靳双权律师

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某杰、林某芬向本院提出如下诉讼请求：1.确认孙某杰与吴某鹏签订的《房屋买卖协议书》（以下简称协议书）无效，不发生相应的物权变更效力；2.判令吴某鹏腾退房屋并归还。

事实和理由：2006年6月2日孙某杰与吴某鹏签订了协议书，协议书载明：“位于（原林某旭）北京市延庆县M村屋一套，林某旭已过逝，现有林某旭妻子孙某杰、女林某芬决定将此房使用权，正房三间半南房三间半卖给吴某鹏，现金叁万元整转让。”

吴某鹏不是M村村民，将农村宅基地使用权和宅基地上的房屋转卖给非本村集体经济组织成员吴某鹏，协议书违反了国家有关土地管理法律法规的强制性规定，应当认定为无效，另孙某杰在转让房屋时未经得女儿林某芬的同意就将其父亲的遗产擅自处分，属于无权处分，应当认定无效。吴某鹏应当将房屋归还孙某杰、林某芬。

综上所述，孙某杰与吴某鹏之间签订的协议书无效，违反了法律法规强制性规定，孙某杰也属干无权处分，亦应当协议无效，遂请求贵院支持孙某杰、林某芬全部诉讼请求。

被告辩称

吴某鹏辩称，孙某杰陈述的签订协议书的时间、价款，涉案房屋的地址等情况均属实，但是涉案房屋于2016年出售给吴某鹏的姐姐吴某芬，价款35万元。房屋现在属于吴某芬，决定权也在吴某芬这里，与吴某鹏无关。吴某鹏之前和周某湖通过电话，也见过面，也表述了意见，这个事情只能与吴某芬协商，吴某鹏没有决定权。吴某芬户口在M村，吴某芬和吴某鹏之间的买卖协议是有效的。

吴某芬辩称，不同意孙某杰、林某芬的诉讼请求，就涉案房屋，吴某芬和吴某鹏签订了房屋买卖合同，房款已经付清，购买后房屋由吴某芬一直管理使用至今，该处房屋集体土地建设用地使用证吴某鹏交给吴某芬了，而且吴某鹏在本村只有涉案房屋一处院落，无其他房屋，吴某鹏购买涉案房屋后，进行了翻建，造成了房屋实际面积增大的事实，孙某杰、林某芬起诉前便已经知道涉案房屋出售给吴某芬，与吴某芬进行了电话沟通，沟通未果诉至法院，孙某杰、林某芬对本合同存在质疑没有事实和法律依据。

吴某芬是M村经济集体组织成员，在本村享有村民待遇，在本村无其他宅基地、住宅，出资购买本村集体房屋未违反法律规定，吴某芬和吴某鹏签订的房屋买卖合同应属有效合同。

法院查明

林某旭与孙某杰系夫妻，二人育有一女林某芬。林某旭户口登记地址为北京市延庆县M村，在村内有宅基地一处，其集体土地建设用地使用证载明：户主姓名林某旭，土地使用者林某旭，林某旭于1999年6月17日去世。

2006年6月2日，孙某杰与吴某鹏签订协议书，协议书载明“甲方位于北京市延庆县M村房屋一套。林某旭已过逝，现有林某旭妻子孙某杰女林某芬决定将此房使用权，正房三间半南房三间半卖给吴某鹏，经甲乙双方协商已现金人民币叁万元整转让，甲乙双方协商自签订协议后，此协议生效。乙方自此协议生效后，如遇到国家及村委会对此土地使用权有任何变动产生经济补偿遇甲方无任何关系，此协议签字后，甲方将集体土地建设使用房产证交于乙方，以后房产过户一切费用由乙方吴某鹏负担。房款一次性付清”，协议书上甲方处由孙某杰签字并按捺指纹，乙方处由吴某鹏签字并按捺指纹，协议书上由中正人数人签字并按捺指纹。2021年8月23日，孙某杰将吴某鹏诉至本院要求确认协议书无效。

