济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例依据

《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一） 法律上或者事实上不能履行；

（二） 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三） 债权人在合理期限内未要求履行。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例一审原告诉称

原告与被告C、D于2015年3月17日签订二手房买卖合同，约定两被告将位于XX市XX区XX路XX号XX小区6号楼1单元402室房屋转让给原告所有，买卖价格为65万元，约定在2015年4月30日将房屋交付给原告。原告给付被告房款65万元，多次催促被告履行义务，被告以种种理由拖延。请求确认原告B与被告C、D签订的二手房买卖合同合法有效；判令被告C、D继续与原告履行二手房买卖合同，将位于XX市XX区XX路XX号XX小区6号楼1单元402室房屋交付给原告并协助原告办理过户手续；诉讼费、保全费由被告承担。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例一审被告辩称

两被告于2015年春天以65万元的价格将涉案房屋卖给原告B，并且将涉案房屋的钥匙及房屋交付给原告。因为该房产存在抵押，所以没有及时办理过户手续。

A述称，2015年4月9日，第三人委托父亲梁XX与被告D、房屋中介XX市XX房产营销策划有限责任公司签订买卖契约，交纳2万元定金，购买被告D、C位于XX市XX区XX路XX号XX小区6号楼1单元402室（房屋面积113.98㎡，车库26.65㎡）的房屋。2015年4月22日，第三人与被告D、C签订房屋买卖合同，约定第三人在2015年4月24日前支付24万元首付款（含定金，其中2万元过户时支付），其余40万元第三人申请银行贷款，由银行直接付给被告D。因涉案房屋存在抵押，合同签订当日，第三人出资代被告D、C清偿了银行贷款，解除了银行对涉案房屋的抵押权。2015年5月8日，第三人与被告D、C开始办理过户手续，第三人支付4219元住宅专项维修资金，并在当日支付了剩余的2万元首付款。2015年6月5日，被告D向原告实际交付房屋及房屋产权证书。但第三人与被告D、C在办理房屋过户手续过程中发现涉案房屋被法院查封，且原告B也因房屋买卖合同纠纷将被告D、C起诉至XX市XX区人民法院，直接导致被告D、C无法将房屋过户到第三人名下。现上述房屋买卖合同已实际履行，被告D、C已违约。原告B与被告D、C存在债权、债务关系，不存在房屋买卖关系。2015年3月17日，原告B与被告D、C签订的二手房屋买卖合同，因涉案房屋存在抵押，房产无法办理过户手续，合同不可能得到履行。原告B未经抵押权人同意，恶意签订合同，损害他人利益，合同违反法律强制性规定，属于无效合同。请求确认第三人与被告D、C签订的房屋买卖合同真实、有效，原告B与被告D、C签订的二手房屋买卖合同无效；判令被告D、C履行房屋买卖合同约定的义务，协助第三人办理房屋过户手续；诉讼费用由原告B与被告D、C承担。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例一审法院查明

2015年1月8日，原告B通过农村信用社银行卡取款2笔，分别为7万元、4万元；2015年1月9日，原告B通过农村信用社银行卡取款8万元。被告D于2015年1月9日分别在上述款项取款凭条背面书写“收到房款”并签名。2015年1月16日，原告B通过农业银行卡取款30万元，被告D在取款凭条背面书写“收到房款”并签名。2015年2月13日，原告B通过农业银行卡取款11.5万元，被告D在取款凭条背面书写“收到购房款”并签名。2015年3月17日，原告与被告C、D签订二手房屋买卖合同1份，约定两被告将位于XX区XX路XX号6幢402室房屋1套卖给原告所有，建筑面积113.98㎡，用途为住宅；成交价65万元，原告于2015年3月17日前一次付清；两被告在2015年4月30日将上述房屋交付给原告，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同日，两被告向原告出具收条1份，载明：今收到B购房款65万元。2015年3月25日，原告与两被告共同签署房屋交接清单1份，载明：D、C于2015年3月25日将房屋交给B，房屋地址为XX小区二期6-1-402，有钥匙1把。

