靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某鹏向本院提出诉讼请求：1.请求S公司、H公司协助周某鑫到房地产管理部门办理位于北京市大兴区W室的不动产登记手续，将该房屋登记到周某鑫名下；2.第一项诉讼请求履行完毕之后，请求周某鑫协助孙某鹏到房地产管理部门办理涉案房屋的不动产权过户登记手续，将房屋过户登记至孙某鹏名下；3.请求法院判令周某鑫、周某浩承担违约损失赔偿金10000元；4.本案诉讼费由周某鑫、周某浩承担。

事实和理由：周某浩是周某鑫的弟弟，因此人同周某鑫全程参予了北京市大兴区W室买卖、订立合同、代为收取房屋款项并与周某鑫一同签字，因此对其起诉。2003年11月，孙某鹏在兴商房地产公司按商品房价格购买了该房屋，周某鑫说这套房目前虽然没房产证，但是监管局很快就会给办理的并说可以直接把房产证办到孙某鹏名下，该套房产成交价格260000元，已交付对方240000元，剩余20000元待卖方为孙某鹏办好房产证时再付清，双方均同意并签字，上述内容都已写入房屋买卖合同内。

孙某鹏自2003年12月入住该房后，一直按规定缴纳物业费及暖气费等，目前H公司已经为有同样情况的房主办理了正规的房产证，而周某鑫却以各种借口推脱不配合孙某鹏办理房产证。经查H公司是初始出资人之一，在初始购房时提供补贴66666.6元。S公司是涉案房屋的大产权登记人，为此提起诉讼。

被告辩称

周某鑫辩称，不同意孙某鹏的全部诉讼请求，目前为止没有任何单位通知可以办理房产证手续，该房屋没有达到可以办理房产证的条件，违约金10000元不同意给付，周某鑫不存在任何违约行为。

周某浩辩称，本案房屋买卖合同主体为孙某鹏和周某鑫，周某浩只是受周某鑫的委托代周某鑫收款，合同的权利义务应由实际主体周某鑫承担，本案与周某浩无关，其他答辩意见同周某鑫意见一致。

S公司辩称：服从法院判决，我方不承担相应责任，现在房屋大产权登记在S公司，周某鑫只要能提供手续就能配合过户，但是具体应提交什么手续、是否能过、具体怎么操作我公司不清楚。

H公司辩称，同意孙某鹏的诉讼请求，愿意配合孙某鹏办理涉案房屋的过户登记。涉案房屋是周某鑫自己选的房子，当时买房的时候属于落实东北子女购房政策，他自己支付一部分房款，我公司支付了66666.66元房款，我公司可以提供发票，我公司支付房款是落实国家回京政策的文件，但是我公司对房屋不主张任何权利，办理过户手续周某鑫向我公司申报一下就行，我公司就把发票给周某鑫。

法院查明

2003年11月20日，孙某鹏（乙方）与周某鑫（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于大兴区黄村镇W室的二室一厅房产卖给乙方。房产的成交价格为260000元。4付款方式：（1）乙方于2003年11月20日将购房定金10000元付给甲方，甲乙双方即签订本合同。（2）甲乙双方约定，甲方于2003年12月12日将该套房产的全部手续交给乙方，乙方付给甲方部分房款240000元，其中包含定金10000元，一次性付给甲方。

（3）由于甲方之房产为安置房产，尚未办理产权所有证，经甲乙双方协商并一致约定于甲方办理完产权所有证之后（具体时间以某单位将产权证办理完毕并由甲方持有为准），办理该套房产的过户手续。同时，乙方将剩余房款20000元一次性付给甲方。至此，甲方已收到乙方全部购房款。落款甲方处有周某鑫手写签名并按捺手印，周某浩手写签名并附有“代收房款”内容，乙方处有孙某鹏手写签字并按捺手印。

周某浩向孙某鹏出具了收条，今收到孙某鹏购W室房款24万元整。收款人周某鑫，周某浩代收，2003年1月19日。

孙某鹏提交周某鑫（买方）与北京市S公司（卖方）1999年4月27日签订的《购房协议书》，内容为：本协议以北京市H公司与卖方签订的购房协议书约定的权利义务关系为依据，是该协议有关内容的具体化……房屋售价为每建筑平方米2025元，买方个人应支付193792.5元。其中：H公司应付66666.66元，买方个人应付127125.84元。卖方按H公司通知根据安居住房办法为买方统一办理过户手续。

关于涉案房屋的性质，H公司出具了《周某鑫安置购房情况说明》为某单位安置房屋，该房屋产权性质为商品房。另查，本院作出的判决书中审理查明：涉案房屋所在楼栋的大产权登记在S公司名下，具备办理房屋分割产权的条件，没有抵押、查封等情况。

裁判结果

一、北京S公司、北京市H公司于本判决生效后十日内协助周某鑫、孙某鹏到房地产管理部门办理位于北京市大兴区W室房屋的不动产权登记手续，将该房屋的不动产权登记至周某鑫名下；

二、周某鑫于本判决第一项履行完毕后十日内，协助孙某鹏到房地产管理部门办理位于北京市大兴区W室房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至孙某鹏名下；

三、驳回孙某鹏的其他诉讼请求。

律师点评

孙某鹏与周某鑫之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。综上，法院综合全案证据，对孙某鹏关于过户的相关诉求，予以支持，孙某鹏亦应按照双方约定完成剩余购房款的支付。对于孙某鹏要求周某鑫、周某浩支付违约金10000元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。另，孙某鹏、周某鑫均认可周某浩仅是代周某鑫收取房款项，并非本案的合同权利义务相对人，孙某鹏要求周某浩承担相应责任，于法无据，法院不予支持。