靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某鹏向本院提出诉讼请求：1.判决被告协助原告将北京市丰台区一号房屋过户至原告名下；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与第三人为父子关系。被告与第三人为夫妻关系。2016年10月初，原告欲购买北京市丰台区一号房屋。根据当时军队住房政策，为避免部队保障房被要求腾退，原告与第三人、被告商议决定，由原告出资，借用被告名义购买上述案涉房产。房屋形式上登记于被告名下，实际产权人为原告。原告委托他人分十三笔通过被告账户向售房人支付了全部购房款，并缴纳了房屋契税等所有购房费用，合计支出17972700元。

2016年12月19日，案涉房屋过户至被告名下。购房合同、不动产权证书、购房发票、完税凭证等所有房屋相关证件、购买手续原件均由原告持有。案涉房屋亦始终由原告居住使用维护至今。现原告欲将案涉房屋过户回自己名下，被告不予配合。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称

高某霞辩称，不同意原告全部诉讼请求。涉案房屋不存在买卖一说，借名买房纯属子虚乌有。被告和第三人于2016年登记结婚，目前婚姻尚存续。案涉房屋在2016年过户给被告前一直登记在被告婆婆苏某丽名下，苏某丽是原告的前妻。2016年被告与第三人未结婚时，其婆婆苏某丽曾表示家中有多套房产，并承诺将案涉房屋过户给被告，但商量要以买卖形式实现过户，后双方签订合同并办理房本。在此过程中，苏某丽安排将资金转入被告名下，其中，第三人向被告转款900万元，苏某丽的司机等人转给被告674万，T公司转给被告17317200元，后被告遵照苏某丽的要求将上述款项又全部转给苏某丽。借名买房根本不存在，如系借名买房应该签订有借名买房协议，但原告和被告之间并无协议。

如系借名买房应该由被告与苏某丽就房屋价格、交付时间等进行磋商，但双方签订的存量房买卖合同交易价格仅为1300万左右，并无磋商过程。如系借名买卖需要原告对案涉房屋进行实际控制，但案涉房屋一号与第三人名下另一套房屋二号是打通的，被告与第三人居住在2套打通房屋的三层。据了解，原告和苏某丽系假离婚，离婚后仍长期一起生活。本案不存在借名买房的事实，实系苏某丽通过买卖形式将案涉房屋赠与给被告。

第三人杨某昊述称，同意原告的诉讼请求。当时原告说想买房，我和被告又已经打算结婚，为了孩子上学，家里商量将案涉房屋登记在被告名下。购房款都是原告支付的，款项来源认可原告陈述。对于案涉房屋，我和被告没有任何出资。一号房屋和二号房屋在我和被告结婚前就打通了，婚后我和被告一起住在3层二号对应的部分。买房办完手续之后，购房相关的全部材料就都交给原告保存了。

法院查明

杨某昊与高某霞系夫妻关系，双方于2016年11月11日登记结婚。杨某鹏与杨某昊系父子关系。苏某丽与杨某鹏原系夫妻关系，出售北京市丰台区一号房屋之前双方已离婚。

诉讼中，杨某鹏提交关于军队住房政策和待遇政策2016最新解读的截图，据此主张因其名下有军队公寓住房，如自行购买住房登记在其名下，需要腾出现住用的公寓住房，故事实上，其存在借名买房的需求。杨某鹏另提出因其子杨某昊名下已有住房一套，故借用其儿媳高某霞的名义购买案涉房屋。相关房屋所有权证显示，位于北京市丰台区二号房屋登记在杨某昊名下，登记时间为2013年8月20日，该房屋上设定有抵押登记。

杨某鹏未提交房屋买卖合同或借名买房协议。庭审中，高某霞提交自北京市规划和自然资源委员会调取的《存量房屋买卖合同》，显示出卖人为苏某丽，买受人为高某霞，出卖人所售房屋为楼房，坐落于丰台区一号，该房屋成交价格为13761000元。买受人不申办抵押贷款，该合同签订时间为2016年12月19日。对于房屋价款，杨某鹏主张实际的房屋售价为17559865元，《存量房屋买卖合同》中的价格仅为案涉房屋最初的购买价格。高某霞则称其对相关房屋买卖具体内容并不知晓，完全是应苏某丽的要求配合进行款项操作并办理相关购房手续，实际上是以买卖形式进行房屋赠与。

杨某鹏及高某霞提交的银行对账单、业务回单等显示：2016年10月20日，杨某昊向高某霞转账6000000元。同日，高某霞向苏某丽转账6000000元。2016年10月21日，杨某昊向高某霞转账3000000元。同日，高某霞向苏某丽转账3000000元。2016年11月16日，T公司向高某霞转账1732700元。2016年11月17日，孙某迪向高某霞转账420000元。2016年11月18日，孙某迪向高某霞转账1100000元。2016年11月19日，高某霞向苏某丽转账3252700元。2016年11月25日，赵某贵向高某霞转账500000元。2016年12月1日，孙某迪向高某霞转账3800000元。2016年12月1日，高某霞向苏某丽转账4300000元。2016年12月16日，孙某迪向高某霞转账420000元。当日，高某霞缴纳房屋印花税及契税共计412835元。同日开具的商品住房增值税普通发票，载明购房金额13761000元。

2016年12月19日，位于北京市一号房屋登记至高某霞名下。2016年12月20日，孙某迪向高某霞转账1000000元。2016年12月21日，高某霞向苏某丽转账1000000元。杨某鹏主张全部购房款17552700元及税费412835元共计17972700元均由其出资，并提交赵某贵、孙某迪、杨某昊、T公司出具的情况说明，上述个人或公司均认可系受杨某鹏委托代其向高某霞转账支付购房款。

