靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某芝向本院提出诉讼请求：1.判令原被告2015年签订的《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》有效；2.判令被告与第三人配合原告办理位于丰台区一号房屋权属转移登记手续，将该房屋登记在原告名下；……。

事实与理由：原被告于2015年3月11日分别签订《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》约定被告向原告出售位于丰台区一号房屋一套，原告向被告支付购房款共计190万元。原告依约履行付款义务后，被告向原告交付了房屋，原告居住至今。

被告于2021年8月5日取得了上述房屋的产权证，原告与被告沟通商量共同办理以上房产过户手续，但被告又跟原告索要9万元后仍未予配合过户，为维护自身利益，原告故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

吴某鑫辩称，不同意原告的诉讼请求，2014年我与我爱人离婚，2015年我将房屋出卖，我现在对房屋没有处分权。

第三人赵某霞述称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告与第三人于2014年7月23日离婚，双方协议约定涉案房屋归女方所有，但案涉合同只有被告签字，没有第三人签字；第三人不同意出售房屋，如果出售，应有其本人签字，并且原告提供的共有权人证明中并未提及出售哪间房屋，如果出售案涉房屋，应有第三人本人签字才对。本案属于被告无权处分，应属无效；

再者，双方签合同时，案涉房屋为经济适用房，被告未取得房本，违反国家对经济适用房的法律规定，案涉合同亦属无效；原告与被告签订合同时，是已经知道被告与第三人离婚，因此被告与原告属于恶意串通，损害第三人利益，根据相关规定，该合同无效；涉案房屋已于2014年由赵某霞单独所有，依据是离婚协议，房产证于2021年下来的，如果支持原告的诉讼请求，将侵犯第三人的财产权利。综上，要求法院驳回原告的所有诉讼请求。

法院查明

2015年3月11日，杨某芝（乙方）与吴某鑫（甲方）、北京D公司（丙方，以下简称D公司）签订《房屋买卖居间见证合同》，约定：一、1.房屋情况甲方出售的房屋坐落于北京市丰台区一号（以下简称一号房屋）。经甲乙双方协商一致，同意该房屋交易价款为190万元……另有约定的见双方补充协议。

当日，吴某鑫（出售方、甲方）与杨某芝（买受方、乙方）、D公司（居间方、丙方）还签有《补充协议》约定，……甲方在取得房产证后的三十日内，应积极配合乙方办理房屋贷款及过户相关事宜，丙方积极协助甲乙双方办理过户事宜。

当日，赵某霞出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，该证明载明，本人赵某霞系房屋出售人吴某鑫的配偶（或共有权人），现声明如下：本人与房屋出售人共有的房屋位于（空白）；且本人同意房屋出售人出售上述房屋。该证明尾部有赵某霞手写签名并捺印。

当日，吴某鑫为杨某芝签署《收条》载明，今收到杨某芝交了一号房屋的第一部分首付款共计5万元。收条尾部收款人出杨某芝、吴某鑫均手写签名并捺印、注明日期，第三见证人处D公司盖章并签有日期。

审理中，双方当事人均认可未签订过《补充协议》载明的《房屋买卖合同》。

2015年3月26日，杨某芝通过银行转账方式分两笔向吴某鑫转款合计175万。当日，吴某鑫向杨某芝出具收到上述款项的收条一张，收条尾部收款人处杨某芝、吴某鑫均手写签名并捺印、注明日期，第三见证人处D公司盖章并签有日期。

2015年3月底，吴某鑫将案涉房屋交付杨某芝占有使用，双方在庭审中均认可房屋交付时为毛坯房。

2015年至2016年期间，吴某鑫为杨某芝出具收款条2张，内容分别为收取杨某芝2015年1月至2016年3月供暖费、2015年4月1日至2016年物业费共计3000元及收到杨某芝2016年至2017年3月份取暖费、物业费共计3100元。

2017年1月4日，杨某芝与北京某物业就一号房屋物业服务、供暖事宜分别签订《物业管理委托合同》《北京市居民供热采暖合同》。此后至今，一号房屋供暖费、物业费均由杨某芝交纳。

