靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某杰、林某君向本院提出诉讼请求：1.撤销原告将北京市西城区对被告的赠与；2.被告与第三人共同向二原告支付房屋折价款822万元；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：二原告系夫妻关系，被告为二原告长子，第三人为被告妻子，案外人赵某涛为二原告次子，2017年4月24日，二原告、被告及案外人赵某涛签订《协议书》，约定二原告将北京市西城区室赠与被告，在二原告健在的情况下，该房屋使用权归二原告，被告对二原告有赡养义务，否则二原告有权追讨赠与被告的房产或现金。

但在2020年10月18日被告及第三人在二原告外出度假期间，未经原告同意，擅自将该房屋出售，售价为822万元，并用该房款的一部分购买了石景山的两套房屋。由于被告及第三人擅自出售该房屋，致使原告丧失了对该房屋的使用权，根据法律规定“受赠人有下列情形之一的赠与人可以撤销赠与：……不履行赠与合同约定的义务。”被告未履行赠与合同约定的义务，二原告请求法院依法撤销对被告的赠与，因该房屋已出售，无法返还原物，故被告应向两原告返还房屋销售款，且该销售款被告及第三人购买了其他房屋，被告与第三人对上述债务应负共同偿还责任。

被告辩称

被告赵某鑫与第三人高女士共同辩称，原告的第1项诉讼请求没有法律依据，原告的案由是合同纠纷，诉讼请求1是撤销行为，而不是撤销赠与合同，对行为进行撤销是另外一个法律关系。本案的房屋已经过户到了第三方名下，如果撤销赠与势必会影响到第三方的利益，应当把第三方也列为本案当事人。本案前后签过两个协议书，按照后一意思否定前一意思，显然双方的赠与关系应以2017年7月17日签订的赠与合同为准，并没有涉及到原告方居住、使用涉案房产的问题，本案的被告方没有任何违反合同约定的地方。

即使是依据2017年4月24日所签订的合同，本案的原告方也无权提出撤销赠与，该合同第4项说的很清楚，如果赵某鑫、赵某涛二人对父母没有赡养的话父母有权追讨房产和现金，是不履行法定赡养义务的条款，对方所依据的是涉案房产的使用权归父母所有。民法典规定居住使用权应当依法登记，使用权是否包括了居住权没有明确约定，本合同是2017年签订的，也没有进行居住权的登记更没有使用权的登记，赵某鑫作为该房屋的所有权人有权处置该房屋。同时赵某鑫在卖房的时候也考虑到了双方的居住问题，为了给双方更好的居住环境，分别购买了两套房屋，更好的保障了居住权的实现。

法院查明

原告赵某杰、林某君于1970年结婚，婚后育有两子，长子赵某鑫，次子赵某涛。赵某鑫与高女士系夫妻关系。原告赵某杰、林某君婚后通过单位福利分房的方式取得了位于北京市西城区房屋（以下简称：案涉房屋）。

2017年4月24日，甲方赵某杰（父亲）、乙方林某君（母亲）、丙方赵某鑫（长子）、丁方赵某涛（次子）订立《协议书》，载明：甲乙丙丁四方在遵守国家相关法律的前提下，共同达成如下内容：一、2017年赵某杰、林某君（以下简称父母）将其名下房产（案涉房屋）赠与赵某鑫所有（房产赠与过户手续2017年内完成，费用自理）。二、2016年5月，父母将其名下的房产（北京市西城区）变卖人民币肆佰伍拾万元整，并赠与赵某涛用于购房首付款（有购房款证明收条为证）。

三、父母健在的情况下，案涉房屋使用权归父母所有，产权归赵某鑫所有。四、赵某鑫和赵某涛二人均对父母有赡养的义务，如其中任何一人不能尽责赡养，父母有权追讨之前赠与其的房产或现金。以上内容经甲乙丙丁四方认可，且甲乙方的身体状况及精神状况均不影响此协议书的订立。四方共同签字后，此协议书正式生效。同时，对签字现场录像录音为证。

2017年7月17日，赠与人赵某杰与受赠人赵某鑫订立《赠与合同》，约定：赠与人赵某杰有案涉房屋一处，建筑面积为78.9平方米，此不动产为赠与人赵某杰单独所有。现赠与人赵某杰自愿将此不动产赠与受赠人赵某鑫，并作为受赠人赵某鑫个人所有。经赠与双方共同协商，自愿达成如下赠与合同：1.赠与人赵某杰自愿将案涉房屋无偿赠与给赵某鑫所有，并作为赵某鑫个人财产；2.受赠人赵某鑫表示同意接受上述不动产的赠与；本合同经赠与双方签字后生效，并以此办理不动产赠与的产权登记事宜。其后，案涉房屋过户登记至被告赵某鑫名下。

