购房的善意取得

【案情简介】

　　刘某因房屋被拆迁，获得拆迁安置房两套，2009年11月，刘某与孙先生签订《房屋买卖契约书》并进行了公证，因转让的房屋所有权证和国有土地使用权证尚在办理之中，为此双方约定:孙先生付定金6万元，在刘某取得上述证件后7天内办理过户手续，并就违约责任进行了约定。

　　2010年1月，刘某取得了登记在其个人名下的土地使用权证和房屋所有权证，但刘某此时却以妻子张某的“同意卖房的书面材料”系伪造为由不愿继续履行合同，并将土地使用权证和房屋所有权证变更为与其妻子张某各50%的份额共有。2010年5月，孙先生向法院提起诉讼，要求继续履行合同及支付违约金等。孙先生的请求能否得到法院的支持呢？

【律师解读】

　　大连市房地产专业律师张德军表示:在夫妻关系存续期间，没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条第2款规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该条司法解释的精神也符合合同法关于“表见代理”制度的规定，合同法第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　本案签订合同时，刘某表示其妻知道，可以推定出刘某卖房的行为其妻是清楚的，因此，孙先生属于善意第三人。物权法也规定了不动产的“善意取得”制度，善意第三人只要符合善意的条件并且房屋已经转移登记，就取得了该房屋的所有权。另外，当房屋还没有经过转移登记，双方在协议中约定了违约金条款，是否就意味着毁约方愿意承担违约责任，赔偿对方一定的违约金，就可以不再继续履行协议了呢?张德军律师表示，我国合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，非违约方提出继续履行合同要求的，违约方在支付违约金之后，仍然应当继续履行合同。