靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某文向本院提出诉讼请求：1、判令周某、刘某匀将位于北京市海淀区一号、二号房屋过户到我名下；2、判令刘某匀立即搬出上述房屋；3、诉讼费由周某、刘某匀负担。

事实与理由：周某与刘父系夫妻，我与刘某匀系二人的子女。涉案房屋原产权人是海淀区房地产管理局，刘父系原该房屋的承租人。1992年，海淀区房地产管理局对涉案房屋进行成本价售房，因我在国外无法回国办理有关购房手续，便将购房款交给父亲刘父，借用其名义代我购房，先登记在刘父名下，日后再将房屋过户给我，本质上为借刘父名代我买房。购房时刘父、周某、刘某匀及其前妻吴某都了解此事并认可。2010年5月28日，刘父去世，2012年9月10日、16日及10月25日，刘某匀及其前妻分别亲手写了书面材料确认了我通过刘父借名买房的事实。直至起诉之日，涉案房屋仍登记在刘父名下。

我认为，事实和现有证据可以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，我确系涉案房屋物权的真实权利人，但刘某匀一直不配合我进行更名。刘某匀在母亲2016年生病后武力阻止我回家，甚至用欺骗、威胁的方式企图让我放弃对房屋的权利。刘某匀的行为严重侵害了我的合法权益，故我诉至法院，望判如所请。

被告辩称

周某、刘某匀辩称，不同意刘某文的诉讼请求，请求法院依法驳回。公证处公证书足以证明涉案房产属于刘父与周某的共有财产，而不属于刘某文的个人财产。刘某文仅以刘某匀等相关人员出具的说明为由证明房产归其所有，不能推翻公证书所认定的涉案房产归刘父与周某共有的公证事实和法律确信力；且本案属于亲情纠纷，刘某文早己是外国人，常年不在国内，是刘父、周某、刘某匀一直居住和使用房屋，刘某文长时间未在房内居住和生活，刘某文也一直未对父母尽赡养义务，在刘父过世、周某年事己高神志不清时，刘某文以几张说明为由就要将登记在刘父名下的属于刘父和周某的共有房屋据为己有，不合理。刘某文常年在国外，没有对已过世的被继承人刘父尽赡养义务，也没有对健在的周某尽赡养义务，故在分割被继承人名下房产时，周某依法要求多分份额，刘某文不分被继承人刘父名下房产份额。

法院查明

对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。刘父与周某系夫妻关系，两人育有刘某匀、刘某文子女两人。刘父于2010年5月28日死亡。

1993年9月3日，刘父与海淀区房地产管理局签订《房屋买卖契约》两份，约定刘父以优惠价购买位于北京市海淀区一号和二号房屋两套，其中一号房屋优惠后总价款为6430元，二号房屋优惠后总价款为11459.62元，两套房屋均已支付部分定金，余款于签订契约当日付清。1993年8月28日，刘父向售房单位交纳购房款、手续费等。1993年9月14日，刘父取得北京市海淀区一号、二号两套房屋的房产所有证。2001年11月21日，刘父向北京市海淀区房屋土地管理局提交《购房前夫妇工龄之和超过65年改办成本价变更产权申请》，并提交了刘父夫妇二人工龄情况证明，后于2002年2月1日补交改按成本价房款。

2010年6月23日，周某、刘某匀、刘某文共同向公证处申请办理继承权公证，公证处经审查查明：被继承人刘父遗有与其妻周某共有下列房产：（一）坐落在北京市海淀区一号房产一套；（二）坐落在北京市海淀区二号房产一套；上述夫妻财产的一半为死者刘父的遗产，应由周某、刘某匀、刘某文共同继承，现周某、刘某匀、刘某文均表示要求继承被继承人刘父的上述遗产，因此，兹证明被继承人刘父的遗产由周某、刘某匀、刘某文共同继承。刘某文对上述公证书真实性认可，但认为公证内容并非其本人真实意思表示，是为了防止刘某匀擅自出售房屋迫不得已同意的。

