靳双权律师

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某君向本院提出诉讼请求：1.依法分割北京市西城区a号房屋，由陈某君享有100%份额，陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛协助办理房屋过户至陈某君名下单独所有；2.本案诉讼费由陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛承担。

事实和理由：陈母与陈父结婚后共育有五个子女，即陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛。1984年落实私房政策发还，北京市西城区W号（以下简称W号房屋）产权换证，所有权登记在陈母名下。1985年9月，陈父去世销户。1998年11月13日，陈母作为被拆迁人，与北京市某单位就W号房屋腾退拆迁事宜签署了《拆迁安置补助协议书》，获得房屋货币补偿费12147元，加上搬家补助费等共22047元；应安置人口为母亲陈母、陈某君一家三口及陈某兰一家三口共7人；并约定周转过度期满后安置到a号（以下简称涉案房屋）、b号房屋（以下简称b号房屋）。

鉴于母亲陈母系与陈某君一家共同生活居住，故同日，由陈母、陈某兰分别与北京市某单位签署了《购买房屋合同书》，分别购置了涉案房屋、b号房屋；陈某君按照《购买房屋合同书》约定交纳了全部购房款。房屋拆迁不久，陈某辉因户口不在该房屋内按政策无法购置回迁房，多次与母亲陈母协商，故母亲陈母将该房屋拆迁利益进行了分配，由陈某辉拿走2万元整补偿款。

2006年陈母取得涉案房屋产权证。此后，陈母因一直与陈某君共同生活，由陈某君照顾其起居，且涉案房屋系陈某君出资购置，故陈母留下多份遗嘱，均表明涉案房屋由陈某君一人继承。

自2020年起，涉案房屋陷入了房屋买卖合同法律纠纷。2021年6月，陈母去世。因此，2021年12月北京市第二中级人民法院作出民事判决时，判决将涉案房屋暂登记至陈母继承人陈某旭、陈某辉、陈某君、陈某涛、陈某兰名下共同共有。

综上，陈某君认为涉案房屋系被继承人陈母个人遗产，应当依据其生前遗嘱依法分割，由陈某君一人继承后单独所有，以维护陈某君自身合法权益，请求法院判如所请。

被告辩称

陈某旭、陈某辉共同辩称，第一，不认可陈某君的诉讼请求，请求驳回陈某君的诉讼请求，应当平均分配涉案房屋的份额。第二，陈母去世时没有遗产登记在其名下，涉案房屋并非陈母遗产，不能按照遗产继承处理，陈某君主张依据陈母的遗嘱享有房屋100%的份额无法律依据

陈某兰辩称，同意陈某君的诉讼请求。

陈某涛辩称，我在陈母生前一直陪着她，她一直说把涉案房屋给小儿子陈某君，我同意陈某君的诉讼请求。

法院查明

陈父与陈母育有陈某涛、陈某旭、陈某兰、陈某辉、陈某君，陈某豪系陈某君之子。陈父于1985年9月去世，陈母于2021年6月去世。

W号房屋北房2间原所有权人登记为陈母，产权登记时间为1984年，产权来源为落私发还。

1998年11月13日，北京市某单位作为拆迁人（甲方）、被告陈母作为被拆迁人（乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称拆迁安置补助协议书），约定……二、乙方住址W号，在拆迁范围内有正式住房贰间。有正式户口肆人。应安置人口柒，分别是（亲缘关系及年龄）：户主：陈母、子：陈某君、之妻：宋某玲、孙子：陈某豪、女：陈某兰、女婿：钱某杰、外孙女：钱某莉……过渡期满后安置到a,b两处住房。1998年12月5日，陈母领取各项补偿补助费共计22047元。

