靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认《定向安置房买卖合同》补充协议（二）无效；2.判令被告秦某鹏将涉案房屋过户登记至北京H公司名下；3.……；

事实和理由：原告与被告秦某坤于2016年7月12日就位于北京经济技术开发区D室房屋签订了《房屋买卖合同》,合同总价款162万元，原告已向被告秦某坤支付142万元，剩余20万元用于作为被告秦某坤为原告办理过户的保证金，原告于2016年已装修房屋并实际入住至今。原告在得知产权证下来后，要求被告秦某坤配合办理过户，被告秦某坤要求原告向其支80万房屋涨价，否则不予办理，经查涉案房屋已由被告秦某坤指定被告秦某鹏作为产权人，并办理了过户手续，导致原告无法依据买卖合同主张被告秦某坤协助办理过户。

经被告自述得知，二被告之间系祖父与孙女关系。原告认为，二被告恶意串通将涉案房屋变更登记给秦某鹏，意图通过此举，要挟原告另行支付涨价款80万，为原告要求被告秦某坤办理过户设置障碍，属于恶意串通损害第三人合法利益，依据规定，二被告之间的行为无效。原告无奈，特向贵院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。

被告辩称

秦某坤辩称，不同意原告的全部诉讼请求，二被告于2014年11月21日签订的协议书，先于原告与秦某坤在2016年7月12日签订房屋买卖合同之前，二被告不属于恶意串通房屋交易情形，2018年6月11日，秦某坤和秦某鹏签订的《定向安置房屋买卖合同补充协议二》不存在无效问题；原告要求将涉案房屋过户至第三人名下无法律依据，房屋现在已经登记在秦某鹏名下。

秦某鹏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一项无事实和法律依据，二被告于2014年11月21日签订协议书，确认涉案房屋归被秦某鹏所有，双方不存在恶意串通的情形，该合同合法有效，且该合同的签订先于秦某坤与原告于2016年7月12日签订的房屋买卖合同，2018年6月11日，二被告签订的补充协议二也不存在任何合同无效的情形，该协议是对2014年签订协议书的确认；第二项请求无法律依据，涉案房屋依据二被告的协议已经过户至秦某鹏名下，秦某鹏为该房屋的合法所有人。

第三人H公司述称，第三人是依据被拆迁人秦某坤和秦某鹏的协议与秦某鹏签订的安置房买卖合同，对于秦某坤和原告的房屋买卖合同不知情，第三人将房屋过户至秦某鹏名下符合要求，不存在过错；第三人依据政策和二被告的申请将房屋过户至秦某鹏名下，不存在恶意串通的情形，不存在无效的情形，合同合法有效。

法院查明

因拆迁，秦某坤位于北京市大兴区S号宅院位于拆迁范围内。2010年7月8日，秦某坤（乙方、被拆迁人）与北京W公司（乙方、拆迁人，以下简称：W公司）签订《拆迁安置补偿协议》，后又签订《补充协议》和六份《定向安置房买卖合同》，用拆迁补偿款选购了六套定向安置房，本案诉争房屋即其中之一。

诉争房屋的《定向安置房买卖合同》载明：出卖人：W公司，买受人（被拆迁人）：秦某坤，……房价款223600元。

2012年10月31日，W公司（出卖人）与秦某坤（买受人、被拆迁人）签订《补充协议》，……。

2016年7月12日，秦某坤（甲方、卖方）与林某杰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于“D室”房屋出售于乙方，房屋总价款162万元，乙方于合同签订之日前支付定金20万元，于合同签订之日甲方向乙方支付房款122万元，余款20万元作为甲方为乙方办理过户手续的保证金。甲方指定秦某昊（系秦某坤之子）名下账号×××作为乙方支付房款账号。乙方应于甲方为其办理产权过户并取得产权权属证书后支付剩余尾款。

甲方保证出售给乙方的房屋产权清晰，如存在其他共有人及相关权利人，该出售行为已经其他共有人及权利人的同意。本合同签订生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷及债务纠纷，由甲方自行负责解决，并承担相应的法律责任，如因此给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的一切损失。甲方应于能够办理产权过户手续3日内为乙方办理相关手续，如甲方未按约定为乙方办理过户手续，每逾期一日，甲方应向乙方支付房款总额的0.05％违约金，房屋办理过户手续产生的相关费用由乙方负责。双方还约定了其他事项。

2016年7月12日，林某杰向秦某昊转款100万元；2016年7月29日，林某杰向秦某昊转款22万元；同日，秦某坤向林某杰出具“收条”，载明：今收到D室号房款142万元整，本人出售房款已结清，余款20万元待房屋产权过户后，当日付清，付款打到秦某昊银行账号上。当日房屋交付，林某杰及家人装修并入住案涉房屋居住使用至今。

