靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告S公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告B公司于2019年12月25日签订的《北京市商品房预售合同》《补充协议》及《北京市前期物业服务合同》于起诉状送达之日即2022年7月15日解除；2、请求判令二被告退还原告购房款人民币1630640元；3、请求判令二被告支付原告违约金人民币32612．80元（已付房款的2%）；4、请求判令被告向原告支付利息；5、本案诉讼费由被告承担。以上共计人民币1663874．16元。

事实与理由：2019年12月25日原告与B公司签订了《北京市商品房预售合同》及《补充协议》和《北京市前期物业服务合同》。合同约定：原告购买B公司位于北京市×××，建筑面积为77．83平方米，房屋总价款为1618670元及装修款811970元，共计购房款2430640元。被告应于2020年8月30日前交付所购房屋。

原告向被告支付了购房款1630640元，被告却未依约按照规定时间交付房屋，且房屋现在也未建成，被告的行为已经构成根本违约，导致合同无法继续履行，原告无法实现合同目的，被告给原告造成了极大的经济损失。故，被告的行为已经严重侵害了原告的合法利益，并给原告造成了极大的经济损失，根据双方签订的合同、协议等约定，依据相关法律法规，为维护原告正当、合法的利益，故起诉请求依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告B公司辩称，原告所主张的诉求没有事实及法律依据。1、涉案房屋所在的楼座已完成了工程竣工验收备案，双方之间签署的《商品房预售合同》可以继续履行，原告的购房目的可以实现，我公司不同意解除《商品房预售合同》。2、按照双方签署的《商品房预售合同》约定，房屋总价款为1618670元，但原告仅向我公司支付了购房款818670元，并未按照《商品房预售合同》附件四的约定支付全部的购房款，原告存在逾期付款的情况，按照《商品房预售合同》第31页第三条的约定，我公司有权顺延向原告交付房屋并不承担任何违约责任。

3、双方约定的房屋交付时间为2020年8月30日，按照《商品房预售合同》第56页第六条的约定可知，我公司逾期超过90日的，原告有权解除合同，但截至原告起诉之日，已超过解除合同的期限，原告的合同解除权已消灭。4、如果法院认为本案的《商品房预售合同》应当解除的话，按照合同第62页第三十七条约定可知，原告应首先配合我公司解除房屋的网签备案手续，在房屋的网签备案手续解除后的180日内我公司才退还给原告相应的款项，房款的利息应自解除房屋备案手续之后计算，原告所主张第4项诉求不正确。

5、我公司只是与原告签署了毛坯房的《商品房预售合同》，只收取了原告的购房款，并不是装修合同的当事人，也未收取原告的装修款，原告主张我公司退还装修款项没有依据。6、原告所主张的第2项诉求与《商品房预售合同》约定不符，原告所主张的已付房款的2%违约金是指逾期交房违约金，适用的前提是双方之间的《商品房预售合同》继续履行，而本案中原告的诉求是解除合同，并不适用于逾期交房违约金，而且，原告所主张的违约金的基数也不正确。

被告C公司辩称，1、我公司与原告之间签署了《房屋改造施工协议》《房屋室内设计和装修协议》，合同总价款为811970元，如果《商品房预售合同》解除的话，我公司同意解除上述两份合同，但过错并不在我公司，不应承担原告所主张的利息，利息应当在解除上述两份协议后起算。2、我公司并未收取原告的购房款，其向我公司主张退还房款及违约金没有合同及法律依据，不应支持。

法院查明

B公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市×××。

2019年12月25日，S公司与B公司签订了《北京市商品房预售合同》及其附件，约定S公司购买×××用途商务办公，单价32726．85元，总价款1618670元。商品房基本状况，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年11月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年4月15日。出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第二种方式处理即详见附件补充协议。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人按下列第一种方式按期付款：一、一次性方式付款。1、签订本合同当日支付房价款（含定金）计323734元；2、于2020年3月25日前支付价款计485601元；3、2020年6月25日前支付价款计404668元；4、剩余房价款计404667元由买受人于2020年12月25日前付清……二、银行按揭贷款方式付款……

三、无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在本合同约定的房屋交付日期前均需向出卖人付清全部购房款（其中以贷款方式付款的买受人还须银行将买受人所申请的贷款付至出卖人指定账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据本合同或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担本合同约定的逾期付款的违约责任。

附件十二补充协议：六、关于本合同第十二条。1、如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。2、买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任……

三十七、关于合同解除的补充约定。2、因买受人原因导致本合同解除，且需到合同备案管理机关解除手续，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后180日内向买受人退还各种应退还款项；……若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。合同还约定了其他权利义务。双方均表示已经办理了网签备案手续，尚未办理网签注销手续。

S公司提交的收据显示：2019年10月18日，陈某旭支付B公司100000元，款项内容为“×××”，收款方式转账5万，刷卡5万；2019年12月11日，陈某旭支付B公司718670元，款项内容为“×××”，收款方式POS；2019年12月11日，陈某旭支付C公司811970元，款项内容为“×××”，收款方式POS。

