靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某芝、周某贤向本院提出诉讼请求：1．要求四被告将位于北京市门头沟区一号（以下简称一号）房屋腾退并交还秦某芝；2．要求四被告按照每月2800元的标准向二原告支付自2015年7月开始至实际腾退之日止的房屋占有使用费。

事实和理由：周某贤系秦某芝与周某坤的独生子，秦某芝夫妇曾在北京市门头沟区H号（以下简称H号）共有房数间，2009年房屋被拆迁后置换取得安置楼房，房屋均由周某坤打理。2022年1月周某坤去世，秦某芝接管房屋时得知胡某辉一家自2015年至今一直居住在一号房屋，未交租金并拒绝腾退。秦某芝问其缘由，胡某辉称周某坤多年前向其借款30余万元至今未还，并称周某坤已将该房卖给他，因此拒绝腾退。

二原告认为一号房屋是秦某芝夫妇的夫妻共同财产，且是拆迁安置房屋，至今未取得房产证。胡某辉系外地户口，其主张已与周某坤达成口头买卖协议并以此强占诉争房屋，并无事实和法律依据。周某坤父母早于其去世，周某坤生前留有遗嘱，安置房屋全部由秦某芝继承，二原告为周某坤的法定继承人，秦某芝为遗嘱中安置房屋的继承人。现秦某芝、周某坤诉请法院依法判决。

被告辩称

王某杰、胡某峰、胡某君、胡某辉辩称，一号房屋的产权人是周某坤，原告提供的证据无法证明原告是一号房屋的合法继承人；原告提交的遗嘱是伪造的，遗嘱上的签字不是周某坤签字。秦某芝、周某坤与胡某辉是好朋友，周某坤曾在2003年到2010年期间向胡某辉共计借款33万元，周某坤于2010年将涉案房屋转卖给胡某辉，胡某辉将房屋装修后入住至今并一直交纳水电、物业等费用。根据安置协议可以看出，房屋价格与借款金额是一致的，符合当时的房屋市场价格，我方通过公平合理的价格购买涉案房屋，不存在违法占有。

从卖房到现在已经长达十多年，二原告从2015年到周某坤去世前对涉案房屋不闻不问，在周某坤去世后过问房屋，秦某芝需要通过别人才得知房屋情况，这与常理不符。在周某坤生病期间，周某坤的手机由秦某芝控制，秦某芝通过周某坤的手机与胡某辉沟通房屋漏水事宜的处理，以上证明秦某芝清楚地知晓周某坤将涉案房屋卖给胡某辉的事实。胡某辉一家合理合法占有房屋，因胡某辉与周某坤私交甚好，安置房屋虽然无房本、无法办理过户，但这并不影响胡某辉系一号房屋购买人及实际使用人的事实。原告提交的证据无法证明周某坤与胡某辉存在租赁关系，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。

胡某辉向本院提出反诉请求：1．判令秦某芝、周某贤退还胡某辉购房款33万元；2．判令秦某芝、周某贤按照一号房屋增值价值补偿胡某辉信赖利益损失100万元；3．判令秦某芝、周某贤向胡某辉支付房屋装修款58100元；4．判令秦某芝、周某贤承担房屋评估费用2万元。

事实和理由：胡某辉与秦某芝之配偶周某坤（2022年1月16日死亡）是好朋友，周某坤曾于2009年、2010年期间先后向胡某辉借款共计人民币33万元，2010年5月7日周某坤向胡某辉借款20万元后手书“今借到现金贰拾万元整（200000元），另外定于2011年门头沟xxx处经济适用房一套转卖于胡某辉”，明确表示将位于门头沟区xxx处经济适用房一套卖给胡某辉。后周某坤于2015年正式将一号房屋交付胡某辉，胡某辉对房屋进行装修后与家人王某杰、胡某峰和胡某君共同居住至今，周某坤及秦某芝对此并未提出质疑。周某坤有书面转让房屋的真实意思表示、后续实际交付房屋的行为，胡某辉一家实际使用房屋至今，这些客观事实证明胡某辉购买一号房屋并实际使用系善意取得，并无过错。

