靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某兰向本院提出诉讼请求：请求确认赵某兰与赵某英就北京市西城区A号房屋（以下简称涉案房屋）借名买房合同关系成立。

事实和理由：赵某兰与赵某英系姑侄关系。2003年初，赵某兰准备购买涉案房屋和北京市西城区房屋。由于当时赵某兰所在单位以其名义购买一套办公用房，导致该房有247万元贷款在赵某兰名下。基于风险考虑，赵某兰怕其单位不还贷款，自己财产受牵连，所以不想把两套房屋都落户在赵某兰名下。于是，赵某兰与哥哥赵某鹏商量，暂时将一套房屋登记在尚在国外读书的赵某英名下。赵某英的父亲赵某鹏表示同意。之后，赵某兰取出所有存折中的存款购买了上述两套房屋，其中涉案房屋登记在赵某英名下。

整个期间，赵某英既未出资也未参与购买，购房合同上的签字也不是赵某英本人所签。涉案房屋的装修、各项税费的缴纳、后期维护、水电燃气等能源费用缴纳均由赵某兰负责办理。购房手续和房产证原件一直保管在赵某兰手中。多年来，涉案房屋一直由赵某兰控制，赵某英从未对涉案房屋所有权进行过任何主张。由于双方之间特殊的亲属关系，双方并未签订书面的借名买房合同。后双方产生矛盾，赵某英试图侵吞属于赵某兰的财产，为维护合法权益，故提起本次诉讼。

被告辩称

赵某英辩称，不同意赵某兰的诉讼请求，此前双方已就涉案房屋是否存在借名买房合同关系经过法院判决，根据一审、二审及再审的审理情况，赵某兰均未提交证据证明双方存在借名买房合意，赵某兰违反一事不再理的原则，其诉讼请求应当予以驳回。

法院查明

赵某兰与赵某英系姑侄关系，赵某鹏与赵某英系父子关系，赵某兰与赵某涵系母女关系。

2003年2月18日，北京市c公司与赵某英签订《商品房买卖合同》，约定赵某英购买涉案房屋，房屋单价为每平方米7680元，总金额为941030元。赵某英于2004年10月13日取得涉案房屋的产权证书。

2012年9月21日，赵某英作为委托人，赵某兰作为受托人，双方签订《委托书》，载明:“坐落在北京市宣武区a号一套房产的产权系我赵某英个人所有。现我要做生意需要资金，要将上述房产抵押、出售，因我本人工作繁忙不能亲自办理上述抵押、出售等相关手续，故委托姑姑赵某兰作为我的代理人，全权代表我办理如下事项：

1、代为办理上述房产的出售、过户等手续，并代收售房款，2、代为到银行办理上述房屋抵押、贷款等手续，2、代为签订相关文件（包括房屋买卖合同），3、代为缴纳相关税费，4、受托人无转委托权。全权委托赵某兰代我办理上述事宜，我愿承担由此产生的一切法律后果。本委托书有效期从2012年9月21日至2014年9月20日。委托人：赵某英。”2012年9月24日，双方对《委托书》进行了公证，北京市某公证处出具公证书。

2012年12月27日，赵某英作为出卖人，赵某兰作为赵某英委托代理人，赵某涵作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》，赵某兰代理赵某英将涉案房屋卖与赵某涵，成交价为8元。2012年12月31日，赵某涵取得涉案房屋的房屋所有权证。涉案房屋现由赵某兰占有使用。

2014年12月25日，赵某英曾起诉至北京市西城区人民法院（以下简称西城法院），要求确认赵某兰代理赵某英与赵某涵签订的《存量房屋买卖合同》无效，并过户给赵某英。西城法院驳回了赵某英的全部诉讼请求。判决后，赵某英不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。后赵某英申请再审，北京市高级人民法院驳回赵某英的再审申请。

2016年7月8日，赵某英曾起诉至西城法院，要求赵某兰赔偿因履行委托代理合同造成的损失517.6万元及利息，赵某涵对上述债务承担连带责任。西城法院判决：一、赵某兰赔偿赵某英经济损失517.6万元；判决后，赵某兰不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院，驳回赵某英的诉讼请求。二审法院认为赵某兰主张涉案房屋为其借用赵某英之名购买，在赵某英不予认可的情况下，赵某兰应承担相应的举证责任。现赵某兰提交的证据虽然能够证明涉案房屋购买时的资金来源于赵某兰，亦能证明其为涉案房屋装修购买了部分材料，并支付了涉案房屋的物业费、供暖费、电费等费用，但法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，赵某兰提交的证据不能证明其与赵某英之间存在借名登记买房的约定。赵某兰主张其为涉案房屋的实际所有人，赵某英委托其卖房实为配合其变更登记，没有事实依据，法院不予支持。就其对涉案房屋的出资及费用支出，可另行主张债权。

后赵某兰申请再审及检察院抗诉，均未得到支持。

裁判结果

驳回原告赵某兰的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。赵某兰主张其与赵某英之间就涉案房屋成立借名买房合同关系，但该主张并未得到人民法院生效判决支持，赵某兰在本案中并未提交新的证据证明其与赵某英之间存在借名买房合同关系，故赵某兰的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。