C公司提交的《房屋室内设计和装修协议》约定：S公司（甲方）委托C公司（乙方）设计并装修房屋，设计费和装修工程款总价781970元，其中设计费117296元，装修工程款664674元，上述设计费和装修工程款均为固定总价包干（不含税）。本协议已经签署，非经双方协议一致，任何一方不得单独解除协议，任何一方违约解除协议的，对方有权要求继续履行，确实不具备履行条件的，应当按照13．3款约定标准向对方支付违约金。

若甲方或开发商就购买本合同项下的房屋而签订的商品房现房买卖合同终止，本合同亦随之终止，甲方不得以本合同终止或解除而要求对方赔偿。S公司与C公司同时还签订了一份《房屋改造施工协议》，约定S公司委托C公司对上下水、烟道进行施工，改建工程款30000元，工程款为固定包干总价。诉讼中，S公司增加一项请求要求本案一并解除《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》，解除时间与《北京市商品房预售合同》解除时间一致，C公司对于在本案中一并解除《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》无异议。

B公司表示其没有向S公司发送过交房通知。S公司于2022年6月28日起诉，其诉状等证据材料本院于2022年7月15日送达给B公司。关于合同解除原因，S公司称合同约定在2020年8月30日交房，被告已经逾期交付，且一直处于停工状态，无法实现交付目的，依据合同第五十六页第六条第一款原告有权解除合同；购房时均是B公司人员引导我公司成立及支付房款，对于被告之间房款如何分配，我方并不清楚。B公司表示，其只收取了部分房款，我公司依据合同有权顺延交房，涉诉工程于2022年4月18日完成竣工验收备案，双方合同可以继续履行，故不同意解除。

庭审中，S公司增加一下请求即在B公司退款后，解除其与被告B公司针对涉诉商品房买卖合同的网签备案手续。对此，B公司称双方合同约定S公司应先配合B公司办理网签注销手续后180日内，B公司退款，解除网签备案手续在先。

裁判结果

一、确认被告北京B公司与原告北京S公司签订的合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》及全部附件、被告北京C公司与原告北京S公司签订的《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》均于二〇二二年七月十五日解除；

二、被告北京B公司退还原告北京S公司房款八十一万八千六百七十元及利息，于本判决生效之日起七日内付清；

三、被告北京B公司、北京C公司共同退还原告北京S公司装修款八十一万一千九百七十元及利息，于本判决生效之日起七日内付清；

四、原告北京S公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合被告北京B公司办理合同编号为×××《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；

律师点评

本案争议焦点一为原告与B公司签订的预售合同是否应予解除。原告主张B公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，B公司应于2020年8月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，B公司未提交证据证实房屋已经具备交付条件。对此B公司表示因原告未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。根据预售合同附件四约定，原告选择的是第一种支付方式即签订合同当日支付房价款323734元，于2020年3月25日前支付价款485601元，2020年6月25日前支付价款404668元，剩余房价款404667元于2020年12月25日前付清。

关于B公司所称的附件四的第三条约定，因从合同内容看，该条与前述第一条系并列条款，双方签订合同协议选择的是第一种支付方式即第一条，并未选择第三种支付方式即第三条，故B公司以该条款抗辩，缺乏依据，法院不予采纳。原告于2019年10月18日支付100000元，于2019年12月11日支付1530640元，合计1630640元，虽然收据中记载房款为818670，装修款为811970元，但是该款项的划分系被告内部之间的划分，不能用以约束原告，B公司关于原告未按约定支付房款的主张，缺乏依据，B公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交房行为已构成违约。

B公司主张原告行使解除权超过了合同约定的期限，根据双方合同附件十二第六条的约定，B公司并未书面通知过原告交房，故B公司主张原告解除权消灭亦缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。现原告依法行使解除权，于法有据，法院予以确认，双方预售合同及附件的解除时间应为B公司收到原告起诉状之日即2022年7月15日。因预售合同无法继续履行，C公司与原告签订的《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》亦应予一并解除。原告与B公司的商品房买卖合同解除后双方应相互配合办理注销双方为履行涉诉房屋买卖合同所做的网上签约信息，对于原告该项请求，法院予以支持。

关于B公司主张先注销网签后退款的抗辩意见，因其依据的条款系以买受人违约为前提，故对于B公司该抗辩意见，法院不予采纳。因双方预售合同已经解除，故原告要求B公司依据补充协议第六条第1款支付逾期交房违约金的依据不足，法院不予支持。

本案争议焦点二是原告交纳购房款金额认定和返还主体确定。之前多份生效判决已经认定，B公司系“某项目开发企业，原告共计交纳1630640元，该款由被告自行划分成房款、装修款，该划分不能对抗原告，原告要求B公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持，被告可就内部款项分配问题自行解决。C公司收取原告装修款811970元，C公司就此亦有退还原告款项的义务。最后，对于原告主张的利息，符合法律规定，法院照准。