2021年11月18日，林某芬申请作为本案原告参加诉讼，2021年12月23日，林某芬申请追加吴某芬为本案被告。本院均予以准许。

庭审中，孙某杰、林某芬将诉讼请求变更为要求确认孙某杰与吴某鹏签订的协议书无效，不发生物权变动效力。

庭审中，吴某芬称其与吴某鹏于2016年3月2日签订房屋买卖合同购买案涉房屋，并已支付购房款。房屋买卖合同载明“甲方（卖方）吴某鹏，乙方（买方）吴某芬。甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房产基本情况如下：（一）该房屋位于北京市延庆区M村××号，成交总价为人民币叁拾伍万元整……”

另查，孙某杰身份证住址北京市延庆县M村。吴某芬户口登记地址北京市延庆区M村。

裁判结果

孙某杰与吴某鹏于2006年6月2日签订的《房屋买卖协议书》无效。

驳回孙某杰、林某芬其他诉讼请求。

房产律师点评

根据规定，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，孙某杰、林某芬主张涉诉协议书无效的理由主要有二：一为涉诉房屋宅基地登记的使用权人为林某旭，协议书没有经过林某旭继承人林某芬的同意；二为吴某鹏不是北京市延庆区M村村民。

就涉诉协议书无效的理由一，首先，无权处分本身并不是合同无效情形之一，其次，林某芬当时对买卖涉诉房屋未提出异议，且在此后也未向吴某鹏提出异议，另结合林某芬与孙某杰的母女关系、涉诉房屋交付、翻建等情形，法院对主张合同无效的该项事由不予采信。

就涉诉协议书无效的理由二，根据我国农村房地一体的基本原则，农村房屋买卖合同，在买卖房屋的同时，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。

本案吴某鹏非北京市延庆区M村村集体经济组织成员，因此孙某杰与吴某鹏签订的协议书违反了有关农村村民住宅用地的法律、行政法规的强制性规定，应当无效。孙某杰对无效负有主要责任，吴某鹏对无效负有次要责任。合同无效后，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务，对于导致合同无效有过错的，另一方当事人可以要求赔偿。孙某杰、林某芬在诉讼中撤回要求腾退并归还房屋的请求，吴某鹏坚持表示案涉房屋已转卖给吴某芬，吴某芬具有村集体经济组织成员身份，现案涉房屋与其无关，不提起反诉，故对合同无效的后果法院不宜在本案中处理，当事人可以另行解决。

吴某芬抗辩称自己具有北京市延庆区M村村集体经济组织成员身份，且已购买案涉房屋。关于本案是否存在农村房屋连环买卖情形及因第二手房屋买卖的买受人系本村村民，从而第二手房屋买卖合同有效。首先，依据吴某芬户籍信息，其具有北京市延庆区M村村集体经济组织成员身份，法院予以确认；其次，根据吴某芬提交的其与吴某鹏签订的房屋买卖合同，该合同载明买卖的房屋与案涉房屋北京市延庆区M村×××号并非同一房屋，北京市延庆区M村××号宅基地使用人并非林某旭。

吴某芬称因房屋上没有门牌号，一直以为购买的是××号房屋，法院认为吴某芬作为房屋买卖关系中的买受人，在与出卖人吴某鹏均对交易房屋系转卖且房屋性质系农村房屋有共同认识的情况下，在购买前应负有审查房屋状况的审慎义务，对于房屋具体位置、门牌号亦应核实，结合其有效期自2011年8月22日始的身份证载明的住址及其2013年离婚后即在涉案房屋内居住的自述，吴某芬仅以房屋上没有门牌号，以为购买的是××号房屋为由解释其提交的房屋买卖合同中载明的房屋门牌号与涉案房屋不一致的情况不符合常理，且吴某芬未就此不符合常理之处进一步提交证据。依据在案证据，法院无法确认吴某芬与吴某鹏房屋买卖合同中买卖的房屋系案涉房屋，亦无法确认存在农村房屋连环买卖情形。故法院对吴某芬的抗辩不予采信。

另，农村房屋应属不动产，依据法律规定，不动产物权应以登记为准，物权变动效力问题非法院受案范围。