靳双权律师

原告诉称

赵某明向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理位于北京市昌平区a号房屋的过户手续，将产权人由孙某杰变更为赵某明；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：被告孙某杰系原告赵某明姐夫。原告赵某明与赵某芳系姐弟关系，被告孙某杰与赵某芳系夫妻关系。原告有意在2001年购买本案诉争房屋，因在同小区已经购买了一套房屋，经与赵某芳商定用其名义购买。双方约定涉案房屋由原告所有，原告支付了购房款并一直占有和使用。

原告姐姐赵某芳于2014年死亡。原告姐夫孙某杰通过继承的方式，将涉案房屋登记在自己名下，随后被告孙某杰起诉原告赵某明返还涉案房屋。北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院民事判决认定赵某明为北京m公司的实际控制人，进而认定赵某明支付了房屋购买款，再结合赵某明对房屋进行装修且一直使用、管理房屋的事实，认定赵某明与孙某杰亡妻赵某芳存在借名买房关系，最终驳回了孙某杰的诉讼请求。

由于涉案房屋的产权证已经办理到孙某杰名下，目前涉案房屋具备过户条件，被告拒绝办理过户手续。现原告提出本案诉讼请求，望判如所请。

被告辩称

孙某杰辩称：本案原被告之间既无书面合同也无口头约定，双方之间根本不构成合同纠纷。被告的妻子赵某芳已于2014年去世，民事权利终止。被告依据相关规定，继承了涉案房屋并办理了房屋所有权证书。

涉案房屋的购房款是北京m公司支付的，且购房款是以支票的方式交付给开发商的。个人无权开立支票，因此购房款根本不可能是原告支付的。

其次，该经营部的负责人是赵某芳，当时在同一小区一共购买了三套经济适用房。该三套房屋全部或者大部分购房款是经营部以支票的方式交纳的。个体工商户不存在实际控制人，原民事判决书的推论根本就不成立。原告在同一小区购买了一套经济适用房，也不可能再购买第二套经济适用房。

依据民法典的相关规定，合同具有相对性，不是本案的被告。被告不是本案的适格诉讼主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告采取不正当的方式与被告谈话录音，并且在谈话过程中对被告采取了诱导性提问。该录音侵害了案外人的合法权益，也侵害了被告的合法权益。该录音来源具有非法性，被告不认可。其次，被告对涉案房屋的说法不能改变既定的事实和赵某芳生前取得房屋所有权的事实和依据。被告也没有权利评价。

原告提交的证据不能证明和赵某芳存在借名买房的关系，总之，原告的主张没有事实和法律依据。

法院查明

孙某杰与案外人赵某芳系夫妻关系，赵某明与赵某芳系姐弟关系。赵某芳已于2014年死亡。本案诉争房屋位于北京市昌平区a号（以下简称a号房屋）。2001年6月10日，赵某芳与北京H公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：赵某芳购买a号房屋，房价款为429459元。付款方式为2001年6月10日前付款86000元，2001年7月10日前付款321986元，买受人于接到入伙通知书并办理房屋交接手续前一次性交付余款21473元。该房屋于2002年10月8日取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为赵某芳，房屋性质为经济适用住房。

赵某明称a号房屋是他借用赵某芳的名义购买，该房屋是他的财产。孙某杰对该说法不予认可，认为房屋所有权人是赵某芳。关于a号房屋的购房款出资情况，孙某杰在之前的诉讼中称是赵某芳支付的，他不知情。赵某明称是由北京m公司通过转账支票支付。本案庭审时，原被告均认可是由北京m公司通过转账支票支付。赵某明称实际是支付了当时一同购买的三套房屋的购房款。该三套房屋登记所有权人分别是赵某芳、赵某明、赵某洁。孙某杰认可当时同时购买了三套房屋。

关于北京m公司的情况，经查，该经营部属个体工商户，登记负责人为赵某芳，注册登记时间是2000年1月6日。赵某明称他是该经营部的实际经营人，赵某芳是他的雇员，按月领取工资。赵某明提交了赵某芳出具的收到工资的收条、赵某芳签名的薪资表两张、赵某芳签名的支出明细一张、赵某芳书写的账目清单两张等证据证明赵某芳是他的雇员。