经询，杨某鹏表示其有购房能力，能够筹措到相关资金进行购房，赵某贵系其朋友、孙某迪系其司机及助手、其在T公司曾进行投资，有可收回的款项，但因杨某鹏平时不会使用网银，故在购房时，通过上述人员或公司代为进行付款。经查，案涉房屋的不动产权证书、购房发票、完税证明等原件由杨某鹏持有。对此，高某霞表示上述原件原系其持有，2018年左右杨某昊趁其不在家时，将保管在保险柜内的相关原件取出，交给了其父母。

杨某鹏提交缴纳物业费、生活垃圾清运费、供暖费、电费、燃气费等的相关发票及单据，据此主张案涉房屋的相关费用均由其负担。高某霞对杨某鹏负担相关房屋费用无异议，但提出案涉房屋为联排别墅，一号房屋隔壁的二号房屋登记在其丈夫杨某昊名下，两套房屋已经打通，上下共有五层。事实上，其与杨某昊和孩子居住在打通房屋的三层，杨某鹏和苏某丽居住在打通房屋的二层，案涉房屋系一家人共同居住使用。高某霞称杨某鹏与苏某丽感情很好，本次诉讼前其根本不知悉双方已离婚。因后期发生家庭矛盾，高某霞于2019年3月被赶出案涉房屋，目前其与第三人尚未进行离婚诉讼。

杨某昊则称据其了解，杨某鹏与苏某丽于2014年离婚。目前苏某丽与杨某昊共同生活，居住在一号、二号房屋。杨某鹏另提交购房资格核验证明截图，主张其目前具有在京购房的资格。

关于借名买房的过程，杨某鹏认可其与苏某丽原系夫妻关系，二人财务独立。杨某鹏称2016年苏某丽需要资金拟出售案涉房屋，但因双方老人都在案涉房屋内居住，故事实上该房屋无法对外出售，为避免影响老人，杨某鹏就想将案涉房屋买下，后其与苏某丽沟通买房事宜，购房合同是按房屋原始售价签订的，但实际上的购房款接近1800万元。高某霞对此不予认可，提出杨某鹏系军队退休干部，无能力承担高额的购房款，而售房人苏某丽有自己的公司，具有资金实力，案涉房屋实际上是从婆婆苏某丽的名下过户给儿媳高某霞，该房屋是苏某丽对高某霞的赠与。如杨某鹏与高某霞打算借名买房，则要发生真实的交易，在此过程中并没有原、被告双方的合意，也没有杨某鹏委托高某霞买房的关系，事实上苏某丽和高某霞之间也没有真实的房屋买卖关系。

杨某昊则称当时父亲曾和其说买房需要找人代持房屋，而其当时与高某霞即将结婚，故其和父亲商量决定可由高某霞代持，后其与高某霞沟通房屋代持事宜，高某霞亦表示同意。后期杨某鹏购买了案涉房屋，并登记于高某霞名下。另，杨某昊表示其不清楚母亲苏某丽的工作单位，只知道苏某丽已经退休，至于是否自己做生意亦不清楚。

裁判结果

驳回杨某鹏的全部诉讼请求。

律师点评

当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己的诉讼请求所依据或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋登记在高某霞名下，杨某鹏主张其与高某霞之间存在借名买房合同关系，并据此要求高某霞配合办理涉案房屋的所有权变更登记手续。对此，鉴于原告、被告、第三人、售房人之间存在亲属关系，因此应当综合各方当事人陈述、全案证据及具体案情予以综合判定，并作如下分析：

首先，杨某鹏未提交其与高某霞之间的相关合同，也未提交苏某丽与高某霞之间签订的售房金额为17552700元的房屋买卖合同，有违常理。即便杨某鹏与高某霞之间的借名买房合同并非必须，但苏某丽与高某霞为办理房屋过户签订了金额偏低的备案合同，如双方之间存在真实的房屋买卖关系，尤其是合同标的额较高的情况下，通常双方还应签有载明真实购房款金额的房屋买卖合同，但就上述合同杨某鹏均未能提供。

其次，杨某鹏未提供充分证据证明案涉购房款由其支付，杨某鹏虽提供了案外人及公司向高某霞转款的记录，同时案外人及公司也出具了相关证明，但如杨某鹏系真实的买受人，在整个房屋买卖过程中竟未有任何一笔资金是通过其账户直接支付，且苏某丽在收到全部购房款之前即将案涉房屋转移登记至高某霞名下，亦有违常理。再次，经审理查明，一号、二号房屋系已打通的联排别墅，杨某鹏、苏某丽、杨某昊、高某霞均曾在上述房屋内居住，故事实上杨某昊与高某霞仅在打通别墅二号房屋三层居住生活的可能性极小，基于双方共同居住使用房屋的实际情况，由杨某鹏支付案涉房屋的相关费用，由杨某鹏持有案涉房屋产权证等材料原件，均无法直接证明双方之间存在借名买房合同关系。

最后，杨某鹏与苏某丽原系夫妻关系，离婚后仍共同生活，杨某昊与高某霞系夫妻关系，目前夫妻关系出现矛盾。结合本案具体情况，如杨某鹏与苏某丽之间存在真实的房屋买卖合同关系且由高某霞作为出名方代持房屋，举证的要求应达到高度盖然性的标准，否则应承担举证不能的诉讼风险。综合上述情况，鉴于杨某鹏提供的相关证据尚不足以证明其与高某霞之间存在借名买房之约定，亦不足以否定不动产登记簿之证明力，其应当承担举证不能的法律后果。故对杨某鹏主张双方之间存在借名买房合同关系，并据此要求高某霞配合将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，法院不予支持。