靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某强向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2014年5月16日签订的《认购书》无效；2.判令W公司向周某强返还合同款142.8万元；3.判令W公司向周某强支付利息；4.本案诉讼费、保全费由W公司承担。

事实和理由：2014年5月，W公司向周某强宣传介绍其位于大兴区的建设项目，称该项目已完成设计规划等相应手续，相应的房屋名称和楼宇坐落等均已确定，可对外开展房屋认购。经与W公司协商后，周某强确定以每平方米11900元的价格购买一号房屋，面积为600平方米，总价格为714万元。双方于2014年5月16日签订了《认购书》，明确了购买房屋的面积、位置、价款等具体内容，同时约定在项目开工后不迟于30个月交房，如W公司迟延交房的，应按每迟延一年支付已交房款15%的标准支付违约金。

《认购书》签订后，周某强按约定向W公司支付了房款142.8万元，但W公司的房屋项目在建设过程中一直问题不断，开工时间严重滞后、房屋至今不能交付，W公司的各项行为已严重违反双方约定。为维护周某强合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

W公司辩称，关于合同效力及返还购房款问题，涉案房屋没有办理商品房预售许可证，故认可双方签订的认购书无效并同意返还认购款142.8万元。关于利息问题，因签订认购书时周某强明知房屋未取得相关手续，周某强对合同无效存在相应的过错，故周某强自行承担相应损失，W公司不同意支付资金占用的利息，也不同意承担保全费及诉讼费。

法院查明

2014年5月16日，W公司（出售方、甲方）与周某强（认购方、乙方）签订《认购书》，约定由周某强认购位于北京市一号房屋，认购价714万元，付款方式为分期付款。甲方承诺在开工（即开始挖土方）后不迟于30个月内交房；甲方迟延交房的，每迟延一年，甲方应向乙方支付乙方已交房款总额15%的违约金，违约金于房屋实际交付时支付。

周某强提供收据，证明于2014年5月20日向W公司支付首付款142.8万元，W公司认可收到上述款项。

另查，北京市第一中级人民法院于2020年9月15日作出裁定书，受理Y公司对W公司的破产清算申请。

经询问，双方均认可涉案房屋为期房销售，至今未取得预售许可证，不符合销售条件。

裁判结果

一、确认周某强与W公司于2014年5月16日签订的《认购书》无效；

二、W公司于本判决生效之日起七日内返还周某强1428000元；

三、W公司于本判决生效之日起七日内给付周某强利息；

律师点评

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。根据相关法律规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方当事人均认可W公司至今未取得商品房预售许可证明，故涉案《认购书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于周某强要求W公司退还合同款142.8万元的诉讼请求，W公司同意退还，法院对此不持异议。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。本案中，破产申请受理日期为2020年9月15日，周某强主张高于上述期间利息的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。