靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

S公司向一审法院起诉请求：判令赵某鹏协助S公司办理北京市海淀区一号房屋过户手续，产权过户至S公司名下。本案的诉讼费由赵某鹏负担。

S公司二审请求：撤销一判决，改判支持S公司的一审诉讼请求或发回重审。

事实与理由：一、北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的购房首付款及相关税费由S公司账户转账支付，按揭贷款由S公司归还。二、房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况。涉案房屋由S公司出资装修并一直使用，购房发票原件由S公司保管，产权证系因关联公司抵押贷款被赵某鹏取走。

三、其他证据也可佐证双方存在借名购房事实。赵某君与S公司签订借款合同，可佐证S公司向赵某君借款用于购买涉案房屋的事实。S公司2019年10月20日股东会决议等可佐证涉案房屋归S公司所有，只是S公司股东违法决议将公司财产按出资比例进行了利益分配。

四、赵某鹏是S公司大股东、负责人，持有部分房屋手续，以其名义向关联公司出租房屋部分面积不应存在争议。股东会决议按持股比例分配房屋权益与S公司所述房屋归公司所有并不矛盾。依据“优势证据规则”，S公司已经提供了必要的证据证明借名买房关系存在，一审法院驳回S公司的诉讼请求明显属于事实认定错误，适用法律错误。

被告辩称

赵某鹏辩称，同意一审法院判决。具体如下：一、S公司与赵某鹏之间不存在借名买房的意思表示。二、关于购房款的出资情况，首付款等款项是赵某鹏委托其姐赵某君支付，按揭款由赵某鹏办理贷款并且实际持续偿还并最终还清，为此赵某鹏提供了银行交易记录等证据足以证明按揭贷款的实际偿还情况。

三、涉案房屋始终由赵某鹏控制，实际占有、使用，产权证亦由赵某鹏实际控制。四、S公司上诉状中陈述不属实，其未就借名买房之事实主张提供足够证据予以证明，更不存在“优势证据”情况。

法院查明

2004年6月30日，北京D公司与赵某鹏签订房屋买卖合同及补充协议。该合同约定：赵某鹏购买位于北京市海淀区一号房屋；总价款6966812元，赵某鹏已于2003年12月1日支付定金100000元，赵某鹏于签订买卖合同时（即2004年6月30日）支付3386812元，其余房款由赵某鹏以办理银行按揭方式支付计3480000元；北京D公司应当在2004年4月20日前交付房屋。同时，该合同显示赵某鹏的委托代理人为高某，合同买受人处显示有赵某鹏及高某的签名。2007年12月12日，赵某鹏取得北京市海淀区一号房屋的房屋所有权证书。

S公司主张，赵某鹏自其公司成立至2008年9月期间是其公司股东之一，大股东，也是法定代表人，目前赵某鹏是控股股东。签订房屋买卖合同时，因房屋实际由其公司购买，故由其公司股东高某具体负责，并签署合同。其公司转帐给赵某鹏首付款及契税等费用共计3601304元；定金100000元是赵某君代其公司直接用现金支付的。其公司以赵某鹏名义贷款3480000元，贷款全部由其公司偿还，贷款于2009年8月还清。

涉案房屋于签约后交付，交付的具体时间无法确定。其公司委托高某与装修公司签订装修合同，装修款由其公司支付。涉案房屋开始由其公司使用，自2007年开始由北京G公司（以下简称G公司）租赁部分房屋；其公司一直未支付租金，G公司支付租金。涉案房屋的所有权证因办理贷款被赵某鹏从其公司取走，发票一直由其公司持有。另外，赵某君与赵某鹏系姐弟关系；赵某君是其公司的股东之一，也是G公司的股东之一。其公司为了出售房屋方便、减少税费，才借用赵某鹏名义购买房屋。

S公司为证明其主张，提供借款合同。该合同显示：借款人S公司，出借人赵某君；贷款金额430万元……；借款用于S公司购置北京市海淀区××项目房产。该合同第3页显示有S公司的公章及赵某鹏、赵某君的签名；合同落款日期为2008年2月3日。

S公司表示该合同是2008年补签的。赵某鹏不认可该合同的真实性，表示其从未签署过该合同，且合同前2页与第3页不是一个格式文本，系伪造。S公司提供赵某君借款明细及相关单据。上述证据显示：赵某君于2003年7月25日向S公司支付300000元，于2004年6月15日分三笔支付3670972.12元，于2004年6月28日支付100000元，于2004年6月30日支付200000元。赵某鹏不认可上述证据的真实性及关联性。

S公司提供购房款发票及契税收据。上述证据显示：北京D公司于2004年6月30日出具发票及收据，收到赵某鹏购房首付款3486812元、契税等费用214492元；于2004年10月13日出具发票，收到赵某鹏房款3480000元。赵某鹏认可上述证据的真实性。S公司提供2019年10月20日股东会决议。该决议显示：涉案房屋在赵某鹏名下（名义上持有），实际上该房产是属于S公司股东赵某鹏、赵某君、高某、林某的共有的个人财产。该决议上显示有四名股东签名。赵某鹏认可该证据的真实性，但不认可证明目的。

