与方式过户总体成本较低。目前办理赠与必须先办理公证，故主要费用由房屋评估费+公证费2%+契税3%<6%的几部分构成。

2）、赠与人可以明确赠与给受赠人个人，而不作为受赠人的夫妻共同财产；

3）、受赠人可以承诺保证赠与人在该套房屋中有居住使用权；

4）、赠与人可以通过法定程序撤销该项赠与；

5）、若房屋系商铺、办公楼，而受赠人为境外身份人士，则通过赠与可以过户；

6）、若房屋有贷款，银行批准的话，赠与可以不先将贷款还清而转由受赠房继续按揭；

7）、赠与不征收房产税。

8）、赠与人和受赠人若非配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的近亲属关系，则须再额外征收个人所得税、营业税；

9）、受赠的房屋出售时，按照目前规定，须额外征收总房价的20%个人所得税。

便民18问之4：婚后买房，产权证上只有丈夫一个人名字，是不是夫妻共有财产？

案例：甲男与乙女系夫妻，双方有一个20岁的儿子，甲男的父母尚健在。甲男与乙女于2003年购入本市某处二手房，产权证上权利人项下写有甲男一人名字。今年年初甲男突遇车祸死亡，但其生前没有留有任何形式的遗嘱。妻子乙女和儿子以及甲男的父母就甲男名下的遗产如何继承来到公证处进行咨询。

答：若夫妻双方未作财产约定，是夫妻共同财产。

按照《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱，所以按照法定继承办理继承权公证。

由于上述房产系甲男与乙女在婚姻关系存续期间购入，双方之间又没有对该处房产的夫妻财产约定，根据夫妻财产共同所有的原则，结合我国房地产相关法律规定，即使权利人登记在甲男一人名下，仍认定为该处房产系夫妻共同财产。因此，该处房产中二分之一系被继承人甲男名下的财产。

根据《继承法》第10条规定，上述甲男名下的财产应当由甲男的妻子、儿子、甲男的父母来继承。具体做法主要是由公证处结合其他调查材料以及制作相应的谈话笔录，最后出具继承权公证书，当事人凭公证处出具的继承权公证书和遗嘱公证书办理相应财产过户等手续。

便民18问之5：房产办理公证是否有区域限制？

答：没有。

目前只要房产在上海市范围内，涉及到的遗嘱、继承、抵押、买卖、委托等相关公证都可以在静安公证处办理。上海市静安公证处出具的公证书可以在全市各个房地产交易中心正常使用。

上海市静安公证处在交通便利的静安寺商圈设有接待室，在静安区房地产交易中心也设有接待室，接待时间也从每周一延长至每周六，可以方便群众就近办理。

便民18问之6：公有住房是否能办理遗嘱、继承公证？

王先生来电问：我和我老婆的户口在静安区，我弟弟和弟媳的户口在杨浦区，和他们户口在一起的还有我们的母亲，现在他们三人同住在我母亲所承租的公房内。请问：母亲打算趁她身体好时立遗嘱让我继承该公房，不知道是否可行？

答：不可以。

我国法律规定，公民可以在生前通过订立遗嘱的方式处分自己死亡后所遗留的财产。但是，遗嘱中涉及到的财产必须是立遗嘱人生前所拥有的真正属于其本人的财产。而公有住房的承租人并不对该房屋享有所有权，只享有居住权，房屋其实还是属于国家的。所以，承租人并不能通过遗嘱的方式把所承租的房屋处分给子女继承，除非立遗嘱人已经根据公有住房出售政策购买了公有住房，并取得了房屋产权。另根据《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。所以，一旦王先生的母亲过世，该公有住房可以由王先生的弟弟和弟媳继续承租。

便民18问之7：光凭遗嘱是否可以直接过户？

答：根据我国《继承法》规定，遗嘱继承和遗赠都需要通过有效的遗嘱来实现。遗嘱是自然人生前按照法律的规定处分自己的财产及安排与此有关事务并于死亡后发生法律效力的单方民事行为。遗嘱是可变更和可撤销的行为。以公证遗嘱为例，立遗嘱人可以立多份公证遗嘱，变更遗嘱内容；也可经公证撤销遗嘱，完全取消遗嘱意思。遗嘱是终意法律行为，当有数份内容相抵触的遗嘱公证书时，以最终的遗嘱公证书为准。因此，登记机构无法认定某一份遗嘱公证书是否是立遗嘱人的最终的意思表示，登记机构更无法认定某一份其它形式的遗嘱（如自书遗嘱、代书遗嘱等）是否真实、合法，是否为立遗嘱人的最终遗嘱或是否立过公证遗嘱。继承权公证书、接受遗赠公证书是公证机构按照法定程序，经过审查后确认遗嘱有效、确认遗嘱继承人或受遗赠人对被继承人（遗嘱人）的个人财产有权继承或受遗赠的证明文件，房地产登记机构应当直接采信。《上海市房地产登记技术规定（试行）》第 3.2.13条对此作了规定，即申请房地产继承的转移登记，应当提交继承权公证书；申请房地产遗赠的转移登记，应当提交遗嘱公证书和接受遗赠公证书。