现秦某芝、周某贤在周某坤死后变卦，否认出卖房屋的事实，该行为明显有违契约精神，其真实目的就是独占一号房屋的增值利益。有鉴于此，如秦某芝、周某贤要求返还原物，则二人应向胡某辉退还购房款人民币33万元、支付装修费58100元、支付评估费人民币2万元及房屋增值损失人民币100万元。综上，恳请贵院查明事实后，依法支持胡某辉的反诉请求。

秦某芝、周某贤对于胡某辉的反诉请求辩称，本案已经过数次开庭，举证期限已届满，胡某辉提出反诉的时间超过了法律规定的时限，如法院对反诉审理属于审判程序违法。胡某辉在2010年把钱借给周某坤，周某坤虽在借条上表示过一年后想卖房，但一年后并没有将房屋卖给胡某辉，也没有在事实上将房屋交给胡某辉，双方亦未协商一致订立房屋买卖合同，因此双方并未成立房屋买卖合同关系，仅仅是借贷关系，而且借贷金额不一定是33万元。

胡某辉为外地农村户口，在京没有购房资格，其意欲与周某坤订立买房合同，自身即存在重大过错。2012年之后，周某坤自始至终没有与胡某辉签订购房合同，说明周某坤并不愿意将房屋出售给胡某辉，胡某辉想买房完全可以另行购买，不同意赔偿信赖利益损失和评估费，原则上不同意支付装修价值。

法院查明

秦某芝与周某坤于1991年登记结婚，婚后育有一子周某贤。周某坤于2022年1月16日去世，周某坤的父母周某坤去世。胡某辉与王某杰系夫妻关系，生有子女胡某峰、胡某君。周某坤与胡某辉系朋友关系。

2009年8月5日，周某坤与拆迁办签订《拆迁安置补偿协议》，该协议认定的被拆迁房屋为H号，建筑面积为340．4平方米。依据该协议，周某坤于2012年9月选定共4套房屋，其中一号房屋建筑面积67．38平方米，单价4258元/平方米。周某坤交纳上述房屋面积差价款后，领取上述房屋钥匙。

2015年7月，周某坤将其中的一号房屋交付胡某辉，胡某辉对该房屋装修改造并实际使用至今。现胡某辉、王某杰、胡某峰和胡某君居住在一号房屋。

庭审中，胡某辉申请对一号房屋的装饰装修现值进行司法评估。原告秦某芝、周某贤要求四被告按照每月2800元的标准支付自2015年7月始的房屋占有使用费。四被告认为不存在应当腾退返还一号房屋的事实，未对上述成交价格发表质证意见。

双方对于四被告占有使用一号房屋的法律基础存在争议：

二原告提出，四被告占有使用房屋系租赁房屋，其全家一直在香河居住，周某坤生病后就想回北京居住，考虑到一号房屋朝向好，就想住一号房，但周某坤不同意，2021年7、8月份通过周某坤的朋友陆建民才知晓四被告占据一号房屋的事实。因周某坤在生病期间留有自书遗嘱，一号房屋由秦某芝继承，现秦某芝有权要求四被告腾退房屋。

就上述主张，二原告向本院提交了周某坤2021年10月2日的自书遗嘱，载明以下内容：“．．．．．．由于担心家属子女因遗产继承问题产生分歧，本人立下本遗嘱，对本人所拥有的财产作以下处理：一、财产情况：．．．．．．6．位于门头沟区一号两居室安置房一套．．．．．．上述内容均是本人真实意思表示，本人现在神志清楚，以上八套房产是本人与妻子秦某芝的共同财产特立遗嘱，在本人去世后以上共计八套房产属于我的份额全部由我的妻子秦某芝（身份证号：×××）继承与他人无关。”落款处有周某坤签字捺印。周某贤对周某坤所立遗嘱真实性无异议，同意按照遗嘱由秦某芝继承安置房屋。

