靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付违约金10万元；2.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原、被告原系夫妻关系，2012年4月12日两人登记结婚，2016年3月8日协议离婚。离婚协议书第三条第（2）款中约定，位于北京市大兴区一号房屋归被告李某所有，房屋剩余贷款也由被告一次性还清，原告协助被告办理变更的一切手续，过户费用由被告承担。第六条约定：任何一方不按本协议约定期限履行支付款项及相关义务的，应付违约金10万元给对方。后被告为此事起诉至大兴区人民法院，在法院审理过程中，被告确定其在2020年5月1日前可以将前述房屋剩余贷款还清，原告也同意协助被告办理一切变更手续。北京市大兴区人民法院作出民事判决书，但被告自收到该份判决书后至今都未将前述房屋的剩余房款还清，也未找到原告办理该房屋的过户手续。现因原告为该房屋的主贷款人，该房屋至今未解除银行抵押手续及过户手续，影响原告无法再次购买房屋。另外，被告的行为已构成违约。原告也多次催被告办理该房屋的还款、解压、过户手续，被告均置之不理，因此，原告在此提起诉讼，请求法院判如所请。

被告辩称

李某辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有实际损失，且违约金金额过高，而且离婚协议中没有约定具体时间。

法院查明

张某与李某于2012年4月12日在北京市大兴区民政局登记结婚。因感情不和，双方于2016年3月8日离婚，并签订了离婚协议书。离婚协议书第三条第（2）款中约定，北京市大兴区一号房屋（以下简称：一号房屋）。房屋所有权归李某所有，房屋产权证的业主名称变更的手续自离婚后，李某将贷款一次性还清，则张某必须协助男方办理变更的一切手续，过户费由李某承担。第六条约定：任何一方不按本协议约定期限履行支付款项及相关义务的，应付违约金10万元给对方。协议书落款处有李某、张某签字确认。

2019年12月13日，李某和张某经由北京市大兴区人民法院民事判决书，判决如下：1.于2020年5月1日前，张某协助李某办理位于北京市大兴区一号房屋提前偿还房屋按揭贷款手续，并协助办理涉案房屋解除抵押权；2.在解除北京大兴区一号房屋抵押权手续后10日内，张某协助李某办理前述房屋的产权变更手续，具体为：李某享有前述房屋全部产权。

张某提交了电话录音，用以证明李某在通话中确认违约金，并称现在无法按照判决书一次性偿还房屋贷款，并再次提出一到两年的周转期。对此，李某称当时打电话的背景是因为疫情导致的无法办理提前还款及解抵押，以表示歉意，以后会处理，适当给张某一点补偿，但不是指本案中张某主张的违约金。

李某提交调解书证明双方婚后多次纠纷且李某已经支付给张某30000元违约金。对此，张某称与本案无关。庭审中，李某认可其尚未履行民事判决书的判决。

裁判结果

一、于本判决生效后十日内，李某给付张某违约金50000元；

二、驳回原告张某的其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李某与张某签订的《离婚协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。

双方应当按照协议书约定的内容履行各自的义务，协议书中约定了一号房屋房屋的处理，同时约定了违约责任，法院出具判决书也明确李某应于2020年5月1日前提前偿还一号房屋的按揭贷款，并办理一号房屋的解除抵押权，但李某未按照判决书中约定的时间如期偿还按揭贷款并办理房屋抵押权的解除，并在一定程度上影响了张某再次购买房屋，存在一定过错，结合张某受到的客观影响及李某的过错程度，该协议中违约金约定过高，法院予以调整，酌定李某给付张某违约金50000元。