1998年11月13日，北京市某单位（甲方）分别与陈母、陈某兰（乙方）签署两份《购买房屋合同书》。

2020年5月18日，本院就陈某旭诉某单位、陈母，第三人陈某涛、陈某兰、陈某辉、陈某君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出判决书，判决：驳回陈某旭的诉讼请求。该判决载明：陈某旭要求确认陈母与某单位于1998年11月13日签订的《北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书》无效，本院认定W号房屋北房2间系陈母与其配偶陈父婚姻存续期间取得，确系双方共有财产，但陈母签订拆迁安置补助协议书时，被拆迁房屋登记所有权人为陈母个人，陈父早已去世，其并无签订合同的主体资格或提出异议之可能，而陈父的继承人在其去世后并未主张对被拆迁房屋作为遗产进行分割，截止至房屋拆迁时房屋所有权并未进行变更。

2006年1月23日颁发的房屋所有权证载明涉案房屋所有权人为陈母。

2016年2月26日，陈母作为甲方，与陈某豪作为乙方签订《存量房屋买卖合同》，约定陈母将其名下涉案房屋出售给陈某豪，价格为197万元。其中银行抵押贷款金额为135万元。2016年3月10日，陈某豪取得涉案房屋的所有权登记。2017年7月30日，陈母与陈某豪及陈某君签订《房屋买卖补充协议书》。

2020年8月18日，本院就陈母诉陈某豪房屋买卖合同纠纷一案作出（判决书，陈某豪不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年11月30日作出裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2021年受理发回重审案件，审理中，陈母死亡，其继承人陈某旭、陈某辉、陈某君、陈某涛、陈某兰作为原告继续参加诉讼。

本院经审理，判决：一、确认陈母与陈某豪于2016年2月26日签订的《存量房屋买卖合同》，及陈母与陈某君、陈某豪于2017年7月30日签订的《房屋买卖补充协议书》无效；二、自判决生效之日起十日内，陈某豪协助陈某涛、陈某旭、陈某兰、陈某辉、陈某君将涉案房屋过户登记至陈某涛、陈某旭、陈某兰、陈某辉、陈某君名下共同共有。

该判决载明：因涉案房屋买卖合同及《房屋买卖补充协议》属于无效合同，陈某豪基于房屋买卖合同取得的涉案房屋产权原应返还登记至陈母名下，现陈母已去世，关于涉案房屋的权属以及继承利益陈某旭、陈某辉、陈某涛、陈某君、陈某兰之间存在争议，相关纠纷不属于本案的审理范围，故涉案房屋可暂登记至陈母继承人即陈某旭、陈某辉、陈某涛、陈某君、陈某兰名下，陈某旭、陈某辉、陈某涛、陈某君、陈某兰之间的纠纷应另行解决。陈某豪不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

2022年10月10日，涉案房屋登记为陈某君、陈某涛、陈某辉、陈某兰、陈某旭共同共有，登记坐落为西城区a号。

陈某旭、陈某辉主张被拆迁的W号房屋系陈父与陈母的共同财产，陈父去世后，其遗产未进行分割，故涉案房屋中有陈父50%的份额。陈某君称，陈父去世后，W号房屋已被拆除灭失，拆迁时已经分割过陈父的遗产，陈某辉还拿了2万元补偿。陈某兰称，陈父去世后原先没有分遗产，后来拆迁时按户口分了房。陈某涛称，陈母说陈父另一处房屋让陈某涛居住，所以陈某涛没有参与拆迁补偿分割，W号房屋拆迁时就已经没有陈父的遗产了，涉案房屋就是陈母的财产，其中没有陈父的份额。

陈某君提交陈某辉书写的《协议书》一份，载明：“a号房屋是按照1998年老政策按户口分配住房，因本人户口不在，所以没有分配到住房。按照母亲意见，得到房的人要拿一部分钱来作为私房补偿，本人同母亲协商并同意从母亲那里一次性拿走贰万元正。做为对没有得到住房人的补偿，得到母亲给予的贰万元正，本人愿按时按月给母亲生活费100元正，并负担分配给自己的其它费用伍分之一（如医疗费）。”