四被告对于遗嘱的真实性不予认可，胡某辉主张其与周某坤系房屋买卖合同关系，周某坤陆续向胡某辉借款33万元，后于2010年5月7日表明将房屋卖给胡某辉。胡某辉交纳了房屋包括水费、电费、供暖费及移动通信费等在内的各项费用，胡某辉系一号房屋的所有权人，四被告系房屋的合法使用权人。为证明上述主张，胡某辉向本院提交借条、缴费凭证及胡某辉自行书写的借款说明、微信聊天记录。

借条载明：“今借到现金贰拾万元整（200000．00元）周某坤2010年5月7日。另外，定于2011年门头沟xxx处经济适用房一套转卖给胡某辉。特此证明周某坤2010年5月7日”。借款说明载明：“周某坤借款，2003年4月16号1万元，2005年6月11号2万元，2007年9月6号10万元，2010年5月7号20万元。”周某坤与胡某辉微信聊天记录，显示周某坤于2021年8月在与胡某辉的微信聊天记录中表明房子就是胡某辉的及其还未将房屋卖给胡某辉一事告知秦某芝，且胡某辉对此知情。

二原告认可借条及微信聊天记录的真实性，不清楚借款说明中内容的情况，但认为借条仅可以证明周某坤与胡某辉的借贷关系，借款并未转化为购房款，借条上周某坤书写的卖房仅仅是表达了卖房的想法，但未实际实施，且周某坤与胡某辉并未签订书面房屋买卖协议，胡某辉提供的借贷证明无法证明其与周某坤的行为符合房屋买卖的要件。借条上记载的信息和聊天记录均无法显示出周某坤要出售的是哪套房屋，同时2021年8月28日的聊天记录证明周某坤与胡某辉就房屋买卖一事仍在协商，对于胡某辉提出签订房屋买卖协议的要求周某坤并没有答应，可见房屋买卖关系是没有成立的。

胡某辉主张，其与周某坤之所以未签订房屋买卖合同是因为胡某辉与周某坤私交较好，房屋系拆迁安置房无法办理房屋过户手续，且周某坤在借条上已经明确房屋是xxx的一套房屋，该借款金额33万元与当时的房屋成本价格是对应的。房屋交付后，周某坤与胡某辉商量交付哪套房屋，最后确定为一套二居室，2015年周某坤将一号房屋交付胡某辉，这说明房屋买卖已经达成协议。

之所以没有签署书面协议是因当时房屋还未取得房屋产权证，不符合房屋买卖的形式要件，但房屋的实际使用者是四被告，聊天记录中周某坤也反复确认了其认可房屋已经卖给胡某辉，证明房屋买卖是既定的事实。周某坤生病期间，秦某芝控制其手机，胡某辉一直想要在周某坤生前与其签订合同并发送信息，但是秦某芝看到信息后并未回应，还将胡某辉拉入黑名单，导致其可以给胡某辉发送信息，胡某辉不能给其发送信息。

裁判结果

一、王某杰、胡某峰、胡某君、胡某辉于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区一号房屋腾退并交付秦某芝，腾退时不得损坏房屋的主体结构及附属设施；

二、王某杰、胡某峰、胡某君、胡某辉于腾退位于北京市门头沟区一号房屋之日起七日内按照每月2800元的标准给付秦某芝房屋占有使用费（自本判决确定的腾退房屋期限届满次日起计算至实际腾退房屋之日止）；

