张德军律师，15904114007，大连资深律师，主要负责大连及东三省的刑事辩护、房地产与建筑工程、婚姻家庭、劳动工伤、公司等法律事务，尤其擅长代理疑难案件的处理。现执业于辽宁添赢律师事务所，先后毕业于东北财经大学工商管理系、大连海事大学法律系。先后为政府机关、国有企事业单位、外资企业、社会团体等几十家单位提供法律顾问服务。无论是标的过亿的房地产案件还是标的几万的劳动争议案件，因为其严谨的工作作风以及对案件全身心的投入，尤其是案件的结果，均得到当事人的认可以及司法系统的高度评价。

这种情况可以要回定金

【案情简介】

　　2010年10月17日，于女士在大连秋季房交会上看好一套商品房，因为价格、户型等都比较满意，于女士当日即与开发商签署了认购书并缴纳定金30000元。于女士按照认购书的约定到该公司签订正式《商品房买卖合同》时发现，该开发商提供的合同条款均已填好且其中存在多处不公平条款，于是其并提出了修改要求，但开发商不同意修改，致使双方最终未能达成一致。于女士要求开发商退还定金的请求遭到了该开发商的拒绝，理由是于女士拒绝签合同定金不予退还。开发商的理由能否成立呢？

　　【律师解答】

　　张德军表示：在实践中，开发商在与买房人签订《商品房买卖合同》前，通常会要求买房人签署认购书并缴纳定金，认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间，对双方具体权利义务并无明确规定。

　　我国《合同法》第115条及相关司法解释对定金及其罚则进行了规定，即当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。需要注意的是，此处适用定金罚则是以“当事人一方存在过错”为前提条件的。

　　张德军律师认为：结合本案的实际情况，就于女士交付的定金不应适用该定金罚则。因为，本案中的认购书只是确定了“双方签订正式合同”的义务，而对具体的权利义务没有做详尽的约定，那么于女士在签订正式合同中必然会尽量维护自身的合法权益。因此，案涉《商品房买卖合同》未能签订，并非于女士故意不与开发商签订商品房买卖合同，未能订立该合同的原因不能归责于买房人于女士。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　综上，该开发商的理由不能成立，其应当退还于女士交付的30000元定金。