靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某贤向一审法院起诉请求：1、确认周某贤与孙某杰口头达成一号房屋及院落的合同无效；2、判令孙某杰将一号房屋及院落返还给周某贤，周某贤向孙某杰退还转让款3万元；3、本案诉讼费用由孙某杰承担。

周某贤上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2、本案一审、二审诉讼费由孙某杰承担。

事实和理由：一、一审法院错误认定周某贤对孙某杰损失承担主要责任，属认定事实错误。第一，周某贤虽系出卖人，但签约时并非明知北京市平谷区一号房屋（以下简称一号房屋）及院所对应的农村集体建设用地属于法律法规禁止流转的范围；第二，2004年系孙某杰找到周某贤，提出购买一号房屋及院落，此后未经审批即进行翻建装修，损失的造成系孙某杰导致；第三，本案合同无效的原因系孙某杰明知自己不是村集体经济组织成员却购置禁止流转的农村房屋及土地所造成，故一审法院认定周某贤对涉案合同的无效承担主要责任，没有任何事实及法律依据，属于事实认定错误。

二、一审法院判定周某贤支付937655元购房款及经济损失，没有事实及法律依据，依法应予改判。第一，一审法院认为，农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地、经营性用地，并称涉案地块属于农村集体建设用地中的公益性公共设施用地。由此可见，一审法院明知该地块的土地性质，却在没有任何法律依据的情况下参照宅基地标准对案件予以处理，判定了高额的赔偿数额，明显有悖客观事实；

第二，孙某杰并非本村集体经济组织成员，其没有资格享受土地相关权益，因此无权取得区位补偿价，一审法院不应将区位价值作为孙某杰损失的参考因素；第三，农村集体土地并非商业用地，不存在任何商业价值，一审法院结合周边地区商品房价格，以及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境的变化，确定损失数额有失公允；第四，涉案地块根本没有拆迁项目，更没有开发行为，一审法院认定部分区域进行了征地开发更是不符合实际情况，因此不应将征地拆迁相关政策及标准作为损失参考因素；

最后，孙某杰系合同无效的主要过错方，其应当对自身损失承担主要责任，一审法院应按照评估金额、双方过错责任比例，确定赔偿数额，一审判决判定损失远远超出评估数额，没有法律和事实依据。综上，一审判定赔偿数额缺少法律依据、事实依据，故恳请二审法院依法撤销原判第二项，改判支持周某贤的上诉请求。

被告辩称

孙某杰辩称：同意原审判决，不同意周某贤的上诉请求，原审法院判决认定事实清楚适用法律正确，应该予以维持。周某贤已经转为居民户口，在村内目前就拥有两处宅基地院落，一处出租，一处自住，其本身已经违反了农村一户一宅的政策，其无权再次拥有一处农村集体宅院，周某贤既是居民户口，又是一户多宅，涉案地块是农村集体用地，不是周某贤个人宅基地，周某贤没有诉讼该处房屋的主体资格。

周某贤系房基转让出卖人，其于2002年7月25日从×××村委会以15000元的价格受让了小学旧址房基两处，其中一处以3万元的高价转让与孙某杰，周某贤从中获利还获得宅院一处。当时孙某杰购买的是房基基础和院落，房子是孙某杰自己盖的，我国法律规定房地一体原则，宅基地是房屋存在的基石和载体，房屋是宅基地存在的目的意义，二者是互相联系，互相依存的密不可分的整体，本案合同无效的原因，是由于周某贤明知农村集体用地不能随意转让于非本村集体组织成员，却为了经济利益不告知孙某杰，在孙某杰不知道买卖行为违反国家有关禁止集体土地使用权转让的情况下还高价出卖于孙某杰造成的。

《房基转让证明》于2003年8月18日签订，历史事实清楚，其中内容明确“出让后房基永远归孙某杰所有，与周某贤无关”，现已时隔近20年，20年间区位价值、经济水平都已发生翻天覆地变化，周某贤却以出售房屋行为违反法律法规，提出合同无效毁约，有悖诚信，其行为严重违背社会公序良俗，破坏社会诚信体系和市场交易稳定，故周某贤应对合同的无效承担全部责任。