三、秦某芝于本判决生效之日起七日内给付胡某辉房屋装修价值款54800元；

律师点评

本案的争议焦点在于确定周某坤与胡某辉之间就安置房屋形成的法律关系以及四被告占有一号房屋的依据。

当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。根据查明的事实，周某坤曾在2010年5月7日借款时向胡某辉作出向其出售xxx一套房屋的意思表示，但当时安置房屋尚未交付，双方之间的交易标的尚不明确，故该意思表示仅为要约邀请，并非明确的邀约，二人当时未成立房屋买卖合同关系。周某坤于2012年取得了安置房屋，但直至2015年才将一号房屋的钥匙交给胡某辉，但双方之间仍一直未签订书面房屋买卖合同，对交易标的及价款予以明确。

周某坤虽于2021年8月在与胡某辉的微信聊天记录中表明房子就是胡某辉的及其还未将房屋卖给胡某辉一事告知秦某芝，但从胡某辉回复中可知，周某坤夫妇就一号房屋是否出售给胡某辉的意见是不一致的，而胡某辉对此是明知的。胡某辉虽提出一号房屋的交易价格即周某坤向其所借款项33万元，其中周某坤2010年5月7日拿走的20万元即为房款的一部分，余款在周某坤向其交付一号房屋时转化为购房款，但周某坤作出出售房屋意思表示时并非明确认可胡某辉出借的20万元为购房款的一部分，胡某辉亦未提交证据证明，其余13万元已转化为购房款，故对胡某辉关于其与周某坤商定一号房屋交易价格为33万元的意见，法院不予采纳。

周某坤2010年书写的材料及其与胡某辉2021年的微信聊天记录仅反映出周某坤欲将一号房屋出售给胡某辉，但双方之间并未达成一号房屋交易价格的最终意见，在缺少买卖合同成立必要的交易价格及周某坤已经去世的情况下，周某坤与胡某辉之间的房屋买卖合同不成立。综上，胡某辉关于其与周某坤之间已成立房屋买卖合同关系的陈述，缺乏事实和法律依据，法院不予认定。

无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，一号房屋系基于H号房屋被征收取得的安置房屋，属于周某坤与秦某芝的共同财产，二人各占一半的份额。现周某坤已去世，根据其遗嘱，其在一号房屋中的财产份额应由秦某芝继承，故一号房屋的相关权利应归秦某芝享有。秦某芝有权要求实际占有使用一号房屋的四被告腾退房屋，故对秦某芝的该项诉讼请求，法院予以支持，具体时间由法院酌情予以确定。

二原告主张四被告占有一号房屋系租赁房屋，并要求四被告支付房屋占有使用费。但根据查明的事实，周某坤曾向胡某辉作出向其出售安置房屋的意思表示、后续向胡某辉交付房屋的行为、周某坤在去世前仍向胡某辉表示“房子就是你的”事实可知，胡某辉一直相信周某坤一定会将一号房屋出售给其，其借给周某坤的款项已转化为购房款，基于此其对一号房屋进行了装修、改造，与家人入住一号房屋，并交纳水电、物业费、供暖费等费用，且一直未要求周某坤返还借款。四被告占有使用一号房屋源于对周某坤的信赖，该使用合法合理，不涉及租赁及占有使用费用问题。

故对二原告要求四被告按照每月2800元的标准支付自2015年7月至腾退房屋合理期限届满之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。四被告需要在合理期限内腾退一号房屋，如超过合理期限，四被告应向房屋权利人秦某芝支付房屋占有使用费，具体标准由法院酌情予以确定。

胡某辉入住一号房屋后对房屋进行了装修及改造，经评估，该房屋内的无争议装修现价值54800元。秦某芝系一号房屋的权利人，故秦某芝应将房屋的装修价值给付胡某辉。

鉴于周某坤与胡某辉之间并未形成房屋买卖合同关系，胡某辉要求二原告退还的款项应为其出借给周某坤的款项而非购房款，胡某辉可就该款项另行主张，具体金额需另行查证。同时，胡某辉要求二原告按照一号房屋增值价值补偿其信赖利益损失，于法无据，法院不予支持。