陈某君称，根据该《协议书》的内容，陈某辉已从陈母处拿走2万元作为W号的拆迁利益补偿。陈某辉称该2万元实际从陈某兰处拿钱，实际上是陈某辉向陈某兰借款。陈某兰称，该2万元是她出的，《协议书》是她写好后陈某辉抄写的，认可陈某君的意见。陈某涛称，认可陈某君的意见。

陈某君提交一份2019年9月30日的视频，欲证明W号房屋拆迁时，陈某旭参与了拆迁利益分配，但未与陈母协商一致。陈某兰、陈某涛对此予以认可。陈某旭、陈某辉对此不予认可。

陈某君主张其应分得涉案房屋100%所有权份额的依据是陈母的遗嘱，为此提交了一份公证遗嘱，两份自书遗嘱。

2006年6月28日北京市公证处作出公证书，证明陈母于2006年6月28日在公证处，在公证员和公证人员面前，“在遗嘱上名”。遗嘱内容如下：“立遗嘱人：陈母，现住北京市宣武区a号。我名下座落在北京市宣武区a号房产，此房是拆迁安置的回迁房，陈某君户籍在这，应有他一半产权，买房时钱也是陈某君出的。我决定，在我去世后，我自愿将上述房产留给我的小儿子陈某君一人继承，别人不予干涉。”

陈某兰、陈某涛对该公证遗嘱认可，陈某旭、陈某辉对公证遗嘱的真实性认可，但认为公证书的内容不明确、不完善，也不能证明遗嘱内容是陈母本人的意思表示。

2020年8月25日的陈母自书遗嘱如下：“我，陈母，我声明如下事实：一、我婚姻情况：我与陈父婚后生育五子女（三女，两子），陈父1985年9月去世。订立遗嘱内容如下：一、原本人名下宣武区a号房产，于2016年3月26日以买卖的形式过户到孙子陈某豪名下。因陈某豪2019年7月13日离家出走，至今未归，我多次重病住院也未曾看望过我，经诉讼判决支持了我的诉讼请求，判决房屋买卖合同无效，并将房产过户到我名下。

二、我决定，在我去世后，自愿将诉讼返还我的房产全部由次子陈某君一人继承，别人不予干涉。以上五页内容全部为本人陈母的真实意思表示。立遗嘱人：陈母。2020年8月25日。”

2021年2月27日的陈母自书遗嘱如下：“我，陈母现在头脑清楚、为订立遗嘱，我声明如下事实：一、我婚姻情况：1、我与陈父婚后生育五子女（三女，二子），陈父1985年9月去世，为避免我子女间再起纷争，我依据法律法规及本人真实意愿，订立遗嘱内容如下：一、原本人名下宣武区a号房屋，是陈某君以成本价出资购买的安置房。我于2016年2月26日与孙子陈某豪签订《存量房屋买卖合同》以远低于市场价出售给陈某豪，2016年3月10日完成过户。因过户后陈某豪所作所为严重违背了我的真实意愿。我已依法起诉陈某豪要求《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》无效或撤销，并返还上述房产。

现在重审阶段，原一审和证据足够证明法院仍会支持我的诉讼请求，判决房产返还到我名下。

二、二十年来陈某君与我一起生活并照顾我，我医疗费自付部分绝大部分也由他支付，对我尽了主要的赡养义务。且陈某君也是此房被安置人之一。拆迁时约定陈某君出钱购房给我居住，我去世之后由陈某君一人继承。为此2006年6月28日在北京市公证处做了遗嘱继承公证。三、我决定，在我去世后，我自愿将上述诉讼返还我的房产由次子陈某君一人继承，别人不予干涉。立遗嘱人：陈母。2021年2月27日。”

陈某旭、陈某辉称不否认两份自书遗嘱是陈母写的，但陈母户口登记文化程度为文盲，其文化素质、身体状况都不足以支持其能长篇大论、事无巨细地书写遗嘱，认为两份自书遗嘱是有人精心设计的，不是陈母的真实意思表示。