另查明，2015年4月9日，第三人A的父亲梁XX作为买方与卖方被告D、代理方XX市XX房产营销策划有限责任公司，共同就XX区XX路XX号6幢402室房屋买卖事项签订买卖契约1份，房屋面积113.98㎡、车库26.65㎡，约定成交价64万元，签约时买方向卖方支付定金2万元；买方向卖方支付首付款（含定金）22万元，剩余房款42万元申请银行按揭贷款，由银行直接打入卖方账户；银行批准贷款15日内过户房权证；卖方收到全部房款后1日内将房屋交给买方；签订本合同房本由XX代为保管；同时对中介费等进行了约定。2015年4月9日，被告D出具定金收据1份，载明：今收到购房人梁XX交来购买位于XXXX路XX号XX小区6号楼402室的定金2万元。2015年4月22日，被告D作为甲方、第三人A作为乙方签订房屋买卖合同1份，约定甲方将座落于XX市XX路XX号XX小区6幢402室出售给乙方，房屋代码XX区字第016346号，面积113.98㎡，房产总价64万元；于2015年4月24日或之前办理按揭贷款，贷款批准后15日内办理过户手续；乙方于2015年4月24日付首付款（含定金）24万元，其中2万元在过户同时付清；剩余房款40万元申请银行按揭贷款，由银行直接划入甲方账户；卖方于收到全款1日内将房屋交给买方，并结清之前所有物业欠费；房内设施：空调4台、衣柜1个、整体厨房1套、油烟机1台、壁挂炉1台、炉具1台，房主不损坏、不带走；若因甲方原因造成合同最终不能履行，即视为甲方违约，合同解除时甲方应将乙方所交房款全部返还给乙方，并向乙方支付20万元的违约金；若因乙方原因造成合同最终不能履行，即视为乙方违约，合同解除时甲方应将乙方所交的房款全部返还给乙方，但乙方必须向甲方支付20万元的违约金；被告C作为涉案房屋共有人在上述合同落款处签字确认。2015年4月22日，第三人A向被告D银行账户转账20万元；同日，被告D向第三人出具收条1份，载明：今收到A交来XX小区6-402室房款20万元。2015年5月8日，第三人A为涉案房屋交存住宅专项维修资金4219元，并于同日向被告D支付房款2万元，被告D向第三人A出具收条1份。2015年6月5日，被告D向第三人A出具证明2份，分别载明：本人同意由中介保管的房权证2本：房权证号XX区字第016346、016347交给A；自2015年6月5日，XX小区6-1-402交给购买方A。上述房权证现由第三人A持有。

再查明，涉案房屋现登记的房屋所有权人为被告D、C，于2015年4月23日申请抵押权注销登记，于2015年4月30日首次被原审法院查封。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例一审法院认为

