强制执行之特别情形：“预查封”的法律效力

2008年11月20日，无锡市锡山区人民法院判决确认，无锡市某燃料公司支付江苏某能源公司保证金50万元、违约金10万元。判决生效后，能源公司向法院提出执行申请，在执行过程中，李某为燃料公司的债务提供连带责任保证，遂被法院追加为该案被执行人。

案件执行过程中，执行法官经查询得知李某通过向中信银行按揭贷款的方式从某房产公司处购买了一套商品房，于是法院依法在2009年6月17日对上述房产办理了预查封手续。但是案件的执行并非自此一帆风顺，在法院查封该房产后的10月15日，房产公司以李某拒绝办理交房手续为由，要求解除合同并赔偿房款20%的违约金，无锡市仲裁委员会经过仲裁，调解确认了房产公司的请求。随后，10月27日，房产公司向法院提出执行异议，认为李某购买的房屋因未办理产权登记，所有权属房产公司，而房产公司在本起执行案件中系案外人，法院无权查封案外人的财产，请求解除查封。由于在商品房买卖过程中，房产公司解除合同的行为没有违反法律的规定，其以“案外人”身份提出的执行异议得到了法院的采纳，法院随后解除对该处房产的查封。

案件进行到此时，似乎陷入了僵局，但是锡山法院执行局局长刘飞平凭借多年来的执行经验和丰厚的法学理论功底，在被执行人设置的重重障碍中寻求到了突破口：既然李某与房产公司解除了房屋买卖合同，那么按照法律的规定，合同解除后双方应当各自返还所得财产，房产公司应当向李某退还已经支付的房款188万元。且，由于法院对商品房的预查封先于双方解除商品房买卖合同，因此，该188万元应当先用于支付执行款再进行20%违约金等款项的支付。经申请人申请，法院下达裁定，要求房产公司在应退还李某的188万元范围内支付申请执行人能源公司658 404.27元。房产公司随后提出的应先扣除违约金及中信银行借款再支付执行款的异议也被依法驳回。历时一年，法院克服种种困难，与被执行人斗智斗勇，不断探索新的执行路径，最终全面保护了申请人的合法权益。

【法官说法】

购房人购买商品房后，在尚未办理产权登记前，由于欠债导致房产被法院查封被称为“预查封”。由于商品房买卖的相关法律规定，在商品房尚未办理产权登记前，房产公司与购房人可以解除合同，因此在实践中，为了躲避债务，购房人往往和房产公司串通，到仲裁委员会仲裁解除合同，返还购房款，并承担较高的违约金，目的就是让房产公司成为房屋产权人，而房产公司就可以以“案外人”的身份申请法院解除查封，并且由于虚拟了较高的违约金，会导致商品房买卖合同解除后，房产公司退还的购房款扣除违约金之后所剩无几。这就使得法院在执行过程中陷入困境。在此种情况下，关键是确认预查封的标的物是债权请求权，而非物权，法院预查封后，即使购房人解除合同，不进行房产登记，退还的购房款在办理查封手续时，已被查封法院查封，因此，退还的购房款应当按采取执行措施的先后顺序受偿，即应当先用于执行再进行违约金的扣除。

来源:锡山法院   作者:刘飞平