靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某贤向北京市海淀区人民法院起诉，请求：1、判决立即停止对甘肃省一号房屋（以下简称一号房屋）的强制执行，解除对该房屋的查封；2、诉讼费由C公司承担。

北京市人民检察院抗诉认为，一、周某贤对涉案房屋享有排除执行的民事权益，二审判决未支持周某贤的诉讼请求，适用法律错误。1.2019年涉案房屋被查封之前,周某贤与A公司已于2009年、2015年先后签定了《A公司产权销售预定合同书》、《商品房买卖合同》，周某贤陈述了换房、重新签订合同和补交房款的情况，A公司对此认可。

2.周某贤提交了入住登记表、装修承诺书、物业、供暖费收据等一系列证据形成证据链，证明周某贤在查封前即占有使用涉案房屋。3.周某贤提交的21万元的银行卡取款凭条及进账单、向A公司法定代表人孙某杰转账8万元的银行明细、《收费专用收据》《情况说明》等证据形成证据链，证明已经支付2015年《商品房买卖合同》约定的全部购房款。

4.C公司主张周某贤应有充分的时间办理房屋过户手续，但未提交证据证明存在办理房屋过户的可能性且周某贤本人存在过错。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条与第二十九条存在竞合，案外人符合第二十八条规定，二审判决对周某贤符合第二十八条规定的情形未予认可，对不动产无过错买受人的物权期待权未予保护，以案外人不符合二十九条规定为由未予支持案外人排除执行的诉讼请求，适用法律错误。

周某贤申请再审称，请求：撤销北京市第一中级人民法院判决，并依法改判。北京市第一中级人民法院认定周某贤购买房地产公司名下的商品房不是二手房及认定周某贤不是消费者是错误的。北京市第一中级人民法院根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，认定周某贤于2020年9月2日法院询问后将其名下住房转让给其子周某坤，不能导致周某贤的消费者生存权受到威胁，不能排除强制执行的优先性。《执行异议和复议规定》第二十八条系普通性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，也可以适用普通条款（第二十八条）。购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条或第二十九条的规定，法院即应支持其执行异议。

被告辩称

C公司辩称，不认可周某贤提出的观点，周某贤没有充分证据证明房屋是自己购买的。周某贤在二审法院询问后把名下房产转让给其子也是一个问题，希望法院公平处理。

A公司未出庭也未提交书面意见。

北京市海淀区人民法院一审认为：周某贤就北京市海淀区人民法院2019年执行裁定之执行行为（查封一号房屋）提出执行异议，并因不服北京市海淀区人民法院执行异议裁定而于法定期间内提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条案外人执行异议之诉的相关规定。

法院查明

本案争议审查重点为周某贤对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，周某贤应依法承担举证责任。依据《执行异议和复议规定》第二十八条综观周某贤所提交证据：

首先，A公司确实存有名称变更情节。

进而，对周某贤所述购房情况。周某贤及A公司所述内容均指向：2009年10月15日双方曾签订《A公司产权销售预定合同书》约定周某贤购买H号楼房，周某贤以转账及现金方式全额交纳购房款34万元，后双方口头约定变更所购房屋为一号房屋，2015年7月14日周某贤补交换房后的购房差价款8万元，2015年11月22日双方签订《商品房买卖合同》约定周某贤购买一号房屋、总价款42万元，2016年3月周某贤收房并居住使用至今；因A公司涉及经济纠纷，房屋被查封等未能办理过户手续。

对于双方上述主张，法院认为，虽C公司对《A公司产权销售预定合同书》《商品房买卖合同》等在案证据的真实性不予认可，但C公司认可真实性的转账记录、供暖收据确可证实周某贤曾在2009年10月15日向A公司转账付款21万元，曾在2015年7月14日向A公司法定代表人转账付款8万元，曾在2017年12月18日交纳一号房屋供暖费，故周某贤所提交的一系列证据确可形成证据链条，证明在法院2019年查封一号房屋前其已经出资购买、实际占有一号房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定之排除执行情形。

综上所述，周某贤提出的对一号房屋停止执行并要求解除一号房屋查封的诉讼请求具有事实和法律依据。

北京市海淀区人民法院一审判决：停止对一号房屋执行并解除对该房屋的查封。

C公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。

北京市第一中级人民法院二审查明，1.周某贤提出执行异议及本案之诉的事实：北京市海淀区人民法院于2016年1月29日作出判决，对C公司与A公司间建设工程设计合同纠纷一案判决如下：“一、A公司于判决生效后10日内支付C公司方案阶段设计费368697元；二、A公司于判决生效后10日内支付C公司违约金5万元”。2016年6月22日，北京市第一中级人民法院作出判决，驳回A公司的上诉，维持原判。后C公司申请强制执行，北京市海淀区人民法院于2019年3月22日作出执行裁定，裁定查封一号房屋。

