靳双权律师

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某兰向本院提出诉讼请求：请求判令杨某霞配合我办理位于北京市朝阳区A号房屋（以下简称A号房屋）的产权过户登记手续，将房屋过户登记至我名下。

事实与理由：我与杨某霞是母女关系，双方约定我以杨某霞的名义买房，购房款由我筹集，杨某霞为名义上的房屋产权人，2018年至2019年期间，我借用杨某霞的名义购买A号房屋。2018年1月，我向杨某霞的账户转账267万元。2018年4月，我授权杨某霞将我名下位于北京市顺义区一号（以下简称一号房屋）予以售卖，并将卖房所得480万元用于支付购买A号房屋的购房尾款。

2019年1月，A号房屋登记在杨某霞名下。之后杨某霞对我不闻不问，经我与杨某霞沟通，杨某霞将A号房屋的租金收益每月4000元转账给我，杨某霞曾同意将A号房屋的50%产权过户到我名下，但最终也没有履行。故诉至法院。

被告辩称

被告杨某霞辩称：A号房屋是我所有的财产，林某兰要求将上述房屋过户没有依据。我与林某兰不构成房屋代持关系。我与林某兰没有签过代持协议。林某兰向我转款267万元，是生活中常有的老人给子女出资买房。一号房屋是林某兰赠与给我的。A号房屋是我以个人财产付款购买的，是我的个人财产。现不同意林某兰的诉讼请求。

法院查明

林某兰与杨某霞系母女关系。

林某兰主张其以杨某霞的名义购买A号房屋；林某兰就其所述提交协议书一份，显示2016年8月9日，林某兰与杨某霞签订协议，约定林某兰因限购不能购买第二套房，借用女儿杨某霞的名义购买房屋，林某兰以杨某霞名义所购房屋的所有权归林某兰所有，林某兰享有所购房屋全权占有、使用及处分的权利，林某兰享有所购房屋的租金收益权利（杨某霞对上述协议中其的签名表示认可）。A号房屋产权证现在林某兰手中。

林某兰主张其支付了A号房屋的购房款；其提交1.银行交易明细，显示2018年1月，林某兰向杨某霞转款120万元、147万元；2.北京市商品房预售合同，显示2011年9月，林某兰购买一号房屋。林某兰主张其用一号房屋的卖房款及267万元转款支付的A号房屋的购房款；杨某霞主张267万元转款系林某兰给其买房出资，林某兰将一号房屋赠与自己，一号房屋的卖房款系其个人财产。林某兰对此不认可，主张其授权杨某霞出售一号房屋以购买A号房屋，其没有赠与表示或赠与行为。

林某兰主张杨某霞在其要求下将A号房屋的每月租金向其转款，并提交杨某霞每月向其转账4000元的交易明细；杨某霞主张其向林某兰转款系支付林某兰赡养费。

裁判结果

被告杨某霞于本判决生效后十五日内配合原告林某兰将位于北京市朝阳区A号房屋过户登记至原告林某兰名下。

房产律师点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林某兰主张其与杨某霞之间存在借名买房约定，存在事实上的借名买房法律关系，林某兰就其所述提交了杨某霞签字的协议书，协议书中明确约定林某兰借杨某霞的名义购买房屋，所购房屋的所有权归林某兰所有；另据林某兰及杨某霞陈述，A号房屋的购房款一部分系林某兰向杨某霞转账，另一部分系出售林某兰名下的一号房屋的卖房款；林某兰与杨某霞虽就一号房屋先通过赠与办理的过户手续，之后出售；但考虑到林某兰与杨某霞借名买房约定在先，通过赠与办理的房屋过户手续应只是履行借名买房协议的过程，林某兰并无赠与杨某霞房屋的意思表示。

另从杨某霞每月向林某兰转账房屋租金也能佐证双方持续在履行借名买房协议；房屋所有权证原件也在林某兰处保管。杨某霞主张林某兰为其买房出资、林某兰将一号房屋赠与等意见，均缺乏依据，法院不予采信。综合双方提交的证据，法院认为林某兰与杨某霞之间存在借名买房约定，形成事实上的借名买房法律关系，符合客观事实及常理。双方之间的协议合法有效，双方均应依约履行，故林某兰要求杨某霞配合办理涉案房屋的过户手续，将房屋产权人变更为林某兰的诉讼请求，有事实依据，法院予以支持。