原审法院认为，第三人A对涉案房屋有独立请求权。被告D、C先后就涉案房屋与原告B、第三人A签订房屋买卖合同，均未办理过户登记，被告作为涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋，上述两份房屋买卖合同不违反法律强制性规定，均为有效合同。关于第三人主张原告与被告之间签订的房屋买卖合同未经抵押权人同意而属无效合同的问题，原审法院认为，被告与原告就涉案房屋签订房屋买卖合同系债权行为，并不直接导致涉案房屋物权变动的结果，未经抵押权人同意，并不导致抵押权消灭，本案中亦未导致抵押权人因此受到损失，不违反法律的强制性规定，故第三人的上述主张不能成立。关于原、被告之间是否存在其他债权债务关系，并不必然影响其房屋买卖合同的效力，第三人提供的证据不能证明原、被告存在恶意串通损害他人利益的情形，原告提供的证据能够证明其向被告支付了合理对价，被告亦予以认可，原、被告之间的房屋买卖合同系其真实意思表示，合法有效。关于涉案房屋的交付情况，原告仅凭房屋交接清单及钥匙，并不足以证明其已实际占有使用上述房屋；被告与第三人签订的房屋买卖合同约定，卖方收到全部房款后1日内将房屋交给买方，第三人并未交清房款，第三人持有的被告名下的房权证、被告出具的证明及物业费、电费收据等，亦不足以证明被告已将涉案房屋实际交付给第三人。上述两份房屋买卖合同均未办理登记，原告及第三人均未就涉案房屋办理过户手续取得房权证，其对被告享有的均系债权，原告与被告之间签订的房屋买卖合同在先，且已向被告支付了全部房款，原告的合同义务已履行完毕，原告要求被告继续履行其房屋买卖合同并协助办理过户手续，予以支持；第三人仅向被告支付了部分房款，且约定贷款批准后15日内办理过户手续，第三人与被告之间房屋买卖合同继续履行的条件现不能成就，第三人要求被告继续履行其房屋买卖合同并协助办理过户手续，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告B与被告C、D于2015年3月17日签订的二手房屋买卖合同有效并继续履行；二、被告D、C于判决生效之日起三十日内内协助原告B将XX区XX路XX号6幢402室房屋过户至原告B名下；三、第三人A与被告D、C于2015年4月22日签订的房屋买卖合同有效；四、驳回第三人A其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费15400元、保全费3770元，由被告D、C负担14070元，第三人A负担5100元。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例上诉人诉称

上诉人A不服原审判决提起上诉称，原审认定被上诉人D、C与被上诉人B签订的房屋买卖合同有效及被上诉人D、C已经收到被上诉人B房款65万元属于认定事实错误。一、被上诉人B与被上诉人D、C之间的房屋买卖合同是虚假的。被上诉人B与被上诉人D、C签订涉案房屋买卖合同的时间是2015年3月17日，但被上诉人B在2015年1月至2月期间多次取款，不能证实被上诉人B的取款与涉案房屋买卖有关；被上诉人B称涉案房屋于2015年3月25日已经交付，但上诉人A购买涉案房屋时被上诉人D、C仍住在该房屋内且持有该房屋的房产证。综上，上诉人认为被上诉人D、C与被上诉人B签订的房屋买卖合同并非当时形成，而是在上诉人与被上诉人D、C签订房屋买卖合同后形成的，目的是为了获取非法利益。二、被上诉人B在公安机关的陈述为通过银行转账支付的房款，在原审中陈述及提交的证据为多次取现并以交付现金的方式支付的房款，被上诉人B的陈述前后不一致，现有证据不能证实其已经支付房款。被上诉人B的陈述前后不一致，被上诉人D、C对其陈述认可，可以证实被上诉人B与被上诉人D、C恶意串通。三、原审法院没有查清被上诉人B与被上诉人D、C之间是否存在其他债权债务关系。被上诉人D在公安机关陈述其与被上诉人B之间存在经济纠纷，上诉人认为该经济关系与本案房屋买卖合同存在直接因果关系，原审法院在没有查清的情况下作出判决是错误的。四、原审判决证据采信不当。五、上诉人与被上诉人D、C签订的合同真实有效，应当继续履行。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项，维持第三项，并改判由被上诉人D、C协助上诉人办理涉案房屋的过户手续，或将本案发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人B答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人上诉状中所述与事实不符，其上诉理由陈述的事实已经由原审法院审理查明。涉案房屋自2015年3月25日交付被上诉人B后，至今由被上诉人B占有使用，而非上诉人占有使用。

二审审理期间，上诉人A向本院提交XX区XX派出所出具的报警证明一份。证明：涉案房屋实际由上诉人占有，2015年6月24日被上诉人B因占有房屋问题与上诉人发生纠纷，上诉人的父亲拨打110电话报警，公安机关出警。