刘某文主张其与刘父、周某夫妇达成了口头的借名购房合同关系，刘某文称1992年刘父询问其是否买房，需要三四万元，刘某文就托人带回国内5000元美元，后在国内换成人民币后交给刘父，由刘父办理相关购房手续，刘父曾表示将购房收据交给刘某文，但刘某文未拿，两套房屋产权证原件也由刘父代为保管。为证明其主张，刘某文提交以下证据：1、2012年9月10日刘某匀书写的材料，内容为：“我听说过家里买房子的钱是我妹刘某文从国外给我爸爸的。”2、2012年10月16日刘某匀书写的材料，内容为：“买房子钱是刘某文于1992年托人从国外带钱让我父亲买了现住房，由于刘某文当时在国外，不能回北京，委托我父亲将上述房屋登记在我父亲名下，但刘某文当时没有明确说明上述房产是赠送给我父母的，特此证明。”3、2012年10月25日刘某匀前妻吴某书写的材料及录像光盘，内容为：“1992年购买位于北京市海淀区两个房屋的购房款都是刘某文当时委托我公公刘父购买时托人带回来的5000美金。由于当时刘某文在国外不能回北京，委托我公公暂时将上述房产登记在我公公名下，等刘某文回国时再办理过户手续。”4、落款处有周某签字的证明一份，证明全文为打印字体，主要内容为：“一号和二号两套住房都是我女儿刘某文全款委托我和爱人刘父为刘某文购买并为她办理购房所需一切手续，等刘某文以后回国再办理上述房屋过户手续。由于1992年购房期间我和爱人刘父没有经济能力购买，我们决定问问女儿刘某文想不想买，刘某文要买，但当时她在国外工作学习不在北京，我们与刘某文通电话时约定，由刘某文托人带回所需购房款及各种所需费用共5000美金，换取了约43000元人民币，用刘父的名义为刘某文购买了两套房屋。由于刘父突然去世，致使房屋没有过户，我认可上述房产归刘某文所有，不是我和刘父的财产。”

刘某匀对上述证据1和证据2的真实性认可，但认为该材料并非其本人真实意思，是在刘某文胁迫下所写，出具材料期间其借住在刘某文德国家中，因签证及资金问题，刘某文要求其写上述材料否则将其赶出，于是按照刘某文写好的字条抄写了上述材料，并当庭提交了字条，该字条内容与刘某文提交的证据2内容一致。刘某文认可字条系其本人所写，目的是告知刘某匀如何书写，但材料内容是刘某匀的真实意思。刘某匀对刘某文提交的证据3和证据4均不予认可，认为证明并非周某本人所写，无法证明房屋归属。经询问，刘某文称证明系周某在外打印并签好字后交给刘某文的。

裁判结果

驳回刘某文的全部诉讼请求

房产律师点评

合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，刘某文主张其与刘父、周某存在借名买房口头协议，双方之间合同是否成立，需结合房屋性质、双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。

首先，从房屋的来源来看，涉案两套房屋原系刘父承租的公房，后依据房改政策使用了刘父、周某的工龄优惠，由刘父购买，刘某文并不享有房改优惠购房资格。其次，从房屋购买过程来看，签署买卖合同、交纳购房款等购房手续均是刘父办理。且从房屋购买之日起，房屋由刘父、周某居住使用，房屋所有权证由刘父、周某持有。刘某文主张两套房屋购房款均系其所出，虽提交了周某、刘某匀、吴某出具的材料，但该证据材料属证人证言，不能单独作为出资的证明，且刘某文所述出资款数额与房屋买卖契约约定的房屋总价款明显不符，法院对其主张不予采信。就双方之间存在借名购房的合意，刘某文仅提交落款处有“周某”签名字样的证明一份，该证明全文为打印字样，刘某文称该证明系周某打印好交付给刘某文，明显与周某的年龄与生活习惯不符，法院对其证据不予采信。综合以上情况，刘某文主张其与刘父、周某之间成立借名购买合同关系的事实不成立，故对其诉讼请求，法院不予支持。