二手房户口约定迁出条款，违约可以起诉

【律师提示】二手房买卖中有一个很重要的问题，就是在补充条款中约定卖方迁出户口的义务。但是这样的约定就涉及到了两个问题，一个是卖方不迁出户口可否向法院起诉要求法院强制履行；二是仅仅约定迁出户口义务是否能有效约束卖方。律师认为，关于卖方迁出户口的义务，应当约定较重违约责任，使之成为一个民法合同违约之诉，这样不但法院会受理案件，而且也会有效防止卖方违约。这种违约责任可以描述为“如果卖方未按约定日期及时迁出户口，则由卖方按照总房价的日万分之五支付违约金给买方。”

【案情介绍】

5月10日，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定买方王先生购买卖方李先生的房屋，合同总价为81万元。双方约定，买方王先生暂扣卖方李先生购房尾款1万元，在卖方李先生将户口迁出出售房屋后交付。关于户口条款双方约定：“卖方李先生承诺于2007年7月31日前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口迁出手续，如果卖方李先生未及时迁出户口造成买方王先生损失的，则由卖方李先生按照总房价的日万分之五支付违约金给买方王先生”。后卖方李先生向买方王先生交付了房屋，双方并至浦东新区房地产交易中心办理了转让过户手续，买方王先生取得了房地产权证。因为买方王先生欲将房屋出售，但卖方李先生至今未迁出户口，导致房屋不能出售，随着房价的下降而造成了买方王先生损失。2008年6月6日，买方王先生起诉到法院，要求卖方支付违约金116625元（以75万元为本金、自2007年8月1日至2008年6月6日、按日万分之五计算）。

【案件思考】

户口问题法院是否受理？如何约定户口迟延迁出违约金对买方最为有利？

【法庭判决】

双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定严格履行。双方合同补充条款第四条对被告迁出户口的时间及其违约责任作了明确约定，被告未按时迁出户口，理应按照约定承担违约责任。判决卖方李先生于本判决生效后十日内支付买方万先生116625元。

【法理延伸】

律师认为，关于户口问题法院是否受理，根据《上海市关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》有关规定，如果双方当事人仅仅在合同约定卖方迁出户口的义务，并在起诉时请求法院判决卖方迁出户口的，法院是不予受理的。因此，为了规避这个问题，可以在合同中对迁出户口这一义务约定较重的违约责任。这种违约责任可以是“每日违约金”，比如这个案例中，约定的“总房价的日万分之五”就是比较恰当的，可以有效给卖方迁出户口施加压力。

【法律依据】上海高院《二手房司法解释》第十条“对于二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发的纠纷，……我们认为，当事人虽在买卖合同中就此问题作了约定，但户口问题迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉”。