政府“租用”农民土地合法吗？
来源：王春刚律师
发布时间：2016-03-29
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在实务工作中我们发现，很多地方政府为了规避土地征收程序，纷纷以“租用”的形式占用农民土地。这种“租用”一般都具有时间长、补偿低等特点。例如，山东省德州市某村村民说“政府为了建工业园要租用他们的土地，租用50年，每年给1200元的补偿”。
这种方式合法吗？回答当然是否定的。从根本上来说，政府的这种做法就是“以租代征”。以租代征是指未办理合法手续，私自将农用地转为建设用地的行为。按照《土地管理法》的规定，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，国家对不同用途的土地实行严格的管制制度。除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地外，其他建设用地必须使用国有土地。也就是说，如果想将集体土地作为建设用地使用就必须办理严格的审批手续，将该集体土地征收为国有。
以租代征严重侵害农民的合法权益。一般来说，主要侵害知情权、财产权、生存权和发展权以及救济权。
以租代征侵害知情权
《土地管理法》第四十六条、四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。上述公告无论是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。而在以租代征的情况下，相关政府或单位为了隐藏其行为的违法性或是为了获得非法利益，都会有意识地进行虚假的至少是片面的告知。这种隐瞒真相或是虚构事实的情况无论目的为何、结果为何都侵犯了公民知道真相并自主作出选择的权利。长此以往、由小至大将不利于国家民主政治的建设。
以租代征侵害财产权
国家征收农村集体土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费。各项费用的确定标准每三年进行一次调整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。以租金方式代替各项补偿费的方式会使农民的财产权遭受巨大的损失。如上文所述德州市某县以每亩地每年1200元的价格租用农民的土地50年，暂且不说租金最终能否支付、如何支付，就是按照约定支付，最终农民获得的全部补偿也不过是60000元。
以租代征侵害生存权和发展权
生存权和发展权是首要的人权，没有这项权利其他权利都无从谈起。在征收的情况下，国家要求各地制定补偿方案时要考虑失地农民的最低生活保障问题。虽然实际上，该问题未能得到很好的解决，但在以组代征的情况下，该问题甚至难以纳入被考虑的范围。出租土地的农民依靠自身条件谋求出路一般都只能获得不稳定的、劳动强度大、薪资低的工作，而这种工作也仅仅提供给年轻人，年纪大的农民很难找到符合自己年龄的工作。
以租代征侵害救济权
国家征收集体所有土地，被征收人对征收决定、征收补偿决定不服时可以请求行政机关复议，可以向人民法院提起诉讼，被征收人可以自主选择救济渠道。但以租代征的情况下，双方签订的合同因违反国家强制性规定，属于无效的合同。在此情况下如果“租借方”不支付租金或者到期不返还土地，农民的权利该如何救济还是未知。
这种方式合法吗？回答当然是否定的。从根本上来说，政府的这种做法就是“以租代征”。以租代征是指未办理合法手续，私自将农用地转为建设用地的行为。按照《土地管理法》的规定，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，国家对不同用途的土地实行严格的管制制度。除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地外，其他建设用地必须使用国有土地。也就是说，如果想将集体土地作为建设用地使用就必须办理严格的审批手续，将该集体土地征收为国有。
以租代征严重侵害农民的合法权益。一般来说，主要侵害知情权、财产权、生存权和发展权以及救济权。
以租代征侵害知情权
《土地管理法》第四十六条、四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。上述公告无论是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。而在以租代征的情况下，相关政府或单位为了隐藏其行为的违法性或是为了获得非法利益，都会有意识地进行虚假的至少是片面的告知。这种隐瞒真相或是虚构事实的情况无论目的为何、结果为何都侵犯了公民知道真相并自主作出选择的权利。长此以往、由小至大将不利于国家民主政治的建设。
以租代征侵害财产权
国家征收农村集体土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费。各项费用的确定标准每三年进行一次调整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。以租金方式代替各项补偿费的方式会使农民的财产权遭受巨大的损失。如上文所述德州市某县以每亩地每年1200元的价格租用农民的土地50年，暂且不说租金最终能否支付、如何支付，就是按照约定支付，最终农民获得的全部补偿也不过是60000元。
以租代征侵害生存权和发展权
生存权和发展权是首要的人权，没有这项权利其他权利都无从谈起。在征收的情况下，国家要求各地制定补偿方案时要考虑失地农民的最低生活保障问题。虽然实际上，该问题未能得到很好的解决，但在以组代征的情况下，该问题甚至难以纳入被考虑的范围。出租土地的农民依靠自身条件谋求出路一般都只能获得不稳定的、劳动强度大、薪资低的工作，而这种工作也仅仅提供给年轻人，年纪大的农民很难找到符合自己年龄的工作。
以租代征侵害救济权
国家征收集体所有土地，被征收人对征收决定、征收补偿决定不服时可以请求行政机关复议，可以向人民法院提起诉讼，被征收人可以自主选择救济渠道。但以租代征的情况下，双方签订的合同因违反国家强制性规定，属于无效的合同。在此情况下如果“租借方”不支付租金或者到期不返还土地，农民的权利该如何救济还是未知。
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