S公司提供2020年1月22日电子邮件。该邮件显示：赵某鹏向林某、高某、赵某君发送电子邮件，邮件内容是确定2016年至2019年G公司欠付租金的分配事宜，确认房租按股权分配。赵某鹏认可该证据的真实性，但不认可证明目的。S公司提供支出凭单及存款回单。上述证据显示S公司在2005年至2007年期间偿还按揭贷款情况，但上述单据不连续、不完整。赵某鹏不认可真实性及证明目的。S公司提供其公司的银行交易记录，以证明偿还按揭贷款情况。赵某鹏表示上述证据的真实性存疑，且交易记录不完整。

赵某鹏主张，其从S公司成立时就是股东之一，是大股东，并任法定代表人；2008年以后，其不再任法定代表人，仍是大股东至今。签订房屋买卖合同时，其不在京，又着急购房，故其委托朋友高某签署合同。定金100000元是其直接用现金支付的；首付款3386812元由其委托赵某君支付，具体支付方式不清楚；其与赵某君之间一直有资金往来，该笔款项不用偿还。其贷款3480000元，贷款全部由其偿还，贷款于2009年8月21日还清。涉案房屋于2004年4、5月份交付，交付的具体时间记不清了。其委托装修公司进行装修，装修款由S公司支付，双方约定用装修款抵扣以后的租金。

涉案房屋开始由S公司使用；2007年开始，房屋大部分租赁给G公司，S公司使用小部分房屋；S公司一直未支付租金，G公司支付租金给其。涉案房屋的所有权证自下发之日一直在其手中，发票在2009年、2010年左右被赵某君从其手中拿走。另外，赵某君与其是姐弟关系；赵某君是G公司的股东之一，也是S公司的股东之一、法定代表人。其是G公司的法定代表人，赵某君是S公司的法定代表人，其与赵某君交叉进行担保，其以涉案房屋给S公司担保，赵某君以其个人房屋给G公司担保；双方担保到期后，其为S公司办理了续保手续，但赵某君不同意续保，要求其必须签订协议才继续担保，故其才在股东会议决议中确认涉案房屋为股东共有。

赵某鹏为证明其主张，提供S公司2013、2016年度审计报告，以证明涉案房屋未计入公司固定资产。S公司认可上述证据的真实性。赵某鹏提供公证书。该公证书显示：借款人G公司，抵押人赵某君、王某，抵押权人北京市y公司于2019年12月22日签署《抵押反担保合同（不动产-三方）》。S公司不认可该证据的证明目的。赵某鹏提供银行交易记录、存款凭条、借款凭证，以证明其偿还按揭贷款情况。

S公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。赵某鹏提供租赁合同，上述合同显示涉案房屋出租人为赵某鹏，承租人为G公司。S公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，S公司主张其公司与赵某鹏之间存在借名买房合同关系，赵某鹏对此予以否认，S公司理应承担举证责任。S公司针对其主张提供了相应的证据，但S公司与赵某鹏就借名买房事宜并未签订书面合同，S公司所提供的证据不足以证明双方就借名买房事宜达成过合意。在此情况下，需要从房屋的购房款、装修款的支付情况，房屋所有权证、发票等手续的持有情况，房屋的实际使用等情况综合予以考量双方是否存在借名买房合同关系.

但从双方当事人的陈述及举证情况下，S公司现提供的证据不足以证明其公司支付了全部房屋款项；同时，S公司不全部持有涉案房屋的手续；涉案房屋出租亦是以赵某鹏名义进行的。另，S公司、赵某鹏、赵某君之间存在特殊的身份关系；S公司所提供的股东会决议与S公司的主张存在矛盾。综上所述，依据S公司所提供的现有证据不足以认定S公司与赵某鹏之间存在借名买房合同关系。鉴于此，现S公司基于借名买房合同关系要求赵某鹏协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，故法院不予支持。

裁判结果

驳回北京S公司的全部诉讼请求。

房产律师点评

S公司主张其公司与赵某鹏之间存在借名买房合同关系，赵某鹏对此予以否认，S公司应当承担举证责任。S公司与赵某鹏就借名买房事宜未签订书面合同，亦没有其他证据可以证明双方曾就购买涉案房屋达成过借名买房的合意。虽然S公司针对其借名买房的主张提供了相应的证据，显示涉案房屋的部分购房款来源于S公司，S公司持有涉案房屋的发票，但是上述证据不足以证明其公司支付了全部购房款，并持有涉案房屋的全部手续。

而且，S公司提交的股东会决议载明，涉案房屋系公司四位股东共有的个人财产，该证据显示内容与S公司的上述主张相互矛盾。此外，赵某鹏、赵某君之间存在特殊的身份关系，两人先后担任S公司的法定代表人。综合审查双方提交的证据并结合本案的具体情况，法院认为S公司提供的证据不足以证明其公司与赵某鹏之间存在借名买房合同关系。因此，S公司基于借名买房合同关系要求赵某鹏协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。