靳双权律师

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦女士向本院提出诉讼请求：1、原、被告对位于北京市西城区S号房屋售房款予以析产，被告赵某斌、孙女士支付原告104万元售房款；2、诉讼费由被告承担。

事实与理由：赵某刚与被告孙女士系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间共育有三女一子，分别为赵某丽、赵某芝、赵某涵、赵某斌。原告与赵某斌于1992年登记结婚，婚后与赵某刚和孙女士共同居住。1999年赵某刚取得购买公有住房的资格，赵某刚与孙女士考虑到赵某斌为家中独子且一直与他们共同居住生活，故极力要求赵某斌与秦女士夫妇购买。当时，恰逢原告刚收到北京市某单位的买断工龄款17000元，再加上向赵某刚和孙女士借款5000元，赵某斌和秦女士实际出资购买了北京市西城区S号房屋（以下简称涉案房屋）。买房过程主要由赵某斌跑腿办理。

当时，考虑到赵某刚的工龄较长，由赵某刚出名购买可以使用其工龄折抵较多房款，所以涉案房屋登记在赵某刚名下。2001年12月13日，赵某刚与卖方某单位签署《出售直管公有住宅楼房协议书》，以赵某刚之名购买了涉案房屋。约一年半后，利用卖方单位的部分退费，秦女士将5000元还给了孙女士。

赵某刚于2000年去世，2004年北京市某公证处作出（公证书，赵某丽、赵某芝、赵某涵、赵某斌在上述公证书承诺放弃对涉案房屋的继承。2014年8月27日，原告与赵某斌协议离婚。综上所述，为维护合法权益，故诉至法院。

赵某斌辩称，认可原告所述亲属关系、登记结婚及协议离婚的情况。不同意原告的诉请，请求法院依法驳回。

涉案房屋原为赵某刚和孙女士的共同财产，并非原告与被告的共有财产，原告主张涉案房屋为原告及被告共有没有事实基础和法律依据。本案涉案房屋原为北京市某区房屋土地管理局所有，由赵某刚承租。1999年涉案房屋房改，赵某刚取得购买涉案房屋的资格，以自己及妻子孙女士的工龄抵扣加房屋折旧以成本价购买了涉案房屋。房屋登记在赵某刚的名下，为赵某刚夫妻的共同财产。

原告在与赵某斌婚姻关系存续期间同赵某斌父母共同居住在涉案房屋，但不能据此而当然的享有对涉案房屋的权利。在购买涉案房屋时，原告不是涉案房屋的实际出资人，其主张出资并无证据证明。同时，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋的所有权人为赵某刚。涉案房屋是赵某刚和孙女士的夫妻共同财产。原告主张涉案房屋为共同共有与事实不符，同时也不符合相关的法律规定。

赵某刚与孙女士育有三子一女，赵某刚生前未留有遗嘱。赵某刚过世后赵某斌、赵某丽、赵某芝、赵某涵均表示放弃继承涉案房屋，并且办理了公证，被继承人赵某刚的份额由孙女士继承。2004年孙女士就涉案房屋办理了转移登记，涉案房屋为孙女士一人所有。赵某斌等人对涉案房屋不享有权利，亦无份额。

孙女士辩称，不同意原告全部的诉讼，请求法院依法予以驳回。

分家析产存在的事实和法律基础及前提为家庭成员存在家庭共同共有财产。本案中涉案房屋系赵某刚及被告孙女士用二人工龄以成本价方式购买的公房，登记在赵某刚名下，系赵某刚和孙女士的夫妻共同财产。原告虽在2014年8月27日登记离婚前与被告赵某斌共同居住在该房屋内，但共同居住，不能形成家庭共有财产，因此，原告并非本案适格的诉讼主体。

赵某刚与孙女士系夫妻关系，赵某刚系涉案房屋的承租人。1999年12月1日，赵某刚以个人名义向房管所申请以成本价购买涉案房屋，在购房时根据工龄的政策福利，使用赵某刚及孙女士工龄折抵房款后支付了全部购房款。2000年6月15日，赵某刚去世。随后，孙女士于2001年11月1日与管理局签订出售直管公有住宅楼房协议书，并于2002年11月6日取得房屋所有权证，产权人登记为赵某刚。

涉案房屋购买于赵某刚与孙女士婚姻关系存续期间系二人夫妻共同财产。赵某刚去世后除孙女士外的其他继承人均以公证的方式放弃对涉案房屋的继承权，涉案房屋由孙女士一人继承，孙女士自此成为涉案房屋唯一的产权人。

涉案房屋以成本价购买时，原告也并未支付购房款，也未有证据证明其对涉案房屋存在实际出资的证据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。不动产权证书是权利人享有该不动产权物权的证明的规定和《建设部城市房屋权属登记管理办法》第十一条，房屋权属登记由权利人申请，共有的房屋由共有人共同申请的规定，涉案房屋最初登记在赵某刚名下，后变更登记至孙女士名下。自始至终不存在共有人也不存在共有人申请登记的情况，涉案房屋不属于家庭成员共有财产。

原告对涉案房屋不享有任何权利。原告作为孙女士的儿媳与孙女士共同在涉案房屋中居住生活的事实，无法与孙女士就涉案房屋存在共有关系，也无权就涉案房屋进行分家析产。即使原告对涉案房屋进行了出资，也不构成对涉案房屋享有任何权属的基础和事实。其出资行为仅能按照双方存在借款的债权债务关系。综上原告不是分家析产主体也没有分家析产的权利。

赵某丽、赵某芝辩称，原告起诉不属实，该房屋系我们父亲折算工龄后购买。之前系我父亲赵某刚承租的单位公房。购房时，父母确实没那么多钱，但没几天就把钱还给了原告，当时原告将发票扣留了，还完钱后，原告将发票还给了我父母不同意原告诉讼请求。

