靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋女士、吴某涛向一审法院提出诉讼请求：1.吴某杰向宋女士归还售房款198万元；2.吴某杰向吴某涛归还售房款224万元；3.吴某杰向宋女士支付售房款资金占用利息损失，……。

吴某杰二审请求：撤销一审法院判决，改判驳回宋女士、吴某涛的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由宋女士、吴某涛承担。

事实与理由：1.涉案房屋属于吴某杰拥有合法所有权的婚前个人财产，该房屋的贷款亦是由吴某杰实际归还，离婚后该房产归吴某杰所有，与宋女士、吴某涛无关，一审认定双方共同参与涉案房屋的还贷属于认定事实不清；2.吴某杰虽然通过《协议书》向宋女士、吴某涛赠与涉案房屋的份额，但尚未办理产权过户，依法享有任意撤销权，一审认为《协议书》系离婚协议的组成部分完全没有依据；

3.《协议书》由宋女士拟定，协议尾部注明“公证机关存档一份”，该协议没有公证，所以协议未生效；4.《协议书》签署前后数年期间，双方仍共同居住，吴某杰赠与房屋是以复婚为前提，由于宋女士存在重大过错导致双方复婚无望；5.一审判决确定房屋价款未扣除相应房屋贷款、交易中的税务成本和分割房屋、家具家电、装饰装修和配套设施，亦属认定事实不清。

被告辩称

宋女士、吴某涛辩称，不同意吴某杰的上诉请求，请求法院依法维持一审判决。吴某杰上诉状中所提及的部分事实不属实。宋女士、吴某涛和吴某杰之间针对涉案房产和房产款项就是合同纠纷法律关系。吴某杰所述事实和理由没有依据。

法院查明

吴某杰与宋女士原系夫妻关系，于2004年登记结婚，婚后育有一女吴某涛（2007年出生）。二人于2010年协议离婚。双方同日签订《离婚协议书》，载明吴某涛由男方抚养，随同男方生活，抚养费（含抚养费、教育费、医疗费）由女方全部负责……双方名下各自存款归各自所有。双方婚后居住的位于昌平区一号（以下简称一号房屋）的房屋系男方婚前财产，归男方所有。汽车归男方所有。

2011年1月18日，吴某杰取得北京市海淀区A号的房屋（以下简称A号房屋）的所有权证书，载明共有情况为“单独所有”。同日，吴某杰与宋女士签订《协议书》，内容包括了吴某涛的抚养权、探望权、抚养费、教育费、医疗费、保险及其它事项，共有房屋及屋内财物，共同所有汽车的约定等事项。其中第一条约定将吴某涛的抚养权交由女方抚养。第二条约定了共有房屋及屋内财物，主要内容如下：A号房屋虽在男方名下，但系男方、女方及吴某涛的共同财产，各方份额各占三分之一。

该房屋截止2011年5月1日，屋内所有家具、电器及与房屋有关的财物亦为三方共同所有。本款所约定的房屋及财物，任何一方未经其他共有人同意，不得进行处置或设定任何权利或债务。女方应保证且书面承诺女儿对该房屋所享有的份额不少于三分之一。该房屋使用权主要由女方和吴某涛行使。该房屋贷款总额为72万元，男女双方均承担各自承担贷款总额的一半，即36万元的还贷义务，包括本金与利息。任何一方均有权提前还贷，但不改变另一方的还贷份额，包括月还款份额。因提前还款产生的应当支付给银行的违约金等费用，由提前还款方独自承担。提前还款方完成其所付贷款义务后，将不再承担还贷义务。

第三条约定：女方名下汽车系男女双方共同所有，使用权主要由男方行使。……本协议一式三份，自双方签字之日生效，公证机关存档一份。吴某杰称该协议书的签订是其基于复婚为目的，现该目的已无法实现，吴某涛及宋女士获得A号房屋的各三分之一的份额系基于其的赠与，该赠与行为并未生效。协议书并未经过公证，亦未生效。宋女士对此均不予认可。