陈某兰、陈某涛对上述两份自书遗嘱认可，陈某涛称，其看到两份自书遗嘱是陈母自己书写的。陈某君称，陈母户籍登记的文化程度源于解放初期的户籍登记，当时陈母会写简单的字，且陈母此后又自己学文化练习写字，两份自书遗嘱均为陈母亲自书写；在此前继承纠纷案件中，陈某旭、陈某辉曾在庭审中陈述认可两份自书遗嘱的真实性。

裁判结果

北京市西城区a号房屋由陈某君、陈某旭、陈某辉按份共有，其中陈某君享有十二分之十所有权份额，陈某旭享有十二分之一所有权份额，陈某辉享有十二分之一所有权份额；

房产律师点评

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

本案中，涉案房屋根据之前判决书登记为陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛共同共有，系由于陈母在前述诉讼过程中死亡，陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛作为陈母的继承人参加上述诉讼，故判决涉案房屋暂登记至陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛名下，陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛之间的纠纷应另行解决。故陈某君、陈某旭、陈某辉、陈某兰、陈某涛对涉案房屋共同共有系基于陈母死亡后，对本应登记在陈母名下的涉案房屋由五位原被告作为陈母的继承人共同共有，在现陈某君诉请对涉案房屋进行共有物分割，其实质系对涉案房屋作为遗产要求分割。

W号房屋北房2间于1984年落私发还给陈母，陈母之夫陈父于1985年死亡，故W号房屋北房2间系陈母与陈父的夫妻共同财产。陈某旭、陈某辉称，陈父死亡后，未对其遗产进行继承分割；陈某君对此不予认可，称W号房屋北房2间的拆迁利益已经进行了分配，故陈某旭、陈某辉不应分得涉案房屋的份额，法院认为，根据陈某辉书写的《协议书》，陈某辉拿走的2万元款项，与涉案房屋无关，陈某君提供的视频亦不足以证明陈某旭已取得W号房屋的拆迁利益或放弃了拆迁利益，故法院对陈某君的该项意见不予采信。

涉案房屋系W号房屋北房2间拆迁安置所得，在陈某君提供的证据不足以证明陈父死亡后其遗产已被分割的情况下，涉案房屋中有二分之一份额系陈父的遗产转化而来，剩余二分之一份额系陈母的财产，故对涉案房屋份额的分割应比照继承规则进行。

关于涉案房屋中陈父遗产转化而来的二分之一份额，陈母、陈某君、陈某涛、陈某兰、陈某旭、陈某辉作为陈父的继承人均有权分得涉案房屋十二分之一的份额，结合陈母原本享有二分之一份额，陈母共应分得涉案房屋十二分之七的份额，陈某君、陈某涛、陈某兰、陈某旭、陈某辉各可分得涉案房屋十二分之一的份额。

关于涉案房屋中陈母分得的十二分之七份额，陈母立有的公证遗嘱、两份自书遗嘱，均表示了涉案房屋由陈某君继承的意思，但陈母仅能处分其享有的涉案房屋的十二分之七份额，超出部分应属无效。陈某旭、陈某辉称不否认自书遗嘱系陈母书写，否认公证遗嘱、自书遗嘱系陈母的真实意思表示，但未就此提供证据予以证明，故法院对陈某旭、陈某辉的该项意见不予采纳。故根据陈母的遗嘱，陈母原享有的涉案房屋十二分之七份额应由陈某君所有。

陈某涛、陈某兰称同意陈某君的诉讼请求，视为其同意其可分得的涉案房屋十二分之一份额由陈某君所有。

综上，陈某君对涉案房屋共应分得十二分之十所有权份额，陈某旭对涉案房屋应分得十二分之一所有权份额，陈某辉对涉案房屋应分得十二分之一所有权份额。