实践中，有些遗嘱继承人仅有遗嘱公证书，而没有遗嘱继承权公证书，则只能证明该遗嘱的真实性以及在立遗嘱时的合法性，而不能证明遗嘱继承人能否依据该遗嘱享有相应的继承权。因此，登记机构应当严格按照规定办理登记，不能直接凭遗嘱公证书或其它形式的遗嘱办理房地产继承、遗赠的转移登记。

便民18问之8：房屋共有人可以在另一共有人死亡后将房屋直接过户给自己吗？

王先生来电问：我和父亲在去年购买了一套一手房，并办理了贷款手续。预售合同上写我们两人的名字。今年年初时父亲去世了，现在开发商通知我去收楼。请问：产证是否可以直接办到我名下？

答：不可以。

首先，我国相关法律法规规定，无论死者生前有无订立遗嘱（包括何种形式的遗嘱），必须通过办理相应的继承权公证才能去房地产交易部门办理房屋过户手续。其次，在本案中，继承人在继承父亲拥有的房地产权利的同时，必须承担相应的债务，也就是说，继承人必须与该购房者（本案中的王先生）共同还贷。最后，必须去贷款银行变更贷款登记资料，办理抵押登记变更手续后，由该购房者和其他继承人共同承担还款义务。所以，王先生应征求其他继承人的意见，共同成为房屋的共有人，也可以协商由王先生独自成为房屋的所有人。王先生在办理继承权公证后，持继承权公证书会同开发商向房地产登记机关提出申请，变更房屋的权利人，交纳相应税费，才能最后领取房地产权证。

便民18问之9：继承取得的财产，是不是夫妻共同财产？

吴先生结婚多年。年前因为法定继承取得其父亲生前遗留下来的一套房屋，并通过房屋登记部门取得了新的房屋产权证，产证上系吴先生一个人名字。现在吴先生打算出售该套房屋，吴太太得知后，要求分得一半房款。吴先生感到非常奇怪，自己父亲尽管生前没有写遗嘱，但是房子为啥自己的老婆也有份？

答：根据《婚姻法》第18条规定，由于被继承人生前没有立有遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，所以该处因法定继承所得的房屋系吴先生夫妻共同财产。吴先生一旦打算出售该套房屋，必须征得配偶的同意，尽管产证上仍是吴先生一个人名字。反之，倘若被继承人生前立有有效遗嘱将该处房屋生后留给吴先生一人，并经遗嘱继承权公证完毕取得新的房屋产权证，尽管产证上仍是吴先生一个人名字，但是根据《婚姻法》第18条规定，该处房屋系吴先生一人的财产，吴太太没有所有权。

【友情提示】：

《婚姻法》第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。 

便民18问之10：生前没有遗嘱，但人已死亡，遗产该如何办理继承？

丙男与丁女系夫妻，双方有一个20岁的儿子，丙男的父母尚健在。丙男与丁女于2003年购入本市某处二手房，产权证上权利人项下写有丙男一人名字。今年年初丙男突遇车祸死亡，但其生前没有留有任何形式的遗嘱。妻子丁女和儿子以及丙男的父母就丙男名下的遗产如何继承来到公证处进行咨询。

答：应该按照《继承法》第5条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。

本案中，由于被继承人生前没有留有任何形式的遗嘱，所以按照法定继承办理继承权公证。

 便民18问之11：孙子是否可以替代爸爸继承爷爷的遗产？

爷爷今年突然去世了，爷爷生前有套房产，房屋权利人登记在爷爷、奶奶二人名下，目前奶奶还健在。三年前爸爸由于车祸去世了，爷爷和爸爸生前都没有遗嘱，现在我可以继承爷爷的遗产吗？

答：可以。

根据法律规定，由于过世的二人生前都没有遗嘱，而且你爸爸先于你的爷爷过世，所以你作为你爸爸的晚辈直系亲属，可以代替你爸爸继承爷爷遗产中应属于你爸爸继承的份额。

便民18问之12：遗嘱公证如何收费？继承公证如何收费？

答：按照物价局的规定，目前上海市各公证处对遗嘱公证的收费标准为：400元/件，代书费200元/件；

继承公证的收费标准为：财产受益额的2%，涉及到房产的，房屋价格需要评估。

便民18问之13：遗嘱是否应该公证？

家住静安区的范女士这几天一直心神不宁。原来，她一直为订立遗嘱发愁。范女士目前拥有静安区内的一套住房的全部产权，这套房子是2年前买下的，产权证上仅有范女士一个人名字，而范女士的丈夫已于10年前因病去世。眼下范女士一个人住在这套位于静安区一房子内，她的3个子女均各自生活。由于范女士已经70多岁，为了避免一旦自己去世后几个子女就争夺这套房产而伤了和气，所以她打算趁眼下自己身体还好时立下遗嘱。问题是她吃不准自己拿张纸写是否就算作遗嘱，还是像港台电视中一样找律师写，这几天又听隔壁邻居讲一定要公证才行。到底应该用哪种做法，她一时倒真没了主意。