就此执行行为，周某贤向北京市海淀区人民法院提出异议，北京市海淀区人民法院审查后于2019年8月16日作出执行异议裁定，以现有证据不足以证明周某贤支付了一号房屋的全部购房款为由，驳回周某贤的执行异议。周某贤不服该裁定提起本案诉讼。

2.周某贤与A公司签订房屋买卖合同及交纳房款的事实。

周某贤提交了如下主要证据：（1）落款时间为2009年10月15日的《A公司产权销售预定合同书》，显示周某贤自A公司购买A公司住宅楼H号楼房的永久使用权，总价34万元。（2）银行卡取款凭条及进账单，显示周某贤向A公司名下尾号2195的账户付款21万元。（3）银行明细。显示2015年7月14日，周某贤向孙某杰名下账户转账8万元。周某贤称系变更购买一号房屋的购房差价款。

（4）《商品房买卖合同》显示出卖人A公司，买受人周某贤，约定周某贤购买14004号房屋，总价款42万元，合同签订时间2015年11月22日。周某贤自认该合同未经备案。周某贤称，换房后补交房款，双方重新签订合同。

经质证，A公司认可以上证据的真实性，并称周某贤向孙某杰转账的8万元已存入公司账户。C公司认可银行卡取款凭条及进账单、银行明细的真实性，但不认可证明目的；对其余证据真实性不认可。C公司主张，周某贤向孙某杰个人账户支付购房款与常理不合。

另，各方当事人均认可一号房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房。

3.周某贤是否有用于居住房屋的事实

2020年9月2日，北京市第一中级人民法院对本案进行了询问。该次询问中，承办法官要求周某贤提供其名下有无用于居住的房屋的证据。

（1）周某贤向法院提交：①个人住房信息期房查询结果一份，显示周某贤及林某涛名下无期房。该查询结果加盖有某县房产服务中心业务专用章，落款时间为2020年9月7日。②某县不动产权属信息查询申请表一份，显示周某贤及林某涛名下无住房。该查询结果加盖有某县不动产登记查询专用章，落款时间为2020年9月8日。③个人房产信息查询证明一份，显示周某贤及林某涛名下无住房。该查询证明加盖有某市房产信息管理中心信息查询专用章，时间为2020年9月11日。

（2）C公司提供了：①某县不动产登记事务中心出具的书面材料一份，载明周某贤于2020年9月4日将位于某县F室房产转让给周某坤。②周某贤与周某坤于2020年9月2日签订的《房地产买卖契约》一份，约定周某贤将位于某县F室房产出售给周某坤。经查，周某坤为周某贤之子。

该部分证据均为公文书证，法院对真实性均予以认可。

北京市第一中级人民法院二审认为，《执行异议和复议规定》第二十九条针对购买房地产开发企业名下商品房的买受人作出。该规定第二十八条针对购买存量房（也就是二手房）的买受人作出。该规定第二十九条系对房屋消费者物权期待权的保护，也叫弱者保护，系对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买卖房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者是相对于经营者而言的，只有从经营者处接受商品的人才能成为消费者。二手房交易的买受人显然不能成为消费者。本案中，一号房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房，应适用该条规定处理。一审法院适用该规定第二十八条处理，是错误的，法院予以纠正。

根据该规定第二十九条的规定，排除执行的必要条件之一系买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，周某贤在二审询问之后，将其房屋转移登记给其子周某坤，导致其名下无其他用于居住的房屋。鉴于该条规定保护的是房屋消费者的生存权，周某贤虽将其名下房屋转移登记给其子周某坤，但并不导致周某贤的消费者生存权受到威胁。进而，周某贤对一号房屋的消费者物权期待权相对于经判决确认的债权，并不具有排除强制执行的优先性。由此，周某贤的诉讼请求应予驳回。一审判决错误，法院予以纠正。

北京市第一中级人民法院二审判决：一、撤销一审判决；二、驳回周某贤的诉讼请求。

本院再审查明事实与二审查明事实一致。本院再审期间，双方均未提交新证据。

裁判结果

撤销北京市第一中级人民法院民事判决；

维持北京市海淀区人民法院法院民事判决。

律师点评

法院再审认为，本案争议焦点为周某贤对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第二十八条适用金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而该规定第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两个规定条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。

本案申诉人周某贤所提交的一系列证据可以形成证据链条，证明在法院2019年查封一号房屋前其已经出资购买、实际占有一号房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定之排除执行情形，周某贤对一号房屋享有排除执行的民事权益，故本案二审判决仅适用《执行异议和复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，适用法律有误。

综上,周某贤的再审请求应予支持。