原审法院判定周某贤返还孙某杰购房款及赔偿经济损失937655元，有事实及法律依据。

法院查明

周某贤为×××村村民，孙某杰非×××村村民。2002年7月25日，周某贤与×××村委会签订《出让某地协议书》，约定×××村委会将（现为一号房屋及院落）出让给周某贤，作价15000元。2003年8月18日，周某贤与孙某杰达成口头协议，约定周某贤将一号房屋及院落转让给孙某杰，作价3万元。孙某杰当日向周某贤支付了转让款，周某贤将一号房屋及院落交由孙某杰及其家人占有、使用，后孙某杰出资翻建了一号院内房屋。

本案审理过程中，周某贤申请对一号院内房屋及附属设施的重置成新价进行评估。经评估，评定房屋、设备及装修附属物重置成新价为309230元。双方当事人均认可《房地产估价报告》的真实性，但周某贤主张重置成新高于实际价值。

法院认为，×××村系北京市平谷区×××镇的行政自然村，村内的土地属集体所有，案涉房屋所属土地为该村农村建设用地。农村集体建设用地分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地三类。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向集体经济组织外流转。孙某杰非×××村集体经济组织成员，周某贤与孙某杰订立合同转让案涉房屋及院落的行为违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，应属无效。

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，孙某杰、周某贤均应将因该合同所取得的财产返还给对方。

考虑到孙某杰在合同订立后，翻建并装修了一号房屋，因此，在孙某杰向周某贤返还房屋的同时，周某贤应就添附价值向孙某杰进行赔偿。周某贤作为出卖人，应当明知一号房屋及院落所对应的农村集体建设用地属于法律法规禁止流转的范围，其在房屋售出多年后，又以出售房屋的行为违反法律、法规的强制性规定为由主张合同无效，有悖诚信，且系为了获取较大利益而有悖诚信，故应对合同的无效承担主要责任，赔偿孙某杰因合同无效造成的经济损失。

孙某杰作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及农村集体建设用地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。本案诉争的一号房屋及院落位于平谷区×××镇，×××镇系国家级小城镇，发展水平较高、发展前景较好，且该村已有部分区域进行了征地开发，涉案房屋的区位价值以及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，双方订立房屋买卖合同的时间距今已近20年，如按双方订立买卖合同时确定的房屋价款进行返还，势必会造成双方利益严重失衡，故应由周某贤向孙某杰赔偿经济损失。具体数额，法院根据公平原则、结合双方的过错程度、双方订立的买卖合同中约定的交易价格，结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素酌情予以确定。房屋的重置成新价中已包含购房款，故法院对购房款不再重复计算。

裁判结果

一、确认周某贤与孙某杰于2003年8月18日口头达成的关于转让北京市平谷区一号房屋及院落的合同无效；二、周某贤于判决生效之日起10日内返还孙某杰购房款并赔偿孙某杰经济损失共计937655元；三、孙某杰于判决生效之日起10日内将北京市平谷区一号房屋及院落返还给周某贤；四、驳回周某贤的其他诉讼请求。

律师点评

涉案房屋所属土地属于×××村的集体建设用地，其土地使用权属于集体经济组织成员享有的权利，不得擅自向集体经济组织成员外流转，因孙某杰非×××村集体经济组织成员，其与周某贤签订的转让涉案房屋及院落的行为违反了法律的禁止性规定，应属无效。

本案争议的焦点是合同无效之后的赔偿问题。因村委会同意受让村民将涉案房屋所对应的土地作为宅基地使用，故本案应参照宅基地上的房屋买卖合同无效之后的赔偿标准及过错原则处理，周某贤作为出卖人应承担主要过错责任，孙某杰承担次要责任。基于孙某杰购买涉案房屋后在此已居住近20年，周某贤现在提起本案诉讼有违诚信原则以及近几年×××镇的开发建设进程，法院结合涉案房屋周边地区的商品房价格及双方既得利益等因素，综合酌定周某贤应支付孙某杰的赔偿款数额并无不当。

周某贤称孙某杰系合同无效的主要过错方，涉案地块没有拆迁项目，法院应按照房屋及附属设施的重置成新价确定赔偿数额的意见，缺乏依据，亦明显不公平，法院不予采信。