孙某杰认为以上证据无法证实与北京m公司有关，不能证明赵某明的证明目的。关于购房款的来源，赵某明称是他把赚取的工程款从案外账户中转至北京m公司账户，然后再转给开发商交房款。关于北京m公司的经营业务和资金来源，本院查明该经营部主营建筑材料租赁。孙某杰称赵某芳出资5万元，她负责全面经营，但建筑材料都是赵某明提供的，她可能与赵某明之间有分享利润的约定。赵某明称，所有投资40万元都是他的，赵某芳没有出资。因为租赁的收益微薄，经营时间短也不可能够支付购房款。

a号房屋购买后，赵某芳并未入住，实际由赵某明控制。赵某明称他一直居住在此。孙某杰称诉争房屋开始由亲属赵某莉居住，后来赵某莉走后就空置了。

另查，诉争房屋由赵某明出资装修，居住期间发生的费用由赵某明支付，房屋所有权证和其他税费票据等均由赵某明持有。赵某明另举证购房资格核验通知单，证明其具有在京购房资格。再查，孙某杰称赵某芳生前多次向赵某明索要房屋所有权证未果，后于2011年6月9日登报发布遗失声明，宣告房屋所有权证遗失并声明作废。2011年6月14日，赵某芳取得新的房屋所有权证书。

赵某芳去世后，孙某杰办理了继承权公证，取得了a号房屋的继承权。2015年7月2日，孙某杰办理了a号房屋新的所有权证书，该房产证登记所有权人为孙某杰，房屋性质仍为经济适用房。

关于a号房屋的归属，赵某明与孙某杰分别在2016年8月2日和9月4日在吃饭时有两次交谈。赵某明提交了两次谈话的录音。录音中孙某杰承认购房时由赵某明出资，孙某杰并未出资。孙某杰在本案庭审时质证称，该录音是在他不知情的情况下偷录的，且不完整，有诱导性提问。2016年9月18日，孙某杰给赵某明发送了一份电子邮件，主要内容是a号房屋是赵某芳的，已经由孙某杰继承，之前的所有谈话都不具有法律效力。今年9月底之前，张某必须从a号房屋中搬离。

2017年，孙某杰起诉赵某明至本院，要求赵某明将a号房屋交还孙某杰。本院经审理后认定赵某明与赵某芳之间存在借名买房法律关系，赵某明并非无权或非法占有，双方 应当先解决借名买房的问题，故判决驳回了孙某杰的诉讼请求。后孙某杰不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判结果

孙某杰于本判决生效之日起7日内将北京市昌平区a号房屋所有权转移登记至赵某明名下。

房产律师靳双权点评

本案事实方面的争议焦点是原被告双方在本案中的法律关系。原告主张是借名买房关系，被告并不认可。但综合双方的举证和陈述看，可以认为双方之间是借名买房关系。理由如下：一、关于购房出资方面的争议焦点是谁是北京m公司的实际经营人。因该经营部登记负责人是赵某芳，故赵某明主张其是实际经营人，应由其负有举证责任。赵某明举证的账目明细、薪资表、账目清单、工资收据等能够证明赵某芳受雇于赵某明。孙某杰虽然不认可以上证据与北京m公司的关联性，但未举证证明双方存在其他经济关系。故法院采信赵某明的说法。

另据孙某杰所述，赵某芳仅投资5万元，但一年半后却通过该经营部出资52万余元，如此高的收益显然不符合常理。赵某明提供主营出租的建筑器材，由其获取收益更符合客观情况。赵某明称购房款最初来源于其他账户也更符合经营的事实。反观孙某杰对资金来源、经营部的经营状况等并不能提供更详细的事实陈述；

二、赵某明持有购房交纳各种费用的收据和发票、房产证，实际装修房屋、长期居住在诉争房屋内等事实符合借名买房的一般特点。无论是赵某芳还是孙某杰都未在该房屋内居住，也未提供证据证明曾经向赵某明提出过权利主张；

三、从赵某明举证的谈话录音看，孙某杰明确认可了a号房屋是赵某明出资，归赵某明所有。此为对自己不利事实的自认，法院确认其法律效力。即便之后孙某杰不认可该陈述，但未提出反证推翻该说法。该录音虽然系偷录，但获取方式并未侵犯孙某杰的隐私，也没有违反法律的禁止性规定，故不能以此为由否认录音的法律效力。谈话录音时间较长，双方对话自然，不能认定孙某杰的表述违背了其真实意思。综上，赵某明与赵某芳之间存在借名买房的法律关系。

赵某明与赵某芳达成的借名买房口头协议所涉房屋，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

赵某芳去世后，孙某杰通过继承的方式将他登记为诉争房屋所有权人，故与该房屋有关的权利义务关系也应由孙某杰承继。赵某明要求孙某杰承担合同义务，并不存在主体不适格的问题。现赵某明以家庭名义符合在京购房的资格，故其要求孙某杰将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。