靳双权律师

北京房产专业律师靳双权）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某刚向本院提出诉讼请求：1.判令孙某、刘某腾退秦某刚位于大兴区一号的房屋；2、判令孙某、刘某以每月7000元的标准向秦某刚支付房屋占有使用费；3、本案的诉讼费由孙某、刘某承担。

事实和理由：2003年9月2日，秦某刚与北京D公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市大兴区一号房屋，购房总价为283108元。双方在签订《商品房买卖合同》时，就买受人的付款方式达成了补充协议，约定买受人选择银行按揭贷款的付款方式，秦某刚按照合同补充协议的约定，在签署《认购书》时已经交付认购金人民币50000元，在主合同签署之时支付了购房款人民币43108元，上述共93108元作为《商品房买卖合同》的首付款已经由秦某刚支付，北京D公司于2003年9月2日向秦某刚出具了收到款项的发票。

《商品房买卖合同》中约定余款19万元整由买受人申请银行按揭贷款支付，2003年9月11日，秦某刚与某银行办理了房屋的抵押贷款，秦某刚在贷款人处开立了存款账户，并与贷款人签订了划款扣款授权书，委托贷款人将秦某刚所获个人贷款直接划至北京D公司的存款账户，用以还房贷。秦某刚从2003年10月20日开始还款，每月还千余元，直至2017年10月10日，秦某刚提前还款本金加利息总共79370.15元。

因此，该房屋从首付到房贷均为秦某刚一人所付，《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、《房屋产权证书》中均显示产权人为秦某刚，但是该房屋被孙某及刘某霸占至今，己经严重侵害了秦某刚的合法权益。

涉案房屋为秦某刚出资购买，且登记在秦某刚名下，秦某刚依法对该房屋享有收益、处分的权利，因此也有权请求妨害物权人排除妨害，孙某、刘某违背房屋产权人秦某刚的意志长期无权占有房屋，拒不腾退和归还，对产权人的物权产生妨害，产权人有向孙某、刘某主张排除妨害的权利。为维护当事人合法权益，故诉至法院。

被告辩称

孙某、刘某辩称，不同意秦某刚的诉讼请求。涉案房产是孙某、刘某所有，只是借用秦某刚的名义所签订相应合同，但是房屋首付款以及后续还贷系孙某、刘某所支付、因此涉案房产是孙某、刘某所有、与秦某刚无关。自2003年起一直长期居住，占有使用涉诉房产，支付了购房款及偿还了贷款，秦某刚从未提出过异议。虽然该案因借名买房关系成立的证据不足而败诉，但孙某长期居住及交纳案涉房产贷款的事实属实。

本案如果再成立，孙某在唯一的住房将会被腾退，将会导致孙某无家可归，此种行为严重有违公序良俗和家庭伦理道德。

法院查明

2020年，孙某以合同纠纷为由将秦某刚诉至本院，要求：1.请求法院判令秦某刚将位于北京市大兴区一号房屋过户给孙某，孙某给付秦某刚补偿79370.15元；2.本案诉讼费用由秦某刚承担。本院出具判决书，审理查明：“秦某峰与赵某莉系夫妻关系，秦某峰于2003年去世。孙某系二人之长子，秦某刚系次子。孙某与刘某于1993年结婚。2009年残疾人联合会为孙某填发《残疾人证》，残疾类别：精神残疾，残疾等级：二级。法院判决：孙某为限制民事行为能力人；指定刘某为孙某的监护人。

2003年9月2日，北京D公司（出卖人，以下简称D公司）与秦某刚（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于一号房屋，总金额为283118元。2003年9月8日，该房屋完成经济适用住房预售登记备案，预购人为秦某刚，2003年9月11日，某银行（甲方，贷款人）、秦某刚（乙方、借款人）与D公司（丙方、保证担保人）签订《个人住房按揭合同》，约定乙方以按揭贷款方式购买甲方坐落位置一号房屋，价值283108元，借款金额190000元。2005年10月15日，秦某刚取得涉案房屋所有权证。

2017年10月10日，秦某刚将涉案房屋剩余未还贷款余额79370.15元提前全部还清……”认定：孙某就其主张借名购房的相关事实未能充分举证，案件主要事实仍处于真伪不明，故本院对孙某的诉讼请求不予支持。另，根据本院查明，秦某刚偿还房屋贷款账户确存在由刘某银行账户转账的事实，即存在刘某或孙某代为还款的可能，就该事实产生的债权债务关系，争议方可循适当法律关系另行解决。”判决驳回孙某的诉讼请求。后孙某不服判决，提起上诉。

2022年6月24日，北京市第二中级人民法院作出判决书，二审所查明事实与一审一致，认定：“据此，孙某所述事实主张无直接证据证明，其所提交的间接证据之间亦无法形成证据链，远未达到盖然性占优势的证明标准，其应当就此承担举证不能的不利后果。一审法院对孙某的诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以确认。”判决驳回上诉，维持原判。

庭审过程中，孙某、刘某提交交纳物业费、水费、燃气费的票据以及贷款转账记录用以证明案涉房屋一直由其居住使用。

裁判结果

一、孙某、刘某于本判决生效后十日内将位于大兴区一号房房屋退返还给秦某刚；

二、驳回秦某刚的其他诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发的以排除这种妨碍为目的的纠纷。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

本案中,房屋所有权证上房屋所有权人登记为秦某刚。秦某刚作为涉案房屋的登记权利人,其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，秦某刚有权要求孙某、刘某不再居住涉案房屋。孙某、刘某称涉案房屋系借名买房，但证据不足以证明其主张，且生效民事判决书认定无法证明秦某刚与孙某、刘某之间有孙某、刘某借用秦某刚的名义购买涉案房屋的合意,对孙某、刘某的辩称,法院不予采信。故对秦某刚要求孙某、刘某腾退涉案房屋的诉讼请求,法院予以支持。

关于秦某刚要求孙某、秦某刚与孙某系同胞兄弟关系，秦某刚长期生活在国外，起初将涉案房屋交于母亲打理，再由母亲交于孙某夫妇居住使用，期间还有部分贷款和物业费用凭证由孙某、刘某保管。基于以上事实孙某、刘某占用房屋并非恶意侵占，而是事出有因，由此引发的借名买房争议在法院处理期间，该房屋产权处于不确定状态，在双方未就涉案房屋的居住使用签订任何书面协议的情况下，即使最后房屋产权归秦某刚所有，但秦某刚在孙某、刘某长期居住使用期间未提出异议，考虑双方之间特殊的亲属关系以及孙某长期患病，法院认定借名买房不成立系基于证据优势予以判定，故对于秦某刚主张该项诉求，法院不予支持。