靳双权律师

原告诉称：

原告许某舜向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《农村宅基地买卖合同》有效;2.判令第三人白某、祁某纹给付原告拆迁款520万元;3.确认回迁房125平方米的安置面积归原告所有。

事实和理由：1994年祁某葆（第三人祁某纹之父、白某之配偶，于2018年8月21日病故）与第三人曹某评签订《买卖房屋草契》，约定将其所有的、坐落于北京市顺义区B村A号宅院以14000元价格出售给第三人曹某评。曹某评居住十几年后，于2007年将A号宅院以20万元价格出售给被告柳某兵。

2018年6月22日，被告柳某兵及其爱人郑某初与原告签订《农村宅基地买卖合同》，约定以80万元将上述宅院出售给原告，原告于2020年4月向被告付清全部款项。原告本人及其配偶、父母均系顺义区B村村民，系该集体经济组织成员，现原告为A号宅院所享有的合法权益不受损失，诉至法院。

被告辩称及第三人述称：

被告郑某初、柳某兵辩称，我方已经退出买卖合同关系，本案审理结果与二被告无关。

第三人曹某评述称，不同意原告的诉讼请求。原告的第一项诉求属于重复起诉，且该项诉求已有法院生效判决，应裁定驳回原告起诉。另柳某兵、郑某初与曹某评签订买卖协议时，柳某兵、郑某初系城镇居民身份，双方签订的合同应无效，所以A号宅院的拆迁利益应归曹某评所有。

第三人白某、祁某纹述称，原告的第一项诉求已有法院生效判决确认。现经与原告协商，同意原告的第二项和第三项诉讼请求。因曹某评和柳某兵、郑某初已在之前的交易中获利，且已退出合同关系，故与本案无关。

法院查明：

2021年6月7日，原告曹某评诉被告郑某初、柳某兵，第三人白某、祁某纹、许某舜确认合同无效纠纷一案，原告请求判决曹某评与柳某兵、郑某初签订的《房屋买卖协议》无效。同年7月30日，本院作出C号民事判决书，判决如下：一、驳回原告曹某评的诉讼请求；二、确认被告柳某兵、郑某初与第三人许某舜于2018年6月22日签订的《农村宅基地买卖合同》有效。

该判决本院认定事实如下：1994年9月19日，祁某葆（卖房人）与曹某评签订《买卖房屋草契》，约定将祁某葆所有的B村A号宅院一所肆间卖与曹某评，卖价共计陆仟元整。草契最下方书写“房、钱已清，曹某评、祁某葆”。1994年9月20日，颁发《北京市房屋契证》。

2007年2月10日，曹某评（出卖方、甲方）与郑某初、柳某兵（购买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将位于顺义区B村A号房屋所有权卖给乙方。甲方所卖本房屋是甲方于1994年9月20人从该村村民祁某葆手中购买的。并有北京市财政局颁发的房屋契证。土地面积344平方米，现有正房4间，东房5间，西房5间。

2018年6月22日，柳某兵、郑某初（甲方）与许某舜（乙方）签订《农村宅基地买卖合同》约定：甲方自愿将坐落在顺义区B村A号房屋宅基地出售给乙方，总价为捌拾万元。甲方保证该宅基地及所有地上物使用权归乙方所有，如因甲方原因导致乙方损失甲方愿承担全部赔偿责任。该宅基地及房屋的所有权、处置权以及因动拆迁安置政策带来的所有权益均归乙方所有，与甲方无关。

2018年8月21日，祁某葆去世。白某系祁某葆之妻，祁某纹系祁某葆之女。诉讼中，许某舜申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院经审查准许许某舜参加本案诉讼。

曹某评提交柳某兵的常住人口信息查询打印表，记载：“姓名：柳某兵，户类型：非农业家庭户，户籍地址：北京市顺义区，所属社区：D村村委会，何时何因由何地迁来本址：2010年8月17日北京市顺义区E处”。

白某、祁某纹提交北京市公安局F派出所出具的G号证明，记载：“兹有曹某评，男，出生日期：1965年2月28日，现户口登记地址：北京市顺义区H处，经查户籍登记情况如下：性别：男，民族：汉族，户类型：非农业家庭户口，籍贯：河北省I县，与户主关系：户主，该人于2009年6月19日迁入北京市石景山区”。