2020年10月18日，被告赵某鑫与案外人就案涉房屋签订了房屋买卖合同，将案涉房屋以822万元的价格出售于案外人。对于出售案涉房屋的原因，被告赵某鑫提出因其与妻子、女儿及二原告共同居住在案涉房屋后，原被告经常因生活琐事发生摩擦，同时考虑到居住环境较为狭小，故为改善居住环境而选择将案涉房屋出售，并以案涉房屋的变价款另行在北京市石景山区购置两套房屋，将其中一套房屋提供给二原告居住。2021年2月22日，被告赵某鑫将出卖案涉房屋的情况告诉二原告。

2021年2月22日，被告给二原告发送信息，主要内容为说明未经二原告同意就用案涉房屋置换两套石景山房屋的事宜。

庭审中，原告林某君之妹高某娟出庭作证，主要证明卖房前召开家庭会议，林某君同意出售案涉房屋换成两套房屋，赵某杰当时未表态，换房后林某君对新房表示基本满意。二原告对证人证言不予认可。

另查，案外人周某强曾以物权保护纠纷为由将赵某杰、林某君、赵某涛、北京某中介公司诉至北京市西城区人民法院，要求三被告腾退案涉房屋并支付房屋占用费、误工费、律师费等。2021年8月20日，北京市西城区人民法院出具判决书，其中本院认为部分载明：赵某杰和林某君与子女赵某鑫、赵某涛就涉案房屋约定的居住使用问题，在赵某杰、林某君、赵某鑫、赵某涛内部之间具有约束力。现赵某鑫将涉案房屋出售，导致赵某杰、林某君无法按照双方签订的赠与合同的约定居住在涉案房屋，赵某鑫属于违约。

裁判结果

一、撤销赵某杰、林某君将北京市西城区房屋对赵某鑫的赠与；

二、赵某鑫与高女士于本判决生效后七日内共同向赵某杰、林某君给付房屋出售款8220000元。

律师点评

依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益或者不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。

具体至本案中，原、被告先后订立两份赠与合同，应当以2017年4月24日的合同作为调整各方当事人权利义务的依据，理由如下：第一，2017年7月17日签订的合同中载明：“以此办理不动产赠与的产权登记事宜”。综合全案证据材料及各方当事人陈述，可以认定该份合同系赵某杰与赵某鑫为办理房屋产权过户而订立，并非双方真实意思表示。

第二，退一步讲，即使上述合同系双方真实意思表示，上述合同与2017年4月24日的合同均不违反相应法律法规的规定，双方均应依约履行各自的义务。而2017年7月17日签订的合同中未对于房屋使用及使用权问题进行约定，则仍应以2017年4月24日的合同中约定的使用权问题为准。

第三，再退一步讲，即使2017年7月17日的合同对于房屋全部权利进行了约定，但此前双方即应对诉争房屋为二原告共同共有为明知，林某君未在2017年7月17日签订的合同中约定事宜，则林某君与被告的约定仍应以2017年4月24日的合同为准。

关于被告与第三人称只有在被告不履行赡养义务时原告才能主张返还受赠财产的抗辩意见，如上分析，案涉房屋使用权归二原告及赵某鑫对二原告的赡养义务均系赠与合同约定的所附义务，故被告方应按照约定履行相应的义务。综上，法院对被告与第三人的上述抗辩意见不予采信。

关于被告主张二原告对出售案涉房屋知情的答辩意见，从被告与二原告的手机信息内容来看，被告是在二原告不知情的情况下处分了案涉房屋，且除证人证言外，被告亦未提交其它有效证据证明其上述抗辩主张，二原告对证人证言亦不予认可，因证人与本案当事人存在利害关系，故法院对证人证言的效力不予确认，亦对于被告上述抗辩意见不予采信。

关于被告称换房后能够更好的保障二原告的居住使用权的答辩意见，房屋并非种类物，其居住使用权具有特定性与指向性，不能互相替代，且置换后的房屋与案涉房屋从居住面积、地理位置、周边环境以及生活便利性等方面差异较大，不能仅凭被告的单方意志推断并取代二原告的本来意愿。

综上，法院认为，被告出售案涉房屋的行为不仅违反了赠与合同的约定，也严重侵害了二原告的合法权益，故二原告主张撤销赠与的诉讼请求，具备事实依据及法律依据，法院予以支持但因案涉房屋已被案外人办理权属证明，在无法返还原物的前提下，被告应向二原告返还出售案涉房屋所取得的房价款822万元。

此外，如上所述，应当以2017年4月24日的合同作为调整各方当事人权利义务的依据，由于被告与第三人系夫妻关系，二人出于共意，共同享受了受赠财产的权益，因此上述钱款返还的给付义务构成夫妻共同债务，被告与第三人应共同向二原告返还受赠财产，即给付房屋出售款。