靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

高某君向本院提出诉讼请求：确认原告与张某鹏签订的《北京市次新房房屋买卖合同》有效。

事实和理由：张某鹏于2022年8月17日与高某君签订《北京市次新房房屋买卖合同》，约定张某鹏于签订合同当日将房屋交付给高某君。张某鹏之母于2022年8月19日将房屋换锁，告知我张某鹏有精神病，至今未向我交付房屋，现请求法院判决这份房屋买卖合同合法有效。

被告辩称

张某鹏第一次法庭组织谈话时出庭辩称，买卖合同是双方的真实意思表示，认可合同有效。开庭时张某鹏代理人出庭辩称，张某鹏有精神疾病，可以认可合同效力，但原告已经签订补充协议，同意将案涉合同购房款变更为190万元，如果原告坚持要买案涉房屋，要求按照190万元给付购房款。

第三人张某辉称，案涉房屋在交付后就给了我和前妻生的大儿子，他已将该房租出去四五年了，张某鹏偷偷把房子卖了，等到承租人给我打电话说有人进来翻东西，我才知道此事，我不认可买卖合同效力。北京市门头沟区一号是我出资购买的，登记在张某鹏名下。

法院查明

张某辉与林某娟系夫妻，张某鹏为其二人之子。

北京市门头沟区门头沟路一号于2007年登记在张某鹏名下。2011年张某鹏就北京市门头沟区一号与拆迁办签订《房屋征收收补偿安置协议》，约定的在册人口为张某辉、张某鹏，取得北京市门头沟区H号（以下简称H号）房屋在内的四套房屋。

2022年8月17日，张某鹏作为出卖人（甲方）与作为买受人的高某君（乙方）签订《北京市次新房房屋买卖合同》。合同约定甲方依法取得的H号房屋，乙方自愿购买并充分认可房屋现状。售价为170万元，合同签订当天，乙方支付甲方定金40万元，双方协商一致约定，乙方于2022年8月22日前支付甲方第一笔房款60万元，乙方将第二笔房款65万元于2023年1月31日前支付甲方，剩余房款5万元于房本下发后过户当日同时支付。合同还约定了办理产权登记、交付、双方权利义务及违约责任等事项。

原告于2022年8月17日分两次向被告转账共40万元，2022年8月26日向被告转账12万元，2022年8月29日向被告转账15万元，2022年9月2日分两次向被告转账共8万元，共计75万元。

庭审中，被告提交2022年8月26日双方签订《补充协议》一份，约定主要内容是将房屋买卖合同成交价格改为190万元，并约定2022年8月26日支付购房款12万元，60万元于法院调解书双方签领当日支付，65万元于2023年1月31日前支付，5万元于房本下发后过户当日同时支付。经质证，原告对上述证据不予认可，主张之所以签订这份材料，是因为张某鹏母亲认为170万房款少了，要求增加到190万元，其当时就不同意，但张某鹏表示让其先签字稳住其母亲，真实的房款还是以张某鹏自己的意见为准，所以其给张某鹏母亲签过上述补充协议后，就与张某鹏又签订了一份补充协议，并向法院提交《补充协议》一份，约定主要内容是仅此一份补充协议，其他任何协议无效，原合同2022年8月22日转账60万元改为2022年8月26日乙方支付甲方购房款12万元，48万元于法院调解书双方签领当日支付，其他条款不变。

经质证，被告代理人不认可该协议内容。经释明，被告代理人表示无法联系到张某鹏本人。法庭多次向其释明就张某鹏的行为能力进行鉴定，被告代理人既表示张某鹏不配合无法进行鉴定，亦表示无鉴定的必要。

裁判结果

张某鹏与高某君于2022年就北京市门头沟区H号房屋签订的《北京市次新房房屋买卖合同》有效。

律师点评

关于张某鹏的行为能力问题，法院多次释明，被告及其委托诉讼代理人、第三人不申请对张某鹏签订合同时的行为能力进行鉴定，故虽被告代理人表示张某鹏有精神疾病，但仅凭该意见，无法确认张某鹏在签订案涉合同时无民事行为能力或者为限制民事行为能力人。依法成立的合同，自成立时生效。依据查明的事实，案涉合同应系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。故原告要求确认案涉合同合法有效的诉讼请求，法院予以支持。