2021年7月29日，吴某鑫、赵某霞共同为杨某芝出具借条载明，本人吴某鑫于2021年7月29日向杨某芝借款10万元（此款作为房屋办本使用）。尾部借款人处吴某鑫、赵某霞签字。审理中，杨某芝主张上述10万元款项为杨某芝向吴某鑫支付的案涉房屋尾款10万元，吴某鑫表示认可。

2021年8月5日，一号房屋登记在吴某鑫名下，不动产权证书。2021年9月14日，吴某鑫将上述不动产权证书原件交与杨某芝。2021年10月14日，吴某鑫自行申请办理补换证登记，取得补发一号房屋不动产权证书。

另，2021年10月27日，杨某芝就一号房屋申请异议登记并取得不动产登记证明。

再，2021年11月5日，吴某鑫就一号房屋办理抵押权登记，抵押权人为案外人w公司。2022年6月27日，吴某鑫注销上述抵押权登记。

杨某芝还提交《拆迁及安置补偿协议书》，该协议书系北京M公司（拆迁人、甲方）与吴某鑫（被拆迁人、乙方）于2001年1月12日签订，该协议书约定：乙方在拆迁范围内居住Y号院，现有在册人口7人。分别是：吴某鑫、赵某霞、……及其他5位亲属。用以证明吴某鑫有权出售一号房屋；杨某芝提交双方之间录音，用以证明赵某霞对出售一号房屋知情并同意。吴某鑫、赵某霞认可上述协议书的真实性，不认可证明目的，认为该协议书无法证明吴某鑫对一号房屋有处分权；认可上述录音真实性，但不认可证明目的，认为与本案争议事实无关。

赵某霞还提交离婚证、离婚协议书，用以证明杨某芝与吴某鑫签订买卖合同时，吴某鑫对一号房屋没有处分权，双方签订的合同属于无权处分，应属无效。离婚证载明吴某鑫与赵某霞于2014年7月23日离婚，《离婚协议书》写明：吴某鑫与赵某霞于1981年6月5日登记结婚，一号房产归女方所有。该协议落款日期为2014年7月23日。杨某芝不认可证明目的，并表示其不知道吴某鑫、赵某霞离婚一事，且双方签订合同时赵某霞在场，该离婚约定不能对抗善意第三人。

裁判结果

一、杨某芝与吴某鑫于2015年签订的《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》有效；

二、吴某鑫协助杨某芝办理坐落于北京市丰台区一号房屋权属转移登记手续，将该房屋登记在杨某芝名下；

房产律师点评

本案争议焦点为案涉《房屋买卖居间见证合同》与《补充协议》（以上两文件简称案涉合同）的效力问题。审理中，吴某鑫主张案涉合同无效，并提出如下两点理由：一是双方订立案涉合同时，其并未取得案涉房屋所有权，产权处于不确定状态；二是其未征得妻子赵某霞同意，擅自处分涉案房屋，属无权处分，侵犯了共同共有人赵某霞的合法权益。对此，评述如下，法律规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴某鑫并未举证证明案涉合同有上述合同无效的情形，故案涉合同应属有效。

关于其主张合同无效的理由，法院作出如下两点回应：第一，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第四条规定：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在履行合同期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等”。据此，吴某鑫在签订合同时尚未取得房屋所有权并不必然导致案涉合同无效。

第二，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十一条规定：“出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应得到法律保护。”根据该规定，赵某霞享有的是拆迁安置的居住利益，不必然享有房屋所有权利益，且案涉房屋系于2021年8月5日才进行房屋所有权登记，签订案涉合同时赵某霞对案涉房屋并不享有物权，故关于吴某鑫主张的侵犯了共同共有人赵某霞合法权益的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。

第三，赵某霞于签订合同时在《配偶（共有权人）同意出售证明》签字，吴某鑫、赵某霞亦于2021年7月29日共同为杨某芝出具的借条载明，借款款作为房屋办本使用，因此，法院认定，赵某霞对杨某芝与吴某鑫签订案涉合同一事知情且同意。

综上，法院认定案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行义务。故对杨某芝要求吴某鑫、赵某霞配合办理一号房屋权属转移登记手续，将该房屋登记在其名下的诉讼请求，法院予以支持。