法院查明

赵某刚与孙女士系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间共育有三女一子，分别为赵某丽、赵某芝、赵某涵、赵某斌。赵某刚于2000年6月15日去世。秦女士与赵某斌于1992年9月22日登记结婚，于2014年8月27日协议离婚。

涉案房屋原系赵某刚承租的公有住宅。1999年12月1日，赵某刚向原产权单位申请购买。购房家庭共居人口认定表载明购房人赵某刚，共居人有孙女士、赵某斌、秦女士。2000年3月26日原产权单位出具预收房款18000元的收据一张。

2001年，以赵某刚名义按照房改政策签订协议书，购买涉案房屋。购房时折算了赵某刚和孙女士双方的工龄，合同载明房屋实际售价19 855元。2002年11月6日发放涉案房屋产权证，登记产权人赵某刚。审理中，卖方记录显示，涉案房屋共交房款21 430元，退款14 580元，办理人为赵某斌。

2004年11月16日，北京市某区公证处出具公证书，该公证书载明：赵某刚于2000年6月15日死亡，死后遗有涉案房屋（属于赵某刚与孙女士夫妻共同所有）。赵某刚之父母先于其死亡。根据规定，死者赵某刚所遗上述房产份额应由其妻及子女共同继承。现赵某丽、赵某芝、赵某涵、赵某斌均表示放弃继承，故涉案房屋属于赵某刚遗产份额由孙女士继承。审理中，秦女士表示公证前协商将涉案房屋变更为赵某斌所有，但公证时又变更为孙女士所有了。公证后，孙女士申请将涉案房屋所有权转移登记在其名下。

2020年4月16日孙女士将涉案房屋以416万元的价格出售给案外人，现已经办理了不动产变更登记手续。

审理中，秦女士主张，房改时秦女士、赵某斌与赵某刚、孙女士协商，由秦女士、赵某斌出资以赵某刚名义购买诉争房屋。秦女士、赵某斌出资17 000元，另向赵某刚和孙女士借款5000元，但借款已偿还。赵某斌、孙女士、赵某丽、赵某芝、赵某涵不认可秦女士主张的上述事实，表示房屋系赵某刚购买，但认可购房时秦女士拿了钱，赵某斌认可数额为17 000元左右。对于秦女士的钱款性质，秦女士认为系其出资，赵某斌、孙女士、赵某丽、赵某芝、赵某涵表示系借款，并表示已经偿还。对于该17 000元款项来源，秦女士表示来源于其买断工龄补偿款，当时以秦女士和赵某斌的名义出资购买，赵某斌表示该17 000元系夫妻共同财产出资。

审理中，经本院释明，秦女士表示如不能认定对房屋享有份额，对其出资要求按照债权债务处理，但主张数额仍为104万元。

另查，赵某斌与秦女士离婚协议约定：双方婚后无子女；双方婚后无共同财产及房产。双方无债权债务。

赵某涵表示涉案房屋系赵某刚承租，后由赵某刚折算工龄购买，购买时因钱不够，秦女士有出钱，但后来偿还了。

裁判结果

一、本判决生效后七日内，孙女士支付秦女士8500元。

二、驳回秦女士的其他诉讼请求。

房产律师点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案屋原系赵某刚承租的公房，房改过程中赵某刚向原产权单位申请购买，并预交购房款，后以赵某刚的名义签订合同，购房时折算了赵某刚夫妻双方的工龄，后该房屋登记至赵某刚名下。从该房屋的购买时间、工龄折算、房屋登记等情况来看，显然应当认定为赵某刚与孙女士的夫妻共同财产。

现原告秦女士主张该房屋由其与赵某斌出资购买，但未向法院提供证据证明双方存在借名买房的约定或共同出资购买房屋的共有之约定。因此，原告秦女士应承担举证不能的法律责任，对秦女士的诉讼主张法院不予采信和支持。赵某刚死亡后，赵某斌放弃继承，故赵某斌未继承该房屋中属于赵某刚的份额，秦女士亦不因与赵某斌曾系夫妻关系基于继承对该房屋享有份额。

鉴于经法院释明，秦女士表示如不能认定对房屋享有份额，对其出资要求按照债权债务处理，为减少当事人的诉累，故法院一并处理。因双方均认可购买涉案房屋时秦女士、赵某斌有出钱，被告赵某斌、孙女士、赵某丽、赵某芝、赵某涵主张系借款，故法院确认债权债务成立。具体数额根据双方陈述确定为17 000元，赵某斌、孙女士、赵某丽、赵某芝、赵某涵虽主张已经偿还但未有证据证明，故法院对其抗辩不予采信。

秦女士表示该17 000元系其买断工龄款，系以夫妻双方名义出资，但未提交证据证明系工龄款出资，故法院认定为夫妻共同债权。因赵某斌与秦女士已离婚，双方离婚时未对上述债权进行分割，故上述债权在赵某斌与秦女士之间予以分割，各分得8500元。赵某斌表示对其所享有的部分不要求在本案中予以处理。因购房人系赵某刚，房屋系赵某刚与孙女士夫妻共同财产，故该17000元系赵某刚与孙女士的夫妻共同债务，应由赵某刚与孙女士共同偿还。赵某刚死亡后赵某刚应偿还的债务由其继承人偿还。

赵某刚对涉案房屋所享有的份额经公证由孙女士继承，赵某斌、赵某丽、赵某芝、赵某涵均表示放弃继承，现无其他证据证明赵某斌、孙女士、赵某丽、赵某芝、赵某涵继承了赵某刚的其余财产，故赵某刚应偿还部分由孙女士在继承遗产范围内偿还。