2011年2月1日，吴某杰为购买A号房屋与某银行签订《房地产买卖贷款合同》，贷款72万元整，已经还清。

2020年6月至9月期间，宋女士与吴某杰以微信方式沟通出售A号房屋事宜，其中宋女士先行向吴某杰发送《房屋销售款分配方案及其他约定》，吴某杰接收后向宋女士发送修改版，宋女士在此基础上进行了修订并发送吴某杰，吴某杰于7月7日表示房子和抚养是两个不同事项，分开不同的协议处理，并向宋女士发送《房屋销售款分配方案约定》，此次版本中关于房屋销售款的分配方案内容如下：总售房款670万元原则上三方平均分配，未清偿房屋贷款余额552935.6元（截至2020年7月5日），由吴某杰和宋女士各负担50%，即每人分别承担额度为276468元，自房屋买卖合同签订之后，按照银行还款手续规定日期3日内双方各自偿还。已清偿贷款双方不再折算。各方应得款项如下：吴某杰与宋女士各自分得款项为：223万元扣除未清偿贷款的一半和房屋交易产生的个人所得税的一半之后的余额，吴某涛224万元，吴某涛应得款暂由宋女士保管，具体保管及使用方案由宋女士签署承诺书并办理公证。

……售房所得所有款项首先支付至吴某杰个人账户。吴某杰在收到定金和首付款后，3日内先将吴某涛应得款项224万元转至宋女士指定账户，宋女士收到款项1日内给吴某杰返回书面收款证明。其余定金、首付款和贷款等买方相继支付的款项到达吴某杰账户后，按照到款额度，宋女士和吴某杰各得1/2，各方累计应得总额度按照前款所列的各方应得款项计算，吴某杰应在每笔款项到账后3日内将宋女士应得部分支付至宋女士指定账户，宋女士收到款项1日内给吴某杰返回书面收款证明。吴某杰延期支付款项的，按照每日百分之一支付违约金。该协议一式两份，经吴某杰、宋女士双方签字后生效。宋女士认为上述分配方案系吴某杰出具，其对此予以认可。其认为此次协商中明确了吴某杰应向其与吴某涛支付售房款的时间，其据此主张利息损失。吴某杰认为双方仅在就此时进行沟通，但并未在该方案中签字确认，属于协商未果。

2020年7月11日，吴某杰作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，出售A号房屋，房屋成交价467万元，房屋家具、家电、装饰装修等作价203万元。其中定金50万元。

2020年8月21日，吴某杰、宋女士经过公证书方式确定吴某涛归宋女士抚养，与宋女士一起生活。2020年10月20日，吴某涛（法定代理人宋女士）根据《协议书》载明的抚养权、抚养费等约定起诉吴某杰抚养费纠纷。法院结合双方在2011年签署协议书时并未对吴某涛小学后的抚养费的情况，判决吴某杰一次性支付吴某涛抚养费102878元，自2020年10月起，吴某杰每月支付抚养费5200元至吴某涛18周岁时止，驳回吴某涛的其他起诉请求。

2021年1月14日，宋女士、吴某涛将吴某杰以合同纠纷为案由诉至法院，要求其归还A号房屋的售房款及利息损失。后该案以按宋女士、吴某涛撤回起诉处理。在该案的审理中，吴某杰确认已于2020年9月11日收取A号房屋的售房款670万元。一号房屋于2010年10月出售，售房款172万余元用于购买A号房屋，吴某杰称一号房屋系其婚前个人财产，但其确认婚后一号房屋由吴某杰及宋女士共同还贷。双方在该案中均认可A号房屋出售时尚有房屋贷款55.48万元未偿还，宋女士称该部分贷款用50万元的售房款偿还，剩余5.48万元由其与吴某杰各自承担一半。吴某杰认为55.48万元是其用A号房屋出售的首付款偿还，该首付款系其个人财产。

在该案中，宋女士称其在A号房屋还贷过程中，先后向吴某杰账户转入41.5万元。对此，其提交了微信转账截图及银行流水等证据，其中宋女士名下银行户口历史交易明细表中显示“2020年7月22日，宋女士向吴某杰转账支付27400元。”吴某杰表示其并未对此进行统计，但认可2013年9月之后，宋女士向其转钱，但表示钱的用途系子女抚养费及房屋使用费等，不认可用于还贷。经询问，吴某杰对于宋女士需负担房屋使用费并未提交相应证据。