答：范女士的问题也是公证窗口接待中当事人经常提出的问题，有这样困惑的人不在少数。其实，我国的继承法明确认可了遗嘱不一定非要经过公证才有效。也就是说，不经过公证的遗嘱只要是符合法律规定的也是有效的，只不过在各种形式的遗嘱中，公证遗嘱的法律效力最高，当然，公证遗嘱的程序要求相对也最高。

有这么几种情况：针对同一处房产，产权人先后立有 A、B、C三份有效的遗嘱。倘若三份遗嘱都没有经过公证，则以最后一份遗嘱C为准；倘若三份遗嘱中仅遗嘱B系公证遗嘱，则即使遗嘱C立于遗嘱B之后，但由于遗嘱C没有经过公证，故仍以经过公证的遗嘱B为准，因为遗嘱B的法律效力最高。

一般而言，办理遗嘱公证时，公证员除了对遗嘱的有效性进行把关、遗嘱人必须单独当着公证员面在遗嘱上签名之外，公证员还将重点关注于：遗嘱人是否具有完全民事行为能力、是否遗嘱人真实意愿、财产所有情况等方面，并将采用捺印、拍照、录音等方式确保遗嘱真实、有效。

【友情提示】：

在我国，遗嘱的形式共有五种，除了公证遗嘱之外，还包括自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱和录音遗嘱。

对于一份有效的遗嘱而言，应当包括：遗嘱人的情况、遗嘱处分的财产状况、具体处理方案、签名日期等信息。

申办遗嘱公证时，遗嘱人应当向公证处提交身份证户口簿等身份证明、财产权属证明及清单、遗嘱草稿等材料。

便民18问之14：办理买卖合同、赠与合同公证需要提交哪些材料？

答：需要提交的材料有：

1.   申请人的户口簿、身份证、社保卡或其它身份证明（通行证、护照、注销户籍证明等）；

2.   权属证明（产权证、购房合同、售后公房须提供《本户人员情况表》）；                                                     情况表》）；

3.   出售方、赠与方的婚姻证明；

4.   委托代办的，提供经公证的（在国外须原件送中国使、领馆认证）有效委托书及受托人身份证明材料；

5.   公证处认为需要提交的其它材料。

便民18问之15：办理婚前财产约定协议公证需要提交哪些材料？

答：需要提交的材料有：

1.   当事人的身份证明（如身份证、户口簿、社保卡等）；

2.   与协议书内容相关的财产权属的凭证及其财产清单和债权债务范围的凭证；

3.   协议书文本；

4.   婚姻状况证明（如单身证明）；

5.   公证处认为需要提交的其它材料。

便民18问之16：办理夫妻财产约定协议公证需要提交哪些材料？

答：需要提交的材料有：

1.   当事人的身份证明（如身份证、户口簿、社保卡等）；

2.   与协议书内容相关的财产权属的凭证及其财产清单和债权债务范围的凭证；

3.   协议书文本；

4.   婚姻状况证明（如结婚证）；

5.   公证处认为需要提交的其它材料。

便民18问之17：办理继承公证需要提交哪些材料？

答：需要提交的材料有：

1.   公证申请表；

2.   继承人（包括父母、配偶、子女）的户口簿、身份证、社保卡或其它身份证明，定居境外的需提供护照、港澳身份证、通行证和注销户籍证明；

3.   被继承人的死亡医学证明和注销户籍证明；

4.   遗产标的权属证明（产权证、购房合同、售后公房提供本户人员情况表、债券、存折、股权证明、对账单等）；

5.   所有法定继承人与被继承人的亲属关系证明；

6.   继承人已死亡的，应提供死亡证明、婚姻证明和亲属关系证明（包括配偶、子女、父母）；

7.   被继承人的婚姻证明；

8.  如被继承人生前有遗嘱的，应提供遗嘱原件及该遗嘱执行人的身份证。如有遗嘱执行人须亲自到场；

9.   委托代办或放弃继承的，须提供经公证的（在国外还需原件送中国使领馆认证后的）有效委托书或放弃继承权声明书及受托人身份证明材料；

10.  房地产评估报告（涉及房产继承）；

11.  公证处认为需要提交的其它材料。

便民18问之18：办理遗嘱公证需要提交哪些材料？

答：需要提交的材料有：

1.   立遗嘱人的身份证明（如身份证、户口簿、社保卡等）；

2.   遗嘱所拟处分的财产所有权凭证（如房产证、存款单、股票账户、对账单、债券等）；

3.   遗嘱书（草稿）；

4.   遗嘱中指定遗嘱执行人的，还应提供遗嘱执行人的身份证明（如身份证、户口簿等）；

5.   婚姻状况证明、亲属关系证明；

6.   公证处认为需要提交的其它材料