靳双权律师

原告诉称

原告姚某芳向本院提出诉讼请求：1.要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。2.要求将位于北京市大兴区A室（以下简称A室）房屋返还给原告与被告赵某贤；3.被告陈某燕将出租A室房屋的租金120万元返还给原告。

事实及理由：原告与被告赵某贤系夫妻关系。涉案A室房屋于2004年购买，买房和过户情况我以前不知道，都是在开庭的时候听说的。该房屋购买后是谁装修的不知道，听律师陈述说购房后出租了。该房屋系原告与被告赵某贤二人共有房产，但房屋产权证仅登记被告赵某贤一人。

2015年5月13日，被告陈某燕恶意串通被告赵某贤将A室房屋过户到被告陈某燕名下，且没有支付市场房价款。因原告与被告赵某贤长期分居，故在2018年7月30日才知悉涉案房屋转移之事。

被告辩称

陈某燕辩称，我不同意原告的诉讼请求。A室房屋应归我及丈夫赵某辉所有，仅登记在被告赵某贤名下，原告对此明知。原告与被告赵某贤为申请公租房，自行提出要求将涉案房屋过户到我名下。2015年5月13日，我与被告赵某贤在大兴区房屋管理局办理过户手续，我取得涉案房屋产权证。本案起诉时间已超过诉讼时效。A室房屋系我与赵某辉出资购买，仅登记在赵某贤名下，故涉案房屋的实际所有人为我与赵某辉。

2015年5月13日，被告赵某贤配合我进行房屋过户，实现了实际所有人与登记所有人统一，明确了涉案房屋所有权。原告对上述情况明确知悉。原告在起诉书中陈述A室房屋由二被告恶意串通转让是虚假陈述，违背客观事实。房屋购买后是我夫妇掌控的。

赵某贤辩称，我不同意原告的诉讼请求。被告陈某燕与赵某辉系夫妻关系。我与赵某辉系兄弟关系。A室房屋系赵某辉找到的经济适用房指标。因赵某辉为农业户籍，故不具备购买条件，所以借用我的身份证办理购买手续。购买涉案房屋时并未违反当时法律法规。购买房屋的相关手续均由赵某辉保管。购买房屋时，为了避免纠纷，我为赵某辉书写了证明，确认涉案房屋为赵某辉购买。我是低收入家庭成员，根本无力购买涉案房屋，且本案已过诉讼时效。

法院查明

原告与被告赵某贤于1995年登记结婚。被告陈某燕与赵某辉系夫妻关系，被告赵某贤与赵某辉系兄弟关系。2004年4月1日，被告赵某贤与北京Y公司签订商品房买卖合同（经济适用住房），购买A室房屋，购买价款220 727元。庭审中，二被告均表示A室房屋实际为借名买房，因实际房屋所有人赵某辉在购买房屋时为农业户籍，不具备取得涉案房屋所有权资格，故借用被告赵某贤身份购买涉案房屋。

原告对此不予认可。被告陈某燕向本院提供北京市通州区人民法院卷宗材料及原告向北京市西城区人民法院起诉被告赵某贤离婚诉讼的卷宗材料，用以证明原告在上述案件起诉状中均承认涉案房屋为借名买房之事实。上述卷宗材料中，原告均在起诉状中陈述了赵某辉与赵某贤盗用原告身份证买房之情节。原告对此表示系2018年才知悉，但对借名买房事实不予认可。被告陈某燕向本院提供涉案房屋偿还贷款银行收取款明细，用以证明涉案房屋贷款偿还情况。根据银行收取款明细显示被告陈某燕确实向被告赵某贤账户内存款，而后该存款用于偿还银行贷款。

原告对此不予认可，并表示购买房屋被告赵某贤有能力支付房款。庭审中，被告陈某燕表示涉案房屋首付款70 727元，均为被告陈某燕与赵某辉以现金方式支付，但相关手续均写在被告赵某贤名下，相关手续的原件由陈某燕、赵某辉保管。2015年，二被告签订存量房屋买卖合同，该合同约定被告赵某贤将A室房屋出让给被告陈某燕，转让价格为1 460 000元。2015年5月13日，被告陈某燕取得涉案房屋所有权证。被告陈某燕表示转移登记的买卖合同价款并未实际支付，仅通过房屋买卖过户手续实现了由借名变成更正名称给被告陈某燕。原告对此不认可，并表示二被告系恶意串通损害原告合法权益。

裁判结果

驳回原告姚某芳的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据各方陈述和其他证据材料，尤其是姚某芳陈述其事先不知道购房过程、不知道装修过程、不知道占有使用房屋情况，以及陈某燕向赵某贤多次转账标注的摘要为“北京房贷”、“北京房还款”、“房贷”的情况，法院认定被告主张的借名买房的事实成立。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：“……《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”参照上述规定，陈某燕有权要求赵某贤过户涉案房屋。原告的诉讼请求不具备事实和法律依据，法院不予支持。