法院认为，《协议书》系当事人双方之间的真实意思表示，不违反行政法规、法律的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法、有效。吴某杰关于该协议书系以复婚为前提签订的协议，以及该协议书未经公证导致未生效的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。当事人应按照约定全面履行自己的义务。《协议书》虽非经婚姻登记管理部门登记，但该协议内容系对双方关于财产分割、子女监护及探视以及子女抚养费等的整体书面协议，上述内容互为前提，构成一个整体。而非单纯的关于A号房屋的财产分割协议。且关于A号房屋的处理涉及向吴某涛履行的第三人条款。

双方在签订《协议书》之后，依约完成了抚养权的变更，并就房屋出售事宜进行了沟通。吴某杰关于该协议书中吴某涛、宋女士取得A号房屋权属份额系基于其的赠与以及在房屋权利转移前可以任意撤销该赠与的主张，没有依据，法院不予支持。上述协议对于宋女士、吴某杰、吴某涛均具有法律约束力。根据该协议所载明的内容可知A号房屋的贷款偿还人为宋女士及吴某杰，由二人平均分担。A号房屋归宋女士、吴某杰、吴某涛共同所有，每人三分之一的份额。现吴某杰持有A号房屋的售房款670万元，吴某涛主张由吴某杰给付224万元售房款的主张，于法有据，数额有误，法院参照其实际售房款数额670万元核算，吴某杰应支付吴某涛售房款2233333.34元。

结合双方提交的证据、当事人陈述等，结合双方在《协议书》签订后存在资金往来的事实，法院认定双方共同参与了A号房屋的还贷，自签订《协议书》至出售A号房屋前的还贷情况不再互相折算，在出售A号房屋后吴某杰偿还的554760.88元的贷款中，应由宋女士承担50%，即277380.44元，现宋女士提交的银行流水中载明其在2020年7月22日向吴某杰支付27400元，结合支付时间及支付金额，法院对于该笔款项系宋女士用于偿还A号房屋最后一笔贷款的事实予以确认。宋女士要求吴某杰支付198万元售房款，于法有据，扣除宋女士应负担的贷款数额后，其主张的数额合理，吴某杰应向其支付售房款198万元。

《房屋销售款分配方案约定》虽提及吴某杰在收到售房款后向宋女士、吴某涛支付款项的时间，但双方并未在该约定中签字确认，在双方协商未果的情况下，吴某涛及宋女士关于利息损失的主张，没有依据，法院不予支持。

裁判结果

一、吴某杰于本判决生效后10日内向宋女士支付售房款1980000元；二、吴某杰于本判决生效后10日内向吴某涛支付售房款2233333.34元；三、驳回宋女士、吴某涛其他诉讼请求。

房产律师点评

吴某杰与宋女士于2011年签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于宋女士、吴某涛是否有权据《协议书》主张A号房屋的售房款：首先，A号房屋虽系吴某杰于双方离婚后购买，但《协议书》中对吴某涛的抚养权、共有房屋及屋内财物、共有汽车的权属均进行了约定，且变更了对吴某涛的抚养权，结合上述全部内容，能够确认该《协议书》不仅为双方对离婚后财产进行分割的约定，该约定亦反映出双方综合考虑协商孩子抚养权及相关事项的合意。由此，吴某杰提出的《协议书》中关于A号房屋权属份额的约定系其对宋女士、吴某涛的赠与且其享有任意撤销权之主张缺乏依据，法院对此不予支持。

其次，《协议书》约定A号房屋系吴某杰、宋女士及吴某涛的共同财产，并约定该房屋贷款由吴某杰、宋女士承担，且双方于庭审中所提交各项证据亦证明该房屋由双方共同参与还贷，实际依约履行，故对吴某杰提出该协议未经公证而未生效之理由，法院不予采纳。

再次，由于在前述另案审理中，吴某杰确认一号房屋售房款172万余元用于购买A号房屋，一号房屋系其婚前个人财产，但确认婚后一号房屋由吴某杰及宋女士共同还贷。因而对于吴某杰上诉提出其以复婚为前提赠与A号房屋之理由，法院不予采纳。宋女士、吴某涛有权据《协议书》主张A号房屋的售房款，在该房屋出售后，吴某杰收取670万元售房款，其应按照双方约定向宋女士、吴某涛支付相应款项。法院对于支付金额认定正确。