靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令第三人注销位于北京市顺义区H号楼的抵押登记。2、请求依法判令被告于抵押登记注销后立即协助原告将上述房屋过户登记至原告名下。3、请求依法判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，……。

事实与理由：2018年12月16日，原被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于北京市顺义区H号楼住宅商品房一套，房屋总价款为2000万元，该商品房为现房，已取得房屋所有权证。与该商品房有关的抵押情况为“已抵押”，抵押权人为第三人，抵押登记日期为2018年3月5日，债务履行期限为2018年2月28日至2021年2月27日。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及相应税费，被告在2019年7月8日向原告交付了房屋。根据合同约定，被告应于房屋交付之日起720日将产权变更至原告名下，但被告迟迟不能为原告办理房屋权属转移登记，后经原告向顺义区不动产登记事务中心咨询得知，涉案房屋目前仍为抵押状态。

由于第三人对于本案所涉房产的出售表示同意，结合相关的法律规定可认定其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，第三人抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。现原告已经按约支付全部房款，故第三人对于案涉房屋抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身，故第三人应负有解除抵押的义务。因被告与第三人未能及时解除涉案房屋抵押权导致原告未能在房屋交付后720天内，即2021年6月27日前办理完成房屋不动产证，被告已经构成违约，应当承担相应的法律责任。

鉴于，原被告双方在合同中对被告逾期办理产权证的违约责任未作具体约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，同时参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，本案违约金应以已付购房款总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。综上，为维护自身合法权益不受侵犯，现向贵院提起诉讼，望支持全部所请。

被告辩称

被告m公司辩称：同意给原告办理过户手续，2019年4月涉案房屋已经交付给原告，原告一直和第三人协调，原告并未办理登记的相关手续是因为第三人一直未提供协助办理抵押登记的注销手续，导致我方不能办理登记手续，不是我方有意为之。房屋已经入住，原告未有实际损失，不同意支付违约金。

第三人f公司辩称：一、被答辩人提供的证据材料与《北京商品房买卖合同》存在多处矛盾，不排除原被告为逃废债，恶意串通。被答辩人提供了《北京市商品房现房买卖合同》（“案涉合同”），该合同签订日期处空白、出卖方仅加盖合同章且印章模糊、未加盖被告公司公章、无法定代表人签字。根据被答辩人起诉状及证据目录，被答辩人主张案涉合同系2018年12月16日签订，但根据案涉合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，买受人应于合同签署当日支付100万元、2018年11月24日支付700万元、2018年12月27日支付200万元，并于签订现房合同当日向按揭贷款银行交齐全部的申请贷款所需材料。合同约定支付购房价款日期早于被答辩人主张的合同签订日期。

根据被答辩人提供的银行流水及电子回单，被答辩人于2018年11月18日向被告支付100万元、2018年11月24日向被告支付700万元，均早于合同的签订日期，被答辩人于案涉合同正式签订前即支付800万元购房款，该行为严重不符合市场交易习惯。

综上，案涉合同与原告提供的证据材料之间存在的诸多矛盾与不合理之处。据此合理推断，原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》系为了逃避第三人的执行，恶意串通，事后伪造购买房产事实而补签购房合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

二、答辩人对案涉房产依法享有抵押权，在被告未全部履行完毕清偿义务前，被答辩人无权要求解除对涉案房产的抵押。

根据被答辩人提供的《商品房买卖合同》第二章第四条中明确记载涉案房产已抵押，明确描述了抵押情况。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

被答辩人在知晓抵押情况下，仍然购买案涉房产，并未就抵押是否解除及债务清偿的问题与被告、答辩人另行达成协议，抵押权人的抵押权依然具有追及效力。因此，原告在未解决抵押和债务问题就直接购买了案涉房产，理应承担案涉房产可能无法过户的风险，在被告未全部履行完毕债务清偿义务前，原告无权请求解除对案涉房产的抵押。

案涉房产现仍处于设立抵押权且被查封的状态，故应由被告北京m公司在清偿完毕答辩人的债务后完成注销抵押登记、解除查封，再协助被答辩人办理所有权变更登记。

三、被答辩人无权要求解除涉案房产的查封措施。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。案涉房屋产权人为被告北京m公司，并未过户至被答辩人名下。因此，法院对涉案房产进行查封符合法律规定，被答辩人无权要求解除对案涉房屋的查封措施。

综上，答辩人请求贵院综合考虑上述情形，并在此基础上判决驳回原告全部诉讼请求。

法院查明

赵某鹏提交了与m公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，合同相关内容如下：

出卖人：m公司，买受人：赵某鹏，房屋坐落：顺义区H号楼。

……第四条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为已抵押。

抵押人：北京m公司，抵押权人：f公司，抵押登记日期：2018/03/05，债务履行期限：2018年2月28日起至2021年2月27日。

抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第七条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。

1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币种）36152.64元，总价款人民币20000000元（大写贰仟万元整）。

