案例一：关于婚前买房婚后共同还贷的情况

    2004年5月20日，张某在百合新城购买一套120平方米住宅，价格40万元，首付12万元，按揭28万元，自6月20起每月按揭还贷3800元，房产证登记在张某名下。2004年6月1日，张某与陈某登记结婚，至2011年6月，银行按揭贷款本息320000元全部还清。2011年8月20日，张某与陈某因感情不合起诉至法院要求离婚，并分割夫妻共同财产，在开庭审理中，张某与陈某对百合新城住房市场价值120万元达成一致，但对份额分割出现分歧，张某认为，房产应归自己所有，只需将共同还贷的32万元的一半给还给对方即可，陈某主张房屋为共同财产，要求平均分割，法院最后判决百合新城住房一套产权归张某所有，由张某补偿陈某人民币42.635万元。

解析：由于该案件发生于2011年8月20日，婚姻法解释三已经于2011年8月13日起施行，根据婚姻法解释三第十条规定　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。如不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

婚姻法解释三第十条的出台背景是在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。  如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将婚前按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。

那么对照该条的规定，我们来看案例中张某和陈某的情况，陈某购买房屋并支付首付款的时间是2004年5月20日，并且，这点很重要，他的房产证是登记在陈某一人名下，房产证的登记时间已经不重要，即便是在2004年6月1日后也没关系，开始归还银行按揭贷款的时间是2004年6月20日，张某和陈某的结婚登记日期为2004年6月1日，把张某和陈某的情况结合在解释三的第十条看一下就很清楚了，夫妻一方张某，在婚前签订了不动产买卖合同，购买了百合新城住房，以他个人财产支付首付款12万元，并在银行按揭贷款28万元，婚后，张某和陈某用夫妻共同财产偿还了银行全部贷款本息32万元，且百合的房子是登记于陈某名下，情况跟法条规定的情况完全是吻合的，此时，人民法院就可以判决该不动产归张某一方，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由张某对陈某进行补偿。补偿的金额按比例折算，首付12万＋贷款本息32万合计44万，12万占比27.27％，32万占比72.73％，百合房子现价120万元，增值76万元，夫妻共同还贷相应增值为76万×72.73％＝55.27万元，再加上共同还贷32万，属夫妻可分金额为87.27万，陈某可得一半为43.635元。或者简单的算法，就是现价的120万中72.72％属夫妻双方可分份额，计算结果是一样的。用这个案例来跟大家解读婚姻法解释三第十条的对婚前买房婚后还贷的这一规定，相信大家对该条法律的理解更加清更加晰明了。