2018年6月11日，秦某坤向第三人H公司提交《协议书》《房屋产权变更申请》《协议审核书》《证明》等材料，并签写《房屋产权确认书》，申请将案涉安置房办理产权登记至秦某鹏名下。《协议书》载明：甲方：秦某坤，乙方：秦某鹏，达成如下一致意见；甲方自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人申请表载明的位于北京经济技术开发区D室的拆迁安置房屋变更至乙方名下。办理房屋产权证时，甲方无偿协助乙方办理房产登记手续。如因甲、乙双方变更行为，导致侵犯其他房产共有人权益，由甲乙双方承担相应法律责任。落款处有甲方“秦某坤”，配偶“赵某凤”，乙方“秦某鹏”签字，并注明日期“2014年11月21日”。

同日，H公司（出卖人）与秦某鹏（产权人）签订《定向安置房现房合同》，约定：安置房位于D室，安置房购房款227032元，已由拆迁补偿款支付并已结算完毕。

同日，H公司（出卖人）与秦某坤（买受人、被拆迁人）、秦某鹏（产权人）签订《补充协议二》，载明：根据出卖人与买受人于2010年7月11日签订了《定向安置房买卖合同》（以下简称：原合同）及买受人意见，将D室登记在产权人名下，归产权人所有。约定：1、安置房位置及面积：D室；2、安置房购房款227032元；3、本协议第2条购房款已由拆迁补偿款支付并已结算完毕，因房屋产权或购房款引起的任何纠纷，由买受人与产权人、买受人及其他安置人员之间解决；4……。

案涉房屋已获颁发不动产权证书，载明：权利人：秦某鹏，共有情况：单独所有，坐落：北京经济技术开发区D室。

为证明二被告系恶意串通将案涉房屋产权办至秦某鹏名下，原告提交2021年10月18日电话对话录音，对话人一方是周某慧（系原告林某杰之妻），另一方是齐某玲（系秦某坤之儿媳、秦某鹏之母）。

裁判结果

一、确认秦某坤、秦某鹏与北京H公司于2018年6月11日签订的《补充协议二》无效：

二、秦某鹏于本判决生效后三十日内协助林某杰将位于北京经济技术开发区D室号房屋过户登记至北京H公司名下；

三、驳回林某杰其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恶意串通损害第三人利益订立的合同无效。本案中，原告与秦某坤签订房屋买卖合同，出于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。按照合同约定，原告己支付买房价款142万元，并己实际装修入往使用多年，秦某坤应当按照合同约定，在具备办证条件时，及时办理房屋转移登记至原告名下。但是，在向原告索要所谓“差价补偿”未果的的情况下，秦某坤通过与秦某鹏另签协议，并与秦某鹏、拆迁人(本案第三人)签订补充协议的方式，将本己出售给原告的案涉房屋另行办理产证登记至秦某鹏名下。

秦某坤和秦某鹏显系恶意串通，有意侵害原告合法权益，故该补充协议依法应认定为无效合同。另需指出，第三人H公司虽是补充协议所列出卖人，但仅仅是依据秦某坤、秦某鹏间达成的协议和秦某坤的申请而将案涉房屋办理产权登记至秦某鹏名下，其本身并无与二被告串通之恶意。

二被告辩称，二人于2014年11月21日签订的协议书，先于原告与秦某坤在2016年7月12日签订房屋买卖合同之前，所以不存在恶意串通的情形；秦某鹏又辩称，在原告与秦某坤的房屋买卖合同签订履行过程中，秦某鹏并未参与，秦某坤也是在不完全清楚事件经过及买卖合同具体内容的情况下签订的合同，秦某鹏不存在与秦某坤的恶意串通。

对此，考虑到秦某坤系秦某鹏之祖父，秦某坤在房屋买卖合同中明确指定房屋买卖价款收款人秦某昊即秦某鹏之父亲，齐某玲系秦某坤之儿媳、秦某鹏之母亲的亲情关系，结合秦某鹏之父母全程参与案涉房屋的买卖合同签订、收款、后期要求原告支付所谓“差价补偿款”的事实，再结合案涉房屋于2016年即已交付于原告长期居住使用至今的事实，二被告辩称意见不符合日常生活常识认知，亦与诚实守信的社会主义核心价值观相悖，法院不予采信。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，鉴于诉争补充协议的履行仅涉及办理案涉房屋的不动产权登记至秦某鹏名下，并不涉及房屋对价款的支付和房屋的交付，故诉争补充协议无效的法律后果仅涉及将案涉房屋不动产权由秦某鹏名下恢复登记至第三人H公司名下。