第八条付款方式和期限

（二）买受人采取下列第4种方式付款。

4.其他方式：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的约定见附件五。

第十二条交付时间和手续

（一）出卖人应当于2019年6月30日前向买受人交付该商品房。

第十七条不动产登记

（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：

1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，按照附件十四补充协议执行。

附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定

（一）买受人采取下列第2种方式付款：

2.银行按揭。（1）在签署正式的《北京市商品房现房合同》当日，买受人按合同第七条约定的金额向出卖人支付房价款人民币壹佰万元整，（含已付定金）。买受人应于2018年11月24日向出卖人支付房价款柒佰万元整，买受人再于2018年12月27日向出卖人支付房价款人民币贰佰万整，剩余房款计壹仟万元整，买受人以银行按揭方式支付。

上述房屋买卖合同有m公司加盖公章，赵某鹏签字，但双方均未填写签订时间。

赵某鹏提交m公司出具的购房发票，证明其已经给付了购房款2000万元，m公司对此认可。赵某鹏提交入住通知书、物业费收据等，证明其已经于2019年7月8日实际入住涉案房屋，m公司认可以上证据的真实性，但主张赵某鹏已经于2019年4月11日实际入住。

2018年12月16日，赵某鹏与m公司就涉案房屋买卖合同在北京市顺义区住房和城乡建设委员会进行了备案登记。

2021年，f公司向北京市第三中级人民法院提出执行公证债权文书的申请，被执行人为含m公司等众多公司在该执行过程中，赵某鹏提出异议。北京市第三中级人民法院作出执行裁定书，该案后因双方和解中止执行。

2021年7月13日，本院依f公司申请立案恢复执行，执行过程中，本院于2021年7月27日查封被执行人m公司名下不动产，案涉房产在上述查封不动产范围内。另查，案外人赵某鹏与m公司签订购买案涉房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定赵某鹏向m公司购买顺义区H号，总金额为20000000元。m公司出具的发票显示，赵某鹏已支付了全部房款。又查，登记机关出具的不动产登记信息查询结果告知单载明案外人赵某鹏名下无其他住房。

北京市第三中级人民法院在该案中经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。

本案中，结合案外人赵某鹏与被执行人m公司签订《北京市商品房现房买卖合同》且赵某鹏已支付合同约定的全部房款。现赵某鹏已提供相关单位出具的无其他住房查询结果告知单，故赵某鹏所提异议理由符合前述法律规定的要件，对其异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对北京市顺义区H号不动产的执行。f公司在上述裁定书作出后，其未行使相关救济权利。

因m公司对其他数十个公司或个人存在债务，在执行过程中，导致本案涉案房屋被北京市顺义区人民法院多次查封，后赵某鹏均向法院提出执行异议，北京市顺义区人民法院支持其对涉案房屋提出的执行异议。

关于其诉讼请求第三项的依据，赵某鹏主张为依据双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》第十七条（二），因附件14并未约定具体的违约金条款，故其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张。

另查一、审理中，经本院查询，涉案房屋目前有尚未注销的抵押登记一项，抵押权人为f公司；有尚未解除的司法查封一项，即为前述财产保全。

裁判结果

一、第三人f公司于本判决生效之日起十日内将北京市顺义区H号房屋的抵押登记注销；

二、被告北京m公司于第三人f公司按照本判决第一项的规定注销抵押登记之日起十五日内，协助原告赵某鹏将北京市顺义区H号房屋的所有权转移登记至原告赵某鹏名下；

三、被告北京m公司给付原告赵某鹏逾期办理不动产权证书的违约金。

房产律师点评

赵某鹏与m公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

结合在案证据以及审查查明之事实，就双方争议事项，法院作如下认定：

一、f公司是否应当解除对涉案房屋的抵押：

2018年8月28日，f公司作为抵押权人，针对涉案房屋出具了《同意抵押房屋销售的声明》，后续2018年12月16日，m公司与赵某鹏就涉案房屋买卖进行了备案登记。现双方就“f公司同意销售的情况下是否应当解除抵押”存有争议，那么就该同意销售行为的法律后果，应当放在当时的法律环境中去考量。

法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于f公司对于涉案房屋的出售明确表示同意，结合前述规定，可以认定其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现后，f公司抵押权的效力仅及于转让所得的价款，而非抵押物本身。

赵某鹏作为买受人，已实际支付全部购房款，m公司亦确认其实际获得了房款，涉案房屋已在相关主管部门进行了转移备案登记，此种情况下，赵某鹏对取得所购买房屋的所有权享有合理的期待，应予保护。综上，在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，法院对于赵某鹏要求f公司注销抵押登记的请求予以支持。

二、m公司是否应当支付赵某鹏逾期办理不动产权证的违约金：

按照合同约定，m公司作为出卖人，负有为买受人办理不动产转移登记的合同义务，根据合同第十七条的约定可知，m公司应在交付房屋后720日内为赵某鹏办理不动产权证书，现涉案房屋迟迟未能办理不动产转移登记，m公司应属违约。双方的合同中虽未约定违约金条款，但赵某鹏主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定给付其违约金，不违反法律规定及合同约定，法院依法予以支持。赵某鹏主张的计算期间符合合同及法律规定，法院依法予以支持。