被上诉人B质证称，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不属于新证据。被上诉人B2015年6月24日下午2点回到涉案房屋的时候，门锁打不开了，被上诉人B敲开门后告诉他们这个房屋是我买的，当时好像是上诉人的母亲在屋里，他们说是他们买了，他们把门锁给换了。上诉人的父亲就报警了，公安机关协调由法院作出判决之后再对双方的事情作出处理。之后双方一直有互相换锁、堵锁的情况，也多次报警。

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例法院认为

上诉人A提交的该份报警证明仅载明当事人因房子问题引发纠纷，并未载明涉案房屋的实际占有情况，不能证实涉案房屋实际由上诉人占有，本院对上诉人A的证明目的不予采信。

上诉人A申请证人张XX出庭作证，证明：涉案房屋在2015年4月9日仍然为C和D实际占有使用，与被上诉人陈述的其在2015年3月25日已占有该房屋相矛盾。同时证明D、C已于2015年6月5日将房屋交给上诉人。

本院认为，张XX在2015年6月6日已经就上诉人A与被上诉人D、C房屋买卖有关事宜接受了公安机关的询问，张XX当时即对其了解的涉案房屋买卖的过程进行了详细陈述，张XX在公安机关的询问笔录原审法院已依法调取并在原审中经当事人质证，上诉人A亦对张XX在公安机关的陈述予以认可，故本院对其请求张XX再次对同一事实出庭陈述的申请不予准许。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，被上诉人B与被上诉人D、C有权依法订立房屋买卖合同，被上诉人B与被上诉人D、C2015年3月17日签订的二手房屋买卖合同是双方真实的意思表示，被上诉人提交的取款凭证后均有被上诉人D签名并按手印且载明“收到房款”，被上诉人D、C出具书面收条认可已经收到被上诉人B依据该合同约定支付的房款，被上诉人B与被上诉人D、C2015年3月17日签订的二手房屋买卖合同、被上诉人B提交的有被上诉人D签字认可的取款凭证、被上诉人D与C出具的书面收条及房屋交接清单可以相互印证，原审法院认定被上诉人B与被上诉人D、C2015年3月17日签订的二手房屋买卖合同有效并无不当。虽然被上诉人B在接受公安机关询问时陈述的房款支付方式与其当庭陈述的房款支付方式不一致，但被上诉人B在庭审时提交了被上诉人D、C签字确认的支付房款的书面证据且被上诉人D、C作为房屋出卖方也认可已经收到房款，原审法院认定被上诉人B已经支付房款亦无不当。被上诉人D、C与被上诉人B签订房屋买卖合同、收取相应房款并向被上诉人B交付一把房屋钥匙后，又与上诉人A就同一套房屋签订房屋买卖合同，系违反诚信原则的民事诈欺行为，被上诉人D、C应当承担相应的民事责任，但不能据此认定被上诉人B系与被上诉人D、C恶意串通损害第三人利益。故上诉人A主张被上诉人B与被上诉人D、C2015年3月17日签订的二手房屋买卖合同为虚假合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。

上诉人A与被上诉人D、C签订的房屋买卖合同亦为有效合同，但该合同的签订时间在被上诉人B与被上诉人D、C签订的房屋买卖合同之后，两份房屋买卖合同均未办理过户登记手续，被上诉人B已经支付了全部房款，上诉人A未支付全部房款，上诉人A提交的证据亦不能证实其已经实际控制了房屋，原审法院判令被上诉人B与被上诉人D、C签订的房屋买卖合同继续履行并无不当。被上诉人D、C向被上诉人B继续履行办理涉案房屋过户手续的义务后，上诉人A与被上诉人D、C就同一房屋签订的买卖合同客观上不能履行，原审法院依法驳回上诉人A的诉讼请求并无不当。上诉人A因此所受到的损失可以另行向被上诉人D、C主张。

综上，上诉人A的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。被上诉人D、C经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

济南房产纠纷律师谈济南房产买卖合同纠纷二手房屋买卖合同案例二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。