靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告周某芝与被告吴某霞签订的《赠与合同》无效；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：2018年，吴某霞与北京H公司（以下简称H公司）签订《房屋买卖合同书》。约定将北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）按照2001年成本价出售给吴某霞。后涉诉房屋登记至吴某霞名下。2020年，吴某霞与周某芝签订《赠与合同》，吴某霞将涉诉房屋赠与了周某芝。同日，涉诉房屋登记至周某芝名下。吴某霞在购买涉诉房屋时使用了其父的工龄进行折价，故涉诉房屋属于夫妻共同财产。

吴某霞私自将共有的房产赠与周某芝，构成无权处分。周某芝作为吴某霞与周某贤的子女应当明知上述情况，故周某芝不构成善意第三人范畴。另，吴某霞于2020年8月已被医院诊断出老年痴呆，脑梗死等症状。吴某霞在签订《赠与合同》时并非其真实意思表示。综上，提起本案诉讼。

被告辩称

被告周某芝辩称：《赠与合同》真实有效。《赠与合同》系周某芝与吴某霞所签，原告周某勇并非合同相对人，故其不具备主张合同无效的主体资格。涉诉房屋系在周某贤去世后购买，并非属于夫妻共同财产。吴某霞在与周某芝签订赠与合同时为完全民事行为能力人，意思表示真实。综上，不同意原告的诉讼请求。

被告吴某霞法定代理人周某君、周某芳辩称，赠与的情况不清楚。在签订赠与协议前，吴某霞走丢数次。对于赠与协议周某君、周某芳个人不认可，应该无效。同意原告的诉讼请求。

法院查明

被告吴某霞与周某贤夫妇共有子女五人，分别为原告周某勇，被告周某芝以及周某君、周某芳、周某涛。周某贤于2008年10月因死亡注销户口。周某涛于2020年9月死亡。周某涛与杨某洁有一子孙某鹏。

2018年9月28日，吴某霞与北京H公司就涉诉房屋签订《房屋买卖合同书》，吴某霞以2001年成本价购得涉诉房屋，购房价格为41395元。吴某霞在购买涉诉房屋时使用了周某贤的工龄。2020年10月30日，吴某霞与周某芝就涉诉房屋签订《赠与合同》。该合同约定，吴某霞将涉诉房屋自愿无偿赠与周某芝所有。其后，涉诉房屋的所有权转移登记至周某芝名下。

2021年10月26日，本院出具判决书，认定吴某霞为无民事行为能力。2021年11月25日，本院出具判决书，指定周某君、周某芳共同担任吴某霞的监护人。

诉讼中，周某勇申请对吴某霞在2020年10月30日的民事行为能力进行鉴定，但因超机构鉴定能力范围，出具不予受理通知书。关于吴某霞将涉诉房屋赠与周某芝的当日是否为真实意思表示及行为能力问题，原告向本院提供吴某霞相关就诊病历。吴某霞北京和平里医院出院诊断为脑出血、脑梗死等，在刻下症中记载左侧肢体无力，神清等。某医院病历中体格检查中记载神志清楚。出院诊断中记载1.急性脑梗死......7.脑萎缩8.老年痴呆......。

庭审中，原告认为通过病例记载可得出吴某霞在办理赠与之时已经完全不能辨认自己行为，赠与并非吴某霞真实意思表示。被告对病历真实性认可，但否认通过病历记载能够得出吴某霞在签订赠与合同时意识不清，无行为能力的结论。吴某霞的法定代理人认可原告所述。

裁判结果

驳回原告周某勇的诉讼请求。

房产律师点评

根据所查明的事实，吴某霞与周某芝于2020年10月30日签订《赠与合同》，将涉诉房屋无偿赠与给周某芝，并已进行了所有权转移。诉讼中，周某勇认为吴某霞身患疾病，在赠与时完全不能辨认自己的行为，赠与的意思表示不真实。但不能提供合法有效的证据予以作证。另，吴某霞在购买涉诉房屋时虽使用其夫周某贤的工龄优惠，但涉诉房屋的权属依法仍应属吴某霞的个人财产。综上，周某勇据此要求确认《赠与合同》无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。