许某舜提交其与冉某的结婚证，许某新、许某舜、冉某的户口本以及村委会证明，用于证明许某舜及其妻子冉某的户口性质。其中，户口本显示许某新作为户主显示的家庭户地址为北京市顺义县B村、许某舜的籍贯为北京市顺义区B村；2020年11月23日，北京市顺义区B村村民委员会出具证明，记载：“兹证明许某舜，男，出生日期：1984年10月10日，非农户口，是我村户籍人员”。

C号判决本院认为部分载明：农村私有房屋在多次买卖后最终买受人为本村人员的，可以认定为有效，但合同有效应以最终买卖双方间的买卖关系成立为前提。本案中，涉案房屋由祁某葆出售给曹某评，曹某评出售给柳某兵、郑某初，后柳某兵、郑某初又出售给许某舜，属于农村私有房屋“连环买卖”，各方之间达成的房屋买卖协议必然会对与涉案房屋相对应的宅基地使用权进行处分。

经本院审查，许某舜系涉案房屋本村集体经济组织成员，柳某兵、郑某初与许某舜的房屋买卖行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织成员之外的人员，涉案房屋最终仍属集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反土地管理法相关法律规定，柳某兵、郑某初与许某舜签订的《农村宅基地买卖合同》有效，许某舜基于有效合同，获得了对涉案房屋占有、使用、处分的权利。

故对许某舜要求确认其与柳某兵、郑某初于2018年6月22日签订的《农村宅基地买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。进而，曹某评要求确认其与柳某兵、郑某初于2007年2月10日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。该案判决后，白某、祁某纹不服，上诉至北京市第三中级人民法院，2021年12月15日，该院做出J号民事判决书，维持原判。

2022年1月12日，白某、祁某纹向本院申请调取白某、祁某纹的拆迁补偿政策文件、调查确认文件及安置补偿合同。其中2020年10月28日，甲方K公司与乙方祁某葆（已故）、白某签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容如下：

乙方宅基地认定面积为653㎡，其中控制标准面积内补偿面积为267㎡，超出控制标准面积为386㎡。宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为474.52㎡。甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助等共计13643911元。房屋安置面积：1.享有安置资格的人员每人50㎡；2.宅基地面积的70%。

2021年1月28日，甲方K公司与乙方祁某葆（已故）、白某签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议》，主要内容如下：《拆迁补偿安置协议》中所确定的拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计13643911元，扣除《安置房认购协议》中所确定的安置房认购款2866760元，甲方应支付乙方结算款合计10777151元，甲方一次性支付给乙方。

庭审中，第三人白某主张A号宅院内共有两处房屋，分别归白某与原告所有，拆迁安置补偿协议均是以白某的名义与K公司签订的，拆迁款一共10777151元，上述款项均已经打入白某个人账户，现被法院冻结1000万。另拆迁安置补偿协议补充协议书中虽确定的补偿面积为267㎡，但白某与K公司签订的预选房型认购单上确定的补偿面积为292㎡。原告认可白某的上述主张。

裁判结果：

一、第三人白某、祁某纹于本判决生效后七日内，给付原告许某舜拆迁款520万元；

二、原告许某舜享有北京市顺义区B村A号房屋拆迁后的安置房面积125平方米；

三、驳回原告许某舜的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评：

因原、被告签订的《农村宅基地买卖合同》已由C号和J号民事判决书确认有效，故原告的第一项诉讼请求，法院不再重复判决。关于原告的第二项和第三项诉讼请求，因第三人白某、祁某纹作为拆迁安置补偿协议的相对方认可原告的上述请求，故法院予以确认。

对第三人曹某评主张的拆迁利益应归其所有，因涉案房屋经“连环买卖”，原告基于有效的合同，获得对涉案房屋的占用、使用、处分的权利，而第三人曹某评作为“连环买卖”的一环，交易已经完成并获得相应的购房款，其已丧失获得拆迁安置补偿利益的主体资格和权利基础